互联网+：毛大庆创业榜样WeWork 凭啥估值50亿美元？
没错，这次创造融资奇迹的又是共享经济!
在Uber完成400亿美元估值的融资之后，紧接着WeWork也来了。根据《华尔街日报》的报道，位于美国纽约的创业公司WeWork完成一笔3.55亿美元融资，估值达到50亿美元。值得一提的是，本轮投资由上市资产管理公司T. RowePrice领投，前投资者JP摩根大通、哈佛资产管理公司、标杆资本跟投。
WeWork凭什么值50亿美元?
可能你会觉得，在瞬息万变的科技圈内，这也算是稀松平常的事。不过首先需要弄明白，这个新公司是干嘛的。WeWork做的无外乎是向美国境内的创业团队们出租办公场所，说白了就是房地产中介。
所以对于WeWork而言，这轮融资真是一笔巨款，毕竟它又不造硬件也不卖软件，仅仅是“拉拉皮条罢了”。它首先需要感谢前辈Uber和Airbnb，是它们把共享经济带到了全新的高度，把传统的服务性行业，如租车服务和旅游租房与高科技紧密相联，提高了交通和旅游产业内的闲置资源利用率，后劲十足的潜力表现让投资者们纷纷着迷，帮助共享经济的市场份额远远超出传统的“实体经济”(出租车服务和酒店行业)。
WeWork亦是如此，这说明了它能做的远比用户看到的多：出租办公场地、为创业公司提供办公家具、协同工作以及衍生的福利性服务。目前WeWork手上拥有的房地产资源横跨了3个国家，囊括 8个城市，其中包括华盛顿、纽约等“宇宙中心”热门城市。必须要说明的是，WeWork特意都在城市的中心区域选择物业地产，比如说华盛顿特区的Shaw neighbor hood。
WeWork实现了办公场地的资源浪费，他们“见机行事”利用现时的折扣优惠价格租下整层写字楼，在拆分成独立的办公空间，出租给创业团队们。
而且它甚至还有专属app
而且WeWork现在简直时髦，最新发布了自己的社交应用WeWork Commons。它与LinkedIn很相像，均是基于“同事圈”的企业社交网络。但是WeWork Commons关注更多的是早期创业的商务人士。该服务会给会员提供额外的信息服务，如办公空间信息、打折优惠以及最新的本地活动资讯。
商业模式太冒险
但是负责任的说，同样是共享经济的典型代表，但WeWork采取的商业模式要比它的前辈们都更冒险。Uber和Airbnb更像是“集贸市场”一般，把私家车主和房主聚集在一起，为有需要的用户提供了交易平台，双方和谐的各取所需。而WeWork压下的赌注更大，公司自己便扮演了“房产中介”的角色。WeWork真应该感谢当下“轻松愉悦”的投资环境，投资人士对创业公司们都出手阔绰，许多名不见经传的小团队也有能力筹集到足够的资金，来支付WeWork的高昂租金。
借助此轮融资，WeWork将会继续拓张业务，办公场所的数量将会从现今的23个扩大至明年的60个。虽然说对于WeWork而言，这次真是“天降巨款”，但是我们的问题又来了：当这笔钱花完了之后，或者斗胆说一句，共享经济的泡沫破灭之时，WeWork又将何去何从?
WeWork是谁？
WeWork
WEWORK,联合办公租赁市场的一家房地产公司，2014年，实现年营业收入1.5亿美元，利润率近30%，无论是60亿美元的估值，还是会员数量的激增，结合其线上的互联网社交产品和线下的硬实力资源，都让这家公司走在风口上。
图1. WEWORK融资情况
联合办公租赁市场的行业前景
随着近年来创业公司和小型公司的不断出现，全球范围内,联合创业服务提供商在过去5年里从300家发展到近6000家，工作员工从10,000人增长到300,000人。国内创业者也增长迅猛，尤其以互联网创业为代表，中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为初创企业提供了早期的资金供给。
WEWORK的核心价值
类似于WEWORK，国内P2，YOU+公寓这样的创业社区的意义在于吸引创意产业、科技以及服务业的创业公司入驻, 搭建一个自给自足的生态圈，整合资源，为创业者提供创业所需的各种服务，对接天使投资者，从单纯的办公室租赁变为创业项目孵化器。因此投资人眼里的 WeWork 不是一家单纯的房地产公司。本质介于办公租赁和孵化器。
WEWORK的运营方式
主要与商业地产基金和开发商合作，选择城市重建规划中新建的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，之后他们将楼面设计成风格时尚, 可定制并且社交功能齐全的工作空间, 以远高于同业的价格租给各种创业公司。
盈利点主要在于两方面：
1、会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务。
2、隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。
在地段选址上，WeWork倾向于在新建的开发区还有翻新或者萧条的街区开设办公点，因为在那些地方该公司能够以大约10%的主力租户折扣获得办公场地。
会员数量和构成比例：WeWork的会员数量已达到1.4万名，并且该公司28%的收入来自于较小的会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的WeWork办公点时，较小的会员就会升级。
租金：虽然大多数的WeWork会员都是创业者，也多是短租，但公司的每平方英尺租金很高，一张办公桌的月租为350美元，一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元
帮助WeWork实现这种高差价的原因：
1、完善的配套服务：提供安保、前台、宽带、打印等服务(包含各种福利保障)。
2、丰富的社交活动：每周的百吉饼和含羞草聚会，会员也可以在非正式的演示日推介他们的创意，并从广告公司等自愿效劳的外部合作伙伴那里得到免费的建议。愿意的话，可以达成口头协议并推荐工作机会。
3、大企业入驻给予帮助,部分甚至可以直接投资孵化：百事可乐在2011年把几名员工派往WeWork办公点，这些大型公司一方面成为了创业公司的“导师”，另一方面也能够从WeWork社区搜寻感兴趣的项目进行投资孵化。在于这些入驻的公司能在这个生态空间内以极低的成本寻求潜在的客户并采购自身需要的服务, 以及获取更难被量化的合作商机和创意。
4、法律、资源对接、人力等高规格服务注入：去年搭建的内部的社交网络(WeWork Commons)，推广低一档次的付费用户资格, 用户每月只要支付60美金左右就可以在需要的时候预订办公空间, 并且在获取法务、人力资源等方面的支持时享受一定的优惠。用户还可以通过这个平台不受地理限制地同其他WeWork用户交流与合作。WeWork也不排除在今后更积极地为不同领域的用户牵线搭桥并收取一定费用的可能性。
5、政府的帮助：政府方面也被WeWork所展现出来对当地经济促进的潜力所吸引，竭尽所能的向WeWork提供便利。
显然，WeWork的性质已经偏向于线下的实体创业平台，且初具规模，当未来更多的资源在这个平台上流通起来，它就真的不是一家房地产企业了。
WEWORK企业文化与团队特色
WeWork行动迅速，并试图从每个办公点和每次交易中学习。两位创始人纽曼和麦克凯尔维却坚持面试每一位新员工，确保他们不会把WeWork视为普通意义上的房地产公司。
基于“归属感”的精神，WeWork在自己的联合办公区之间导入“社区”的概念，打通租户之间的情感联系。WeWork认为联合办公最有价值的东西在于周围有其他人。
WEWORK模式风险
最大风险是过度扩张。只有处于可控的规模，该公司才能维护好品牌形象，保持高水平的客户服务。
潜在的战略混乱。就连创始人也不知道WeWork在入驻美国25个最大城市和欧洲12个最大城市后，是否会进军较小的城市。
包租的重资产模式。WeWork和地产持有者之间的长期租约意味着他们有很大的固定支出, 因此一旦对这种服务的需求开始消退, WeWork的现金流就可能出现危机。
但WeWork拥有数百万美元的资产净值和营运现金流，美国创业公司也有着良好的融资环境，许多租赁了WeWork办公室的创业者也能够完成融资，从而负担高端办公室的成本。
公司估值与争论
1、从传统的商业地产估价的角度来看, WeWork现在的市值明显被高估了。根据华尔街时报的报道, 按2014年年化收入换算出来的市值/收入比例接近100。虽然作为创业公司WeWork的收入在市场完全成熟以前被预期会大幅增长, 从而降低这一比例, 但是同Regus这样传统的中高端出租公司18-20的比例相比还是相当惊人的。风投可能看准了WeWork与人联接的无限价值空间。人与人和服务的连接，运营能力才是关键，不是能简单模仿的。
2、WeWork模式的争论应该是两重的: WeWork的商业模式本身的合理性, 以及投资者对这种公司模式的预期和定位。从市场预期的角度来说, 对这种模式估值的可持续性取决于联合办公的概念能否稳定地为创业生态圈的成员输出红利。
3、用户对类似WeWork的服务展现出了看上去很热烈的需求，但没有人能判断这个市场的容量饱和点在何处。
潜在的竞争对手（针对这一市场出现了很多细分领域的公司）：
1．Breather是将灵活办公空间发挥到极致的初创公司，向常常奔波在外的会员提供以小时为单位的私人办公室租赁服务。
2．Grind主要面向有多次创业经验的创业者和资深的专业人士；
3．Hera Hub在加州经营着3个办公地点，只向女性创业者开放。
4．NeueHouse是WeWork在纽约的高端市场竞争对手。
5．LiquidSpaces公司专注于短期办公空间服务，一般是一天或者更短。
6．PivotDesk公司则主要面向小型团队的整体服务。
7．LooseCubes公司只关注纽约地区。
8．Regus是全球最大的服务式办公室运营商。
9．ShareDesk公司位于加拿大温哥华，致力于成为“全球最大的公共办公空间平台”，或者“办公领域的AirBnB”。ShareDesk公司为个人以及小型团队，提供灵活的办公空间服务。他们计划在未来的12个月内，建立4000个以上的公共空间网络。
图2. 以SOHO为例，联合创业办公和普通租赁的租金收益对比：
资料来源：SOHO 3Q网站
以北京望京SOHO中的3Q为例，这个约有6000平方米的面积中，目前包含了约659个办公位。按SOHO 3Q的报价计算，若成功实现满租，它们可以为SOHO中国在1周内赚得83.27万元的租金收入，相比普通出租同样面积的办公楼租金增加了164%。
图3. 主要的联合办公运营商对比
国内问题：定位不清晰
咖啡馆、孵化器、投资机构、科技园区做的事情往往让人分不清楚，低盈利的咖啡馆更多的是提供创业者的联系平台，而国内零散的创业 社区，因难有新盈利模式，无法把规模做大。
目前，SOHO 3Q通过市场与客户的反馈不断摸索各种配套与增值服务。中国的创业共享办公平台正在经过不断试错与尝试，企图寻找到最适合国内创业者的商业模式。