11.9嘉兴土拍点评：秀拓置业封顶拿地，市场炽热继续

好地讯 2022-05-05

核心提要：

一、实际楼面价8214元/㎡，创板块新高

二、宗地亏损，热度不减

好地网11月9日消息（研究员陈培培）今天，嘉兴麟湖新城今年首宗出地2020嘉秀洲-038号商住地块成功出让，经过526轮竞价，由嘉兴秀拓置业（国有独资）以上限楼面价7938.38元/㎡、溢价49.95%、竞配人才住房2100㎡竞得。

地块成交情况

宗地区位图

宗地人才住房占比仅有1.4%，嘉兴市场热度下降？好地研究院进行分析—

—、实际楼面价8214元/㎡，创板块新高

宗地实际楼面价为8214元/㎡（算人才房及无偿移交车位、物业用房、社区用房成本），较去年10月30日以楼面价4698元/㎡成交的奥山地块上涨74%，同样创了板块新高，涨幅巨大。

为何涨幅巨大？好地研究院认为：

1、受嘉兴市区整体土地市场热度带动，周边板块补涨；

2、区域作为长三角生态绿色一体化示范区的协调区，规划天鹅湖科学城，未来是产城融合区。现恒大商业、天鹅湖上线，小环境有所改善，区域潜力有所期待。

3、板块价格低洼，刚需外溢地，库存见底，市场风险小。

宗地位置及周边出地情况（来源：好地大数据）

二、宗地亏损，热度不减

宗地总建面157890.6㎡，其中可售住宅面积147896㎡，可售商业7894.5㎡，人才住房2100㎡。

宗地容积率1.3-2.1，限高40-80米，产品预计为高层产品。

以在售的题红樾里参照，高层备案均价毛坯11550元/㎡（10月20日）。

本宗地在区位上略优于题红樾里，再考虑区域销售价格随着时间的推移，会有一定程度上浮。预计宗地高层毛坯均价12500元/㎡。

宗地住宅以建安成本4500元/㎡，车位售价25万/个测算，保本房价为12850元/㎡，宗地亏损。若房企采取精装销售，也只能微利，说明市场热度不减。

地块周边在售楼盘位置图（来源：好地大数据）

注：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。