干货丨国内客栈民宿投资地图与投资策略

编者按：民宿与客栈的住宿形态在最近两年迅猛崛起，越来越多的人喜欢上这种住宿形态。民宿与客栈在旅游产业体系里开始扮演举足轻重的角色，成为新兴投资风口。随着行业的发展，民宿与客栈作为投资品，其风险也在增加，本期微信将与大家分享目前及未来可能的客栈与民宿的热点投资区块，助大家对客栈民宿的投资有个宏观了解。

一、民宿火爆，原因几何？

乡村民宿让一个小众的产品获得了前所未有的关注，也有越来越多的民宿爱好者加入民宿投资改造的群体之中，俨然成为社会风尚。

二、民宿客栈选址要点

经营好一家客栈或民宿，从一开始就显得非常重要，从选址的客观条件入手，考虑到影响客栈或民宿的几个关键要素。

气候：常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提

交通通达性：消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模

生态环境：所处区域的生态环境优良是客户进行选择的重要参考项

区域景观独特性：景观的独特性意味着带来的客群流量

区域基础配套条件：经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑，所在区域如果基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高

获取物业及建设成本：作为投资的项目，固定成本支出必须做提前考察

运营及管理成本：建成后，是否易于运营，适合的工作人员是否容易获得，当地人工成本的高低，物价的高低，日常变动成本的考量也是非常重要的条件

区域政策风险：运营所需证件办理的难易程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。

区域客流稳定性：一个区域是否能形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。

区域文化氛围：区域文化氛围是非常重要的要素，也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。

三、客栈民宿分布区域

根据以上十个条件，结合目前中国大陆民宿客栈发展的实际状况，圈出了以下十一个民宿客栈发展集群的潜力区域。

1

滇西北客栈群

【区域描述】

该区域偏居中国西南边疆，高原气候，全年适宜游玩天气多;区域内自然景观奇异性和独特性高，少数民族文化斑斓多姿，拥有一个世界自然遗产(三江并流)，一个世界文化遗产(丽江古城)，一个世界地质公园(大理苍山)。这个区域，是大陆客栈和民宿发展最早，发展较成熟的区域之一，也是客栈投资最炙手可热的区域。

【区域劣势】

1、交通对于市场人群而言还较为不变;

2、缺乏规范，部分区域出现过饱和状况，带来系列问题，影响旅行体验;

3、政府对于行业的处置应对水平较为低下，产权问题突出;

4、污染问题(如洱海出现的水体富营养化问题)

【具体点位】

大理（双廊在内的洱海周边区域、大理古城及周边、沙溪、诺邓、巍山古城）

丽江（大研古城、束河、拉市海、玉龙雪山下白沙镇、泸沽湖区域）

香格里拉（独克宗古城、松赞林寺周边、纳帕海周边、德钦梅里雪山周边飞来寺)

怒江州：六库、丙中洛

保山市：腾冲和顺古镇

此外，澜沧江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峡)也会点状出现以目的地为中心的民宿客栈。

2

川藏线客栈带

【区域描述】

覆盖从成都平原经横断山区进入传统藏地的广大区域;大山大河紧邻，地貌变化巨大，藏民族风情多元精彩，同时作为进西藏的重要通道，是中国自驾游最繁忙的一条世界级的景观大道。而且区域一个端口连着成都这个重要的市场来源地和客源窗口(成都机场客流量超过2000万)，目前客栈和民宿主要沿着317、318国道分布，主要集中在几个市镇上，中低端为主，满足接待季节性自驾和骑行游客为主。

【区域劣势】

1、高原气候，多是会产生高原反应的区域，人群适应受限，而且适宜旅游的季节只有4个月。

2、交通通达还是太差，受限于两条进藏国道，旺季及雨季期间经常出现拥堵和中断;

3、旅行淡旺季落差太大，酒店旺季房间一房难求，淡季难以支撑运营;

4、区域藏族民风剽悍，外来投资者需要了解当地文化才好介入。

【具体点位】

四川甘孜州：塔公、康定、新都桥、理塘、稻城、亚丁、丹巴

四川阿坝州：九寨沟、松潘、桃坪羌寨、米亚罗

西藏昌都：昌都、八宿

西藏林芝：八一、波密、朗县、工布江达、然乌

拉萨：拉萨

日喀则：江孜、日喀则

3

湘黔桂客栈群

【区域描述】

湖南、贵州、广西三省交界处，区域沿着雪峰山及武陵山、苗岭一线分布;山水相交，景色绝美，同时这里也是多民族聚合交融，和谐共处之地。区域内有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界级的景观;从区位上看，该地区与珠三角、川渝、华中城市群落等来客市场有近便的交通干道，通达性好，也是东部地区去往西南陆路交通的必经之地。

【区域劣势】

1、毗连区内部的经济条件较差，对外部客源的依赖性过高，导致旅游淡旺季明显;

2、从大交通节点，到终端的交通条件有待改善，因此从时间距离来衡量，还是离市场目的地远;

3、东部往西部过路游客居多，停留天数少

【具体点位】

贵州：镇远古城，西江千户苗寨，肇兴侗寨

湖南：凤凰古城

广西：三江县、龙胜梯田区域、桂林、阳朔漓江一线

4

海南岛客栈群

【区域描述】

充足的阳光和温暖的气候、海岛的热带景观成就了它长盛不衰的美名。作为中国的第二大岛，拥有漫长的海岸线，环境及区域经济的承载能力高，发展旅游的历史较为悠久，区域内海口和三亚作为游客来海南的重要航空枢纽，环岛高铁和高速也都齐备，交通配套成熟。

【区域劣势】

1、旅游业发展较为充分，做客栈及民宿好的区位及性价比高的物业较为难得;

2、旅游区商业化气息浓厚，难以凝聚客栈的文化氛围;

3、知名度过高，区域旅游发展中负面新闻给民宿发展带来影响;

4、豪华星级酒店及连锁酒店等其他替代住宿形态对民宿及客栈的发展的冲击较大;

【具体点位】三亚、东方、陵水

5

浙南闽北客栈群

【区域描述】

闽浙交界地带，生态环境极佳。悠久历史的古村落落于山岭之间，保持着和周边环境和谐共处的美好状态，区域内有世界自然和文化遗产武夷山，世界自然遗产泰宁丹霞浙江江郎山，世界地质公园太姥山等世界级的景区，随着高铁及高速路网在本区域的布局完善，从本区域往周边客源地的通路已经成熟，有望成为周边城市度假休闲的长时段目的地。而且客栈民宿属于刚刚发端的阶段，物业成本相对较低。

【区域劣势】

1、刚刚发端的市场，进入的不确定性因素较多;

2、周边包围的客栈群落具有强替代性，竞争激烈

3、部分从交通干道到景区村落的衔接交通还是不易。

【具体点位】

浙南：泰顺、江山市(仙霞岭)丽水、松阳

福建：泰宁(古城)、大金湖周边丹霞地貌带、武夷山(下梅村、保护区毗连区村落)，屏南(白水洋周边及古村落)、周宁(古村落)、福安

6

徽文化圈客栈群

【区域描述】

该区域以安徽黄山市所辖县市及江西婺源市为主，其历史文化传承对于皖、赣、浙辐射影响巨大，特别是在建筑文化形态上，徽派建筑文化誉满中国。区域内自然和文化景观多重丰富，除了西递、宏村世界文化遗产、黄山世界文化与自然遗产、三清山自然文化遗产等，景色独特性和美誉度高。同时该区域距离经济发达的长三角区域非常近便，高铁和高速路网对区域基本实现了覆盖，区域条件优越。

【区域劣势】

1、气候在冬半年积温低，影响度假人群的进入;

2、部分作为世界文化遗产地毗连区，限制性条件多;

3、内部的村落密度高，容易陷入同质化竞争;

【具体点位】

安徽：黄山市域范围内的徽派村落，例如黟县的西递、宏村、关麓、南屏及周边的村落;黄山景区周边，齐云山景区周边。

江西：上饶三清山景区周边，婺源的徽派村落。

7

客家文化圈客栈群

【区域描述】

该区域位于赣南、闽西、粤东，是传统客家文化的核心区块。三省以赣州、汀州(长汀)、梅州为核心，对客家语言及文化进行传承。客家民系整体带有保守的属性，对外则带戒备的意味，直观的反映在大量存留的土楼、围屋、土堡等带防御性功能的建筑和村落。这些建筑和村落是开展民宿及客栈的极佳载体，而客家文化的精彩多元，也是能让来客开展深度游玩度假的条件。该区块离珠三角及福建沿海经济发达区域近便，高铁和高速网络也覆盖到位，发展前景良好。

【区域劣势】

1、区域内部的整合度有待提高;

2、目前开展的民宿客栈整体水平有待提高，缺乏高端产品，市场认知度低;

3、老民居的物业较为分散，产权比较复杂;

4、知名景区的环境的原生态性欠理想，植被以次生林为主。

【具体点位】

福建：长汀(汀州古城)、连城(冠豸山，培田古村落)、永定(高头乡土楼区)，南靖土楼区(非客家民系土楼)

江西：龙南县围屋区，会昌县的古村落、石城县的围屋区

广东：梅县，大埔县的客家村落

8

京津毗连区客栈群

【区域介绍】

以京、津为核心的延展区域，其中北京作为国都，是政治、经济、文化地区，天津作为直辖市，是中国重要的海港城市及工业城市;京津二城生活着近5000万的人口，是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快，生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求，这种需求不仅表现在去消费，还表现在去投资打造，基于该区域居民强劲的投资能力，北京周边环境良好的区域都成为抢手货。

【区域劣势】

1、物业成本持续走高;

2、经营淡旺季匹配的是周末规律，周五和周六的生意爆棚，工作日则淡;

3、气候的缘故，冬半年的经营状况明显要差;

【具体点位】

北京：昌平区、怀柔区、密云县、延庆县、房山区、门头沟区、平谷区

河北：承德、张家口、北戴河

9

珠三角毗连区客栈群

【区域介绍】

珠三角也是中国经济最早开放的区域，其经济体量巨大，居民消费能力强，珠三角城市群的人口数量也接近5000万的人口，是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快，生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求，而广东位于亚热带和热带地区，客栈及民宿受气候的影响小，珠三角周边海拔稍高，生态环境宜人的区域成为大众度假休闲的重要选择。

【区域劣势】

1、物业成本走高;

2、经营淡旺季匹配的是周末规律，周五和周六的生意爆棚，工作日则淡;

3、停留天数低，以周末客为主，该区域居民稍有长时段的假期，会选择更远距离，环境更宜人的区域去度假。

【具体点位】

清远、肇庆、河源、云浮、韶关

10

长三角毗连区客栈群

【区域介绍】

以上海为中心的长三角，是中国经济最活跃、经济体量最大的区块，也是中国城市化水平最高的地区。“逆城市化”的效应也在该区域显现，因此长三角毗连区的农村现代化程度非常高，这就为客栈民宿的发展提供了很好的基础条件。以莫干山为代表的客栈民宿集群，是大陆目前发展最成熟的典型范例。虽然发展较早，基于强劲的市场需求，长三角毗连区的机会非常突出。

【区域劣势】

1、经营淡旺季匹配的是周末规律，周五和周六的生意爆棚，工作日则淡;

2、区域内同质化较为严重，内部竞争开始显现，在县域层面的营销显得尤为重要;

3、客栈民宿的投资初步展现出泡沫的景象，投资更需谨慎。

【具体点位】

苏南：苏州、无锡、宜兴

浙江：杭州(西湖周边及后山)、德清(莫干山)、乌镇、西塘等江南水乡、安吉、桐庐、淳安

11

浙闽粤海岸客栈带

【区域描述】

如果可以借到开阔的海景，客栈和民宿是不是就已经成功了一半 ,中国漫长的海岸线，除了海南岛之外，是否还有更多值得人期待的地方。答案是显而易见的。浙江、福建、广东这三省海岸线曲折，半岛、海湾众多，三省海岸线总长度超过中国大陆海岸线的一半，三省的海岛数量则超过全国的80%。沿线的渔村和其他形态的民居聚落，是发展客栈民宿的上佳处所。该区南北连接着长三角和珠三角两块中国经济最发达的区域，沿着该岸线，配套了动车线路及完善的沿海高速公路网来衔接这两块发达区域;同时，本区域县域经济发展水平非常高，消费能力强，这些都是很多其他区域难以匹比的。

【区域劣势】

1、缺乏提前的规划安排，沿线人口密度大，自发的生产建设活动，对自然景观破坏较为严重，而且近岸的海水污染较为严重;

2、季风气候带，夏季台风是干扰项，冬季三个月的冬季风则过于凌冽，不适应旅游活动;

3、一些风景优美的岛屿，与大陆的交通通勤条件还较为不方便。

【具体点位】

浙江：苍南、洞头县、南麂列岛、玉环县、象山县、宁波、舟山岛

福建：厦门(鼓浪屿、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭岛、连江黄岐半岛、霞浦东冲半岛、嵛山岛、浮鹰岛;福鼎台山列岛

广东：南澳岛

此外，还有陕西关中谷地区块、陕南鄂北秦巴谷地、山东半岛海岸沿线等区块也可能发展起来。

小结

不得不说，如今民宿客栈已经进入到了野蛮生长的阶段，由此也产生了很多对乡村的野蛮改造、野蛮破坏。越是在这样的野蛮阶段，越需要政府和行业组织来加以规范，对民宿客栈的投资则更要审慎。

对于投资者来说，建设运营乡村民宿是情怀的体现，但在情怀之外，一定要审慎考虑自己的投资回报率，在建设与运营的过程中一定要延续乡村文脉、突出自身的文化特色，在建筑和园林景观设计上尽善尽美，在服务过程中高水平，体现民宿产品的发展水平，构建自己的民宿文化品牌。

（本文来源：迈点 刘汉捷 ，绿维创景有编辑删减，转载请注明）

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