厉害！增城这个盘89平做4房！产权却只剩24年！
逆天，在平层洋房里，89平能做四房！最近，广州有个项目已成功地引起房产君的注意。
说的就是，位于增城荔城的创基天峰。
要知道，在广州一手住宅市场上，这个面积的产品主要为舒适两房，或是紧凑三房。
创基天峰的89平四房一面世，颠覆了大众传统的看法。到底，这是拓展率高，还是设计不合理呢？售价又是多少？
带着一大堆问题，房产君决定为大家到现场走一趟。
配套：除了地铁，其他一言难尽
创基天峰位于增城荔城增城大道134号，东面为五一村，西面为广汽丰田亿升增城店，北靠自然山体。
奇妙的是，项目距离荔城中心约1.5公里，但周边却是出奇的荒凉。
交通配套：据房产君实测，创基天峰距离21号线的钟岗站约500米，目前该地铁站的出口已盖好。
除了地铁，项目周边有广汽丰田店公交站（约300米），但只有一条公交线路（增城市区2路），可达荔城中心区域及朱村，15分钟一趟车，靠此出行不太便捷。
值得一提的是，在创基天峰要过马路非常麻烦，东侧300米处五一村有一个红绿灯，西侧需走2公里才有红绿灯。
再加上项目周边汽车4S店林立，所处的增城大道有多个项目施工，有很多货车、泥头车、轿车拖运车经过，所以过马路时一定要小心。
商业配套：目前，创基天峰500米处有五一村的肉菜市场，除此之外，周边1公里可以说没什么配套。
不过幸好未来项目自带临街商铺（目前暂作为销售中心），500米处尚东荔城有1.5万平方米的商业中心。
▲增城万达广场
此外，创基天峰靠近增城荔城的两大商业中心——增城万达广场（约1.6公里）、东汇城（约2.5公里）。不过，从项目出发，步行到达难度大，走500米再乘坐1站地铁会比较合理。
教育配套：项目的3公里范围内只有2所小学，三联小学（约2公里）、增城实验小学（约2.8公里）。孩子读书比较远，上、下学接送是一个大问题。
医疗配套：这里距离妇女儿童医疗中心增城院区约500米，规划1000张床位，预计2020年竣工。不过，若不加设红绿灯，项目到医院需多走600米的路程。
产品：89平能有四房，令人惊艳
创基天峰占地面积36427㎡，建筑面积为86736㎡，是一个体量较小的项目。
整个小区规划了4栋住宅楼，楼高均为30层，2梯4户设计，共有464户，交楼时间为2020年年底。其中，项目的停车位有850个，车户比达到1.83:1，十分充裕。
根据销售人员介绍，项目内部配有篮球场、羽毛球场、会所及临街商铺。
为了增加居住的舒适感，首排住宅（1栋、2栋）后退了70米，并与主干道之间建设了一个中心广场，减少噪音对业主的干扰。
▲1栋的施工图
产品方面，创基天峰的1栋主体建设已超过2/3，近期已拿到预售证并开卖了部分单位。目前，项目在售1栋89平/117平的3+1房，其中117平的产品选择较多，89平的产品所剩不多。
据悉，项目的89平的3+1房只有58套。换句话说，只有1栋设置了这种“神级”户型，卖完就没有咯。
来看看具体户型吧，整体来看还是让人惊艳的。
89.5㎡3+1房2厅1卫，竖厅设计，南向设计，其高拓展率非常高。
其1个入户花园和2个阳台的一半面积是赠送的。另外，3个房间的飘窗设计为全赠送的。这样算下来，赠送面积非常多，实用率高。
▲阳光房为两面采面，落地玻璃设计
而厨房的开窗位置正对采光很好的入户花园，设计合理。
不过，最小的卧室和赠送的房间（又称为“阳光房”）比较迷你，每个房间的面积约5-5.5平。幸好还能放置小床，不然增加2个书房非常鸡肋。
这户型的房间数确实够多，适合目前二胎之家和三代同堂客户的置业需求。但这个户型的卫生间只有1个，排队使用的情况是避免不了的。
▲最小的卧室面积较小
如果想要更大的居住尺度，不妨看看这个117㎡3+1房2厅2卫户型。
赠送面积同样不少，该户型的1个入户花园和3个阳台有一半面积是赠送的。
不过，赠送的房间位于饭厅与厨房旁，比较容易受到干扰，面积也不大，与小户型阳光房的大小相近。
▲阳光房紧邻饭厅和厨房
▲阳光房的样板间图
与小户型不同，两个次卧的面积都有10平米，主卧带有主套，厨房旁有一个不规则的小生活阳台，活动空间更大。
而客厅和餐厅为南北对流设计，通风、采光优于89.5平小户型。
另外，每栋住宅大堂的层高为6米，2楼相当于普通住宅的3楼，景观更加开扬。且每栋住宅的大堂配备24小时值班的物业人员，服务比较贴心。
总体来说，项目把空间利用得相当极致，设计、细节等方面确实不错，值得夸一夸。
价格：大户型有惊喜，低至2.3万/平
项目有这么好的户型，那价格又会如何呢？
现场销售表示，目前项目的均价为2.5万元/㎡，暂不接受公积金。定价的规则为楼层越高，价格越高。
以一套中楼层的89.5㎡的02单位为例：
原总价为247.99万，折后总价为233.33万，均价为2.61元/平米。
因为该户型的备案价约18780元/平米，所以还是有一部分装修款。
首付：18万（30%装修款）+51万（首付款）+5万（优惠费）=64万
另外的70%装修款（42.2万）可以做5年的商业贷款，利率为4%，月供约8680元。
加上原月供7250元，前5年总月供为15930元。如果，你是手头充裕的话，也可以选择装修款免息分期付清。
另外，一套低楼层的117㎡的03单位，均价比小户型低2000元+/平。
原总价为293.35万，折后总价为277.28万，均价为2.37元/平米。
因为该户型的备案价约18930元/平米，所以同样有一部分装修款。
首付：15.4万（30%装修款）+66.5万（首付款）+5万（优惠费）=86.9万
另外的70%装修款(35.9万)可以做5年的商业贷款，利率为4%，月供约7300元。
加上原月供10566元，前5年总月供为17866元。
经过一番计算得出，117㎡户型比89㎡户型性价比高。
而位于同一层的02户型（西南向），其总价比01户型（东南向）便宜5万。另外，同一个户型的层差很小，每增加一层，总价多5000-6000元。
根据现场销售透露，购买项目的增城本地客占了6成，还有另外4成的客户来自黄埔、天河以及其他区域。
本地客户选择项目的主要原因是希望改善生活环境，而广州客户则看中户型和地铁因素。
贷款：受产权影响 只能贷24年
房产君来爆一个猛料，与其他项目不同，创基天峰贷款只能做24年。
这是为什么呢？
原来，项目所在地块于1992年取得，原为工业用地，土地年限为50年。后来，该地块改变了土地性质，成为住宅用地，但没法补到地价，目前产权只剩下24年。
因而，贷款也受此影响，不能做到30年，只能贷24年。
万幸的是，项目在网签合同内添加了一项备注，土地到期后由开发商负责补缴，这对买家还有所保障的。
小结
缺点：该项目周边自然村落较多，短时间没法改变周边的景观面貌。
小区周边配套确实不多，到超级市场需要坐地铁或自驾，不太便捷。
另外，教育资源和贷款年限是项目的硬伤。
优点：创基天峰自身设计不错，产品的实用率高，是目前市场上十分罕见的产品。与周边项目相比，其价格不算太高。
项目依托荔城中心的庞大人流，还有妇女儿童医疗中心将在2020年开放，将引入大量优质的医疗人才，有一定的住房需求，转手应该不用担心。
加上地铁加持，创基天峰未来可缩短到天河、黄埔等地的空间距离，有升值潜力。
按照目前的情况来看，外地户籍能买一套、230多万能买地铁沿线四房，这对于自住的朋友来说，确实有一定的吸引力。
但购买之前，买家要先看看自己的荷包，那么准备短时间缴付100多万，要么至少交60多万+前5年月供1.5万以上。
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