广州新政解读：房价会跌吗？现在能买房吗？
嗯，我就知道广州要出新政了！
昨天晚上，我在回答网友问题的时候，就有专门提到这一点：现在，整个黄埔价格虚高，已无洼地。最近1-2个月，老黄埔和科学城都没有楼盘拿预售证，不知道会不会像传言那样限价。如果限价，意味着可能重回双合同时代，市场也会因此冷却下来，
所以，当下想在黄埔买房的人，其实可以再等等，观望一下。
另外，5天前，我也有特意提醒大家：广州楼市最近真的局部过热，而过热的同时，极有可能迎来新的调控，或者调控升级。
| 5天前的发文截图
但我万万没想到的是，新政来得如此快，并且是今天（4月2日）发布，明天就开始执行了！
说到这儿，必须给有关部门的执行力点个赞！
回顾新政全文可点击☞：广州新政！一手房将出指导价！用人才新政购房，限售3年
不过呀，很多人看完今天的新政后，表示很懵，不知道对楼市会有什么影响。房价接下来是涨还是跌？现在买房，还是不买房？
所以，二娃决定帮大家解读一下（也许分析的不太好，但总比你看不懂的强吧）：
话不多说，咱们一条一条的来看政策：
一、进一步加强住宅用地供应和监管
严格落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息，全年分三批次集中出让住宅用地，全面提高市场信息透明度；有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，稳定土地市场预期。
在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，竞买申请人在报名时，应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。
进一步加大租赁住房用地的供应力度，在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。
及时、准确、全面公开存量住宅用地信息，有效引导市场预期。严厉打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。
二娃解读：你可以理解为，这一条是专门针对开发商的。
首先，集中式供应土地，一年分三批来进行拍卖，我觉得会有两个影响：一个是降低地价，因为一次性拿出多块地来拍卖，可以分散开发商竞拍的局面，从而降低楼面价。那么，楼面价变低了，售价自然也会更低了。毕竟，面粉价决定着面包价。这对买家来说，是好事。
另一个影响则是，可能形成大鱼吃小鱼的局面。因为你想要多拿几块地，就必须要有庞大的现金流。但很多中小型开发商，其实一下子拿不出那么多钱，所以，可能就会存在拿不到地的现象。最终好地全被大房企拿去了，自己发展格局越来越小。
其次，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让土地的模式。二娃也觉得对老百姓来说，是好事。这就相当于，给这块地限价了一样。
打个比方，政府规定这块地以后单价不能超过4万/㎡，那开发商举牌之前，就会想清楚自己的利润有多少，最高能举牌到多少钱。如此来看，也是降低房价的一种举措。
当然，我们也不能忽略“部分区域”这四个字，如果是在从化这些地方，我觉得那就没啥影响，因为不管你限不限房价，都拍不起高价。
二、全面加强新建商品住房价格备案管理
继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。
二娃解读：其实，今天的政策中“对商品房价格给出指导”的规定，我觉得比较值得探讨。从字面上的意思来看，这就相当于每个楼盘都有了“限价”。
打个比方，政府规定你单价不能超过5万/㎡，如果你不同意，那就拿不到预售证，办不了网签。
不过呀，大家要注意！开发商可没有那么老实，毕竟，有一种躲避限价的招数叫做“双合同”，2017年-2018年，我们都已经见识过了。
所以，不排除，接下来的广州楼市会出现双合同的现象，而出现双合同对买家来说，不是什么好事，这意味着，首付变高了。
三、进一步做好分类指导和精准施策
通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。
进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。实施分区精准调控，进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。
二娃解读：这一条规定呢，大家可以简单的理解为，专门针对黄埔和南沙的。毕竟，这两个区域的外地投资客最多了。
嗯，原本限售2年的，现在变限售3年了！不能说它没有什么杀伤力吧，反正比限售2年强。
四、进一步加强房地产金融管理
认真落实《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号），加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度；对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
进一步规范小额贷款公司贷后管理，小额贷款公司借款客户的借款用途需符合国家相关政策要求，借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改变用途，要求借款人不得将借款用于房地产市场融资。
二娃解读：这一条规定呢，大家可以理解为，继续严查经营贷、消费贷、装修贷，防止流入房地产之中。
说到底，就是坚持“房住不炒”，打击炒房行为。看样子，按揭贷款的严查程度短期内不会放松，建议大家不要顶风作案，去搞一些违规贷款。
五、进一步强化房地产市场监管
继续开展全市房地产市场联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。加强房地产中介机构行为监管。严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的，依法移交司法机关追究法律责任。
二娃解读：这一条呢，可以理解为针对中介人员及房地产人员的。
比如，大家有发现开发商内部一些炒房行为（内转房源加价卖）、收茶水费、捂盘惜售、虚假宣传即可举报。
总体来说，重要的信息就两个：一个是“利用人才政策购房的”限售3年，还有一个就是，一手房给出指导价。
这个政策出台后，市场反应和影响到底有多大，我暂时还无法预判，但“降温”肯定是会体现的，只是多少的问题。
所以我建议，目前想买房的人，先别着急，尤其是买天河、黄埔、南沙等区域的朋友，我建议你们观察1-2个月再入手，也不迟。
————专家观点————
哦，对了，为了让大家看到更多的观点，二娃还采访了三位专家，他们分别是克而瑞广州区域首席分析师@肖文晓、中原地产项目部总经理@黄韬、资深地产专家@邓浩志。
中原地产项目部总经理，黄韬
政策出台很正常，因为近段时间广州楼市发展不均衡，个别区和个别楼盘涨幅较大，出台精准的调控政策，是比较及时的，而且政策不会让市场一下子冷下来，而是逐步降温。
如果加上信贷收紧，未来威力会更大，市场将以稳定为主。
"克而瑞广州区域首席分析师，肖文晓：
一手房限价，是本轮政策看点。上一轮限价，记忆深刻，双合同遍地。但是这一轮的基本面不一样，实际上从去年到现在，广州楼市整体涨幅并不高，只是极个别高关注度的区域涨幅较高，所以不存在需要打压的普遍性跟紧迫性。相信有关部分在出台指导价的同时，也会遵循目前的市场价，不会造成指导价跟市场价差别太大的情况。总的来说，这个政策，对部分区域高端项目在价格预期上会有所限制。对于刚需项目来说，相信不会有很大影响。
人才禁售3年，从影响来说，并不大。首先，比之前多一年的持有周期，对部分以炒房为目的的投资型人才客来说，是利空。但对于普通购房者来说，这一点不算什么。可以看到，从年初开始的贷款受限到现在的人才禁售三年，都是为了进一步遏制炒房投资客，组合拳下，南沙黄埔两地的外地购买力会有一定回落。
"地产经济学家，邓浩志
限售三年，这个影响不大，现在买房的持有时间都比较长，所以对市场不会有太明显改变。
限价政策的话，看怎么执行，执行不同，效果会显现差异，所以暂时还无法判断。
一般新政出来之后，市场先会进入一个观望期，所以四五月份广州的成交可能有一定的程度的下滑。
但在全球货币宽松政策不结束的情况下，这一轮房价上涨行情也很难改变，所以下半年广州的楼市仍会保持一种平稳向上的态势。
"凌晨加班，写稿不易，看完记得点个赞呀！
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