广州甩王炸！二手房指导价究竟有多猛？
今晚，广州市住建局权威发布，将在全市建立二手房价格指导机制，并公布了首批96个小区的指导价，涉及天河、黄埔、海珠、番禺等热门项目。
这是大湾区，继深圳后，第二个下此猛招的城市，而在全国范围内，上海、西安、成都等城市，也都出台了二手房指导价。
千万不要小看这一政策，在稳楼市的措施中，其是核弹般的存在。
在分析政策之前，我们简单说说，其出台的背景。
为什么要严控二手房的房价呢？这里原因很多，其中有一些，我们在微信中说，还有一些，则在明天的直播中说。
明晚直播，将有非常重磅的内容和解读，大家务必预约关注。
好了，我们继续，二手房价为什么必须控？
其一：二手房的价格，往往会作为新房之锚，二手房价格控不住，新房价格就有上涨预期，从而影响整个市场，并制造恐慌焦虑。
其二：与新房相比，二手房是现楼，周边确定性更高，拿房产证更快，同时有议价的可能，因而更受炒房客青睐，打击二手房虚火，就是打击炒房客。
其三：二手房更容易做高评高贷，甚至超贷，这不利于打击炒房。
其四：二手房是私人物业，业主可随意挂牌，但人是逐利的，部分热门小区出现了房价联盟，一起哄抬小区房价。
这种背景下，政府出台二手房指导价，既不侵犯物权，但又对市场起了平抑作用。
其五：广州少数二手热门核心项目，价格确实高到令人咋舌，20万+成交是常态，甚至有摸高30万+的。
虽然是个案，但经过放大后，对市场影响颇大。
其六：很多二手卖家，也是卖一买一的买家，稳定了二手房价，那么一手也会更理性。
而有了二手房指导价后，广州的楼市政策如下图，可以说，毫不手软。
了解清楚原因后，我们再来看广州的政策，有几点值得高度关注。
1）房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台不得发布价格虚高的二手住房房源
2）二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
3）二手房指导价，是动态发布的。
这些威力有多大，我们等下说，先来看96个热门小区的具体指导价。
不难发现，很多楼盘的指导价，跟贝壳上的小区成交价，有较大的出入，甚至接近腰斩。
比如中海花城湾、保利心语，凯旋新世界等，这些都是市场上的热门项目，具有指导意义。
指导价如此严厉，市场会有哪些肉眼可见的变化？
首当其冲，是二手市场进入冰封期，这96个项目的业主，对指导价将有一段时间的消化期，不太可能按照指导价来出售。
而惜售的后果，就是成交停滞，部分区域的二手中介，将进入寒冬。而这一政策，再叠加之前的二手房增值税2变5，以及银行放款缓慢。
整个二手，将迎来极为艰难的时刻。
我们不妨看看隔壁深圳，在出台二手房指导价之后，整个市场的走势。
知名楼市专家刘晓博统计：去年7月，深圳二手房成交高峰时，一个月卖了13407套，而到了今年6月，则萎缩城2575套。
这何止是腰斩，简直是碾压，而2575套，也创下了深圳历史新低。
说核弹，不为过吧。
而除了二手房成交冰封，市场还可能会出现一些不规范的做法。
比如，捆绑销售，网络上有不少段子，大家可一笑而过：
但对市场影响更大的，是买家成本的高企。
我们刚才提到，政策中有这样一句话：二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
这是什么意思呢，就是银行在做资产评估时，将以二手房指导价，作为评估价的重要参考。
比如一套1000万的房子，之前评估价也是1000万，二套首付五成，买家需要拿出500万。
而现在评估价500万，买家五成首付是250万，但因为业主还是要卖1000万，于是剩下的500万，也需要现金支付，这样买家的首付，就升到了750万。
压力是显而易见的，也正是因为这种压力，市场价格会平稳，成交会冰冻。
但考验政府智慧的是，这样的情况，往往会造成高价房源不挂牌，不展示，信息可能不透明，如何解决，让我们拭目以待。
二手房价控制住了，二手成交下降了，对新房影响是巨大的。
举一个例子，如果老黄埔一个二手盘，二手成交突破6万，哪怕是个别房源，也容易造成市场躁动。
如果周边有一个项目卖5万左右，很容易就会哄抢。
同时，在不卖房的前提下，很多人是没有名额和资金去换房的，所以未来的改善住宅，也将面临客源减少的问题。
没有价格拉升的预期，加上客源不足，新房的价格，还能突飞猛进吗？
其实，买房就是买一个预期。
中国人为什么这么喜欢买房，就是预期会涨价，资产会增值。
但很多人，不过是沉溺在纸面财富中。
房子看上去价格涨了，但只有卖出去的时候，才是真涨了。而不管是营业税2改5，还是二手房指导价。
都导致一个后果，那就是二手房易进难出，流动性越来越低。
毫无疑问，这是一条正确的方向，因为房住不炒。而当新房限价，二手房指导价之后，市场的预期将大幅降低，而买房获利也将越来越难。
最后，我们说说，目前这种情况下，买家要怎么做？
首先，不要奢望用超低价格抄底，这不现实。
接着，买房可以慢慢挑了，一手也好，二手也罢，不着急，价格被锁死，预期被降低，市场会冷下来。
还有，也是最重要的一点，就是坚持价值为先，长期主义，买房，看的是生活的便利度，周边产业的能级，而且要有一颗平常心。
暴富，真的一去不复返了。
当然，买什么盘好？其实，政府已经告诉你了，第一批96个盘，就是值得市场热盘，红盘。
至于为什么还有一些项目，比如保利天悦，万科东荟城没有上榜？政府也说的很清楚，二手房指导价是动态调整的，如果成交持续异常，下一批就上榜了。
当然，在文章中，我们还有一些观点做了保留，明天晚上8点，记得来我们直播间，不吐不快。