【祥哥侃房】聊一聊二手房的事儿
搜狐焦点的网友大家好， 我是搜狐焦点的祥哥，【祥哥侃房】已开课两期了。今天，祥哥和大家聊一聊二手房的事儿，近期打算买二手房的网友可关注一下。
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我们先来了解下二手房的交易费用结构，主要包括：
（1）房屋成交总价；
（2）中介服务费（成交价的2.4%，具体可以议价，空间大）；
（3）买卖交易税费（契税、增值税、个税、交易工本费）；
现行的契税收缴比例为：
①首套房90平米以下缴纳成交价的1%；
②首套房90平米以上（含90平）-144平米以下缴纳成交价的1.5%；
③二套房144平米以上（含144平）缴纳成交价的2%；
增值税收缴方式为：
①不动产证满2年，144平米以下的普通住宅房产免征营业税；
②不动产证未满2年，按照5.55%缴纳；
③产权面积144平米以上且未满2年的按照差额缴纳；
个人所得税：
①不动产证满5年且以家庭为单位名下唯一一套房产免征个税；
②不动产证未满5年且以家庭为单位名下不止一套 缴纳1%；
这里再说一下经济适用房：经济适用房时间不满5年不得上市交易，如符合上市交易条件后需缴纳政府差价收益金。
计算公式：【本次转让核定的契税计税额-（原购房缴纳契税计税金额+原契税实缴额）】×50%
其他税费跟产权房一样如：契税、增值税、个税等。
那么，买房前需要了解哪些问题呢？
1）了解自己购房基本需求，如：区域、总价、面积、还款承受范围。
各位网友在买房前一定要了解自己购房的基础需求，主要指区属、板块等。
比如预算200万总价，在鼓楼区买60平米左右，选择的余地还是比较大的，目前鼓楼区的普遍价格在3万/平米左右（像工人新村、北京西路、高云岭、马台街等等）。
但是想要买80平米左右，基本买不到，只能看看浦口、江宁的二手房了（像浦口的威尼斯水城、江宁的东郊小镇等）。
一些大的基本需求和方向有了。其他小需求也不能忽视，例如：靠地铁、学校、医院、菜场、离工作单位近等？
还有就是一定要清楚办理房屋贷款后，每月还款金额要控制在家庭收入的三分之一，还款压力不用过大，生活品质也不会降低。
2）网上了解市场行情
在明确自己的需求房源之后，祥哥建议大家先从网上简单了解一下房源的信息，包括近期的成交价格、有没有房源在售等，也可以选择个2-3小区作为考虑意向。
3）选择靠谱中介机构，专业经纪人
明确了自己的买房需求，建议大家还是选择自己信任且市场评价口碑较好的中介公司，也要选择专业的经纪人。
后期在二手房买卖交易过程中，专业的经纪人会起到了公平、公正的原则，让买卖双方的交易过程中安心、放心、省心。
4）评估房价
看房过程中最好了解一下周边近期成交房屋的价格，通过反复比较，判断所要购买的房屋价格是否合理，不能过分依赖中介公司。
有的中介公司想控制房源信息亦或想在谈判过程中缩小一定的差距，留有一定的价格空间加快成交而把价格报的很高，如果对有意向房屋的价格没有底，可以委托信的过的专业中介公司或者评估公司进行预测评估。
5）确认房屋产权清晰，口头承诺写进合同里
需要注意的是不动产证上的姓名与房主是否一致，一定要验看正本、包括姓名、面积、地址、产权性质（含商品房、房改房、经济适用房），产权性质的不同牵扯到成交过程的复杂程度，也牵扯到双方交易税费的问题，从而增加了购房成本。
在签约的过程中，对双方交易的任何关键性的约定或任何口头承诺都要体现在合同里，不能以口头约定而代之，一旦发生纠纷时则无法举证。
另外，在买二手房时，有哪些注意事项呢？我为大家梳理了一下：
1、房龄老、面积大、小区环境差、无学区、楼层高、无电梯、总价还高这种房源入手的话升值空间小，未来想转手置换很困难。
2、有产权纠纷、法院强制查封、冻结、拍卖、抵押、担保、户口无法迁出等。
3、凶宅房碰不得：屋内是否有一些忌讳的事情发生，如果凶杀、自杀等等，一般这种情况的房源远远低于市场价格。
4、二手40年产权的公寓房：单价高、投资回报率低、无小区环境、置换难。
2009年有对年轻小夫妻找我买房，因资金有限，想考虑总价30万左右的商业公寓，以后再慢慢置换。
客户开始看的是当时的下关区城河村路上的绿城花园，是商住的4.8米挑高公寓，单价9000元，总价30万左右，在客户心理预期范围内，就是不清楚如果后期置换的税费怎么计算，升值空间有多少？
我当时就建议客户如果买总价30万的商业公寓还不如买一个周边住宅性质的单室套，总价大约40万，首付家里一起凑一凑，从自住的角度，舒适度比商业公寓高，户型也好；从投资的角度，住宅肯定比商业公寓的升值空间大，将来置换的时候商业公寓的税费成本也更高。
客户接受了我的建议，最终买了建宁路小区的总价42万，36平米的单室套。
几年后，将单室套以70万的价格卖掉，买了三牌楼小区的2居。截止目前三牌楼二手房的单价40000元/平米左右。
5、当产权人不止一人时，在签定合同时应要求所有共有人到场并且签字同意转让，如共有人里有一人不同意转让视为签定的合同无效，千万不要轻信其他共有人的口头承诺。
6、合同签定时一定要再合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、交房时间等内容，如果不约定好就容易出现纠纷。
新房、二手房各自的优势及劣势是什么呢？我用一张图为大家诠释一下。
无论是买新房或是二手房还是要根据个人的需求来定，新房、二手房各有各的优势和劣势，建议大家结合自身实际情况买最适合自己的房子。
我是搜狐焦点的祥哥，大家有其他问题可以加我个人微信W17705149668，希望能帮助到大家，谢谢！
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