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“重磅消息：契税税率为3%～5%，之前的1%和1.5%等优惠税率将成为历史，2021年9月1日起施行！到时，不止房价要涨，契税都涨了！买房要趁早啦！”近日，伴随《契税法》的颁布，这一消息在朋友圈内“刷屏”。那么，这一消息是否准确？《契税法》施行后契税税率是否变化？购房契税是否会上涨？本报邀请国家税务总局财产和行为税司有关工作人员对相关问题进行解读。
2020年年初，北京市民王先生看中一套90平方米，价值1200万元的住房，因王先生家庭名下暂无住房，经向税务机关咨询，缴纳契税可适用1%的优惠税率，若此时购房须缴纳契税12万元。但受新冠肺炎疫情影响，王先生的购房计划一直搁置。8月11日，《中华人民共和国契税法》（以下简称“《契税法》”）发布后，房产中介告诉王先生，“契税要涨了，买房要尽早”。此话一出，王先生非常着急。
但事实真是如此吗？
需要明确的是，《契税法》施行后，契税的法定税率并未改变。现行《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第三条规定，契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。《契税法》维持了《暂行条例》规定的3%～5%税率，并未上调，只是根据税收法定原则，对适用税率的确定程序进行了调整：由省级人民政府确定改为省级人民政府提出并报同级人大常委会决定，再按规定备案。值得注意的是，《契税法》施行后，各地将按照规定程序确定并发布当地具体适用税率，纳税人需要关注当地具体规定。为保障居民住房需求，根据国务院有关部署，2016年，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合制发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）。该文件规定，个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可视情况享受1%、1.5%或2%的优惠税率。目前，上述规定仍然有效。而社会各界关注的焦点在于，一年以后，也就是《契税法》正式施行后，纳税人能否继续享受上述优惠税率？《契税法》第六条明确，根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。由此可见，在《契税法》正式施行后，国务院仍可以针对居民住房需求保障，制定减免税优惠政策。除法定税率未变外，纳税人还需要关注，《契税法》规定的征税范围略有调整，最主要的就是将“集体经营性建设用地出让”纳入征税范围。2019年8月修订的《中华人民共和国土地管理法》取消了集体经营性建设用地不能流转的限制，规定集体经营性建设用地与国有建设用地“同等入市、同权同价”。为与其衔接，《契税法》将“国有土地使用权出让”修改为“土地使用权出让”，将集体经营性建设用地出让纳入征税范围。集体经营性建设用地，是国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。例如乡镇企业生产经营用地，就属于集体经营性建设用地。在《契税法》正式施行后，出让这些集体经营性建设用地，须按规定缴纳契税。此外，《契税法》还将《中华人民共和国契税暂行条例细则》中规定且征管实践中较为常见的部分土地、房屋权属转移行为写入税法，以进一步增强税法的系统性和完整性。这些行为主要包括以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等。为适应经济社会发展变化，《契税法》在原有优惠基础上，增加了对部分非营利机构免征契税的规定。具体来说，非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助，可免缴契税。同时，《契税法》明确，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属可以享受免缴契税优惠，以积极引导公序良俗。《契税法》将申报期限和纳税期限合二为一，纳税人在办理土地、房屋权属登记手续前，可一次性完成申报缴税。这一改变实现了办税与不动产登记的顺畅衔接，让纳税人避免因申报、纳税、登记分离而多次奔走，能有效减轻其办税负担。举例来说，假设王先生于2021年10月1日购买了一套住房，他只需在办理不动产权属登记时，携带身份证明及购房合同等材料，就能同时申报缴纳契税，跑一次就可完成申报、纳税、登记全过程。当然，如果王先生选择网上缴税，还会更加方便快捷。《契税法》还明确了退税情形、强化了涉税信息保密，这是充分保护纳税人权益的重要体现。实务中，由于各种主客观原因，在纳税人缴纳契税后发生合同撤销、解除等情况时有发生。为更好保护纳税人权益，《契税法》在现行《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的基础上，明确规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理”。纳税人如果存在这些情形，可持相关资料，向主管税务机关提出退税申请。同时，《契税法》进一步强化了涉税信息保密工作。尽管《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则中，已有对纳税人涉税信息保密的相关规定，但考虑到房地产交易信息可能涉及纳税人隐私及商业秘密，《契税法》对此进一步作了强调：“税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供”。这是首次在税收实体法中明确涉税信息保密规定，有利于强化涉税信息安全，更好地保护纳税人权益。相比《暂行条例》，《契税法》根据税收法定原则的要求，在征税范围、税率、税收优惠、申报缴税、纳税人权益保障等方面都作了相应调整。总体上看，这一系列调整更加适应经济社会的发展变化，能够更好保障纳税人的权益，也将为纳税人办税带来更大的便利。
本文刊发于《中国税务报》2020年8月21日B2版
作者：张超 陈金
作者单位：国家税务总局财产和行为税司
来源：中国税务报
责任编辑：宋淑娟
下个月起，这部税法开始施行！
关于固定资产折旧，看这一篇就够了！