公摊拜拜，全装修交付？里面的误区可不少

上周，住建部的一份《住宅项目规范（征求意见稿）》引起了刷屏浪潮。

刷屏的内容大概是：

住建部发文，以后住房都按套内面积交易啦！公摊，别了！

对于房子的问题，大家的关心肯定不少。但这文件到底是咋回事？被大家讨伐、认为是万恶的“公摊面积”，真的要变成过去时了吗？

咱们今天就来说一说这事。

而且除了这个，文件里还有另外一条信息，也值得我们关注，小巴在第二部分就会讲到。

01

住房按套内面积交易，公摊拜拜？

我们首先来说说刷屏的“取消公摊”这事。

这条信息的由来，是《住宅项目规范（征求意见稿）》里的第2.4.6条，提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

这也是住建部首次在官方文件中，明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

小巴在这里先科普一下，住房的套内面积和公摊面积。我们来看一个等式：

商品房建筑面积=公摊面积+套内建筑面积

等式中的公摊面积，就是需要分摊的公用建筑面积的简称，包括了大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯、消防梯、设备用房等等。公摊面积加上套内建筑面积，就是一套商品房的建筑面积。

一般来说，咱们买房的时候是按建筑面积来计价的。但是一套买入时，按建筑面积100㎡计算总价的商品房，公摊面积可能达到了30㎡，实际套内面积就只有70㎡了，公摊的面积相当于实际居住套内面积的42.86%。

所以大家难免会觉得，现在房价那么高，我还要花钱买这么大的公摊面积，很亏啊，但是又必须要买。

现在这个征求意见稿文件，说以后买房用套内面积来进行交易，那咱们不就是不用再买公摊面积了吗？

您可且慢。

首先，这只是一个征求意见稿，落实时会有何变化，何时才能落实是个未知数。

而且，这个意见稿是对工程建设标准规范向社会征求意见，它未来约束的是工程建设行为，约束的对象是住宅项目建设单位，并不是规范我们普遍关心的，用哪个面积计价的销售管理文件。

现在仍有效的销售管理文件《商品房销售管理办法》规定：

注意了，销售文件里的专业用词是“计价”，而住宅规范征求意见稿里用的词是“交易”。根据地产专业人士刘德科的说法，“交易”和“计价”是不一样的。

中国的商品房基本上是以建筑面积“计价”，同时，也是以套内使用面积进行“交易”的，也就是，任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。

所以“以套内使用面积进行交易”，不等同于“以套内面积计价”，大家把这两者混淆了。

不少人可能会希望通过这种计算套内面积的方法，来降低自己买房的成本，那也不一定，因为开发商同样可以通过提高套内单价的方式，维持房屋的总价。

比方说，原先套内70㎡加套外30㎡，房子总面积为100㎡，总价100万元，也就是每平米1万。如果变为只算套内，房子总价可能不会变化，而每平米就会上涨到100/70≈1.43万元。

小巴觉得，咱们得对公摊面积这个事持一个更客观的态度，如果过度挤压公摊，像楼道、大堂等等公共面积就会大幅度缩水，那咱们居住的品质也会下降不少了。就像以套内面积计价的重庆，楼盘里同一层就有七八户之多。

所以，公摊面积故意做大当然是不好的，但也不是说越少越好，我们居住在一个地方，是一个整体的空间，除了自己房子里面，公共空间咱们同样在使用和享有，为此付点钱也是正常的。

02

新建住宅要全装修交付？

除此之外，《住宅规范》征求意见稿还提出，城镇新建住宅全装修交付，也就是：

所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

不过，全装修和精装修是不一样的，全装修是标准化的装修，精装修会更上档次，个性化一些。

其实，全装修交付的要求早在几年前，就被不少地方写到了各地的具体执行文件当中，但大家也逐渐发现了其中的猫腻。

因为如果没有对装修价格明确规定的话，一些开发商就有可能利用信息不对称，拿1000元/㎡的装修卖成3000元/㎡，宣传是精装修房。但咱们在买的时候，又很难在表面上检验实际质量，入住之后才渐渐发现问题，只能去装修投诉。

所以，这里面的坑到底能不能排除，文件会不会规定到，还说不准。

03

装修贷，利率可不低

说到装修，现在很多人会选择自己去装，不但可以随自己的喜好，而且有质量保证，入住之后更省心。

但是这样一来，就需要动用一笔大资金，手头紧一些的人，就会去贷款，所以就衍生出了“装修贷”这种产品。

但小巴提醒大家，“装修贷”的利率其实没有你预想中的那么低。

就以常见的建行装修贷为例，贷款金额最高50万，不能超过房屋价值（以办理住房贷款时确认的抵押物价值为准）30%。还款期限最短半年，最长不超过5年，半年后提前还款无违约金。

不同地区的不同建行，费率会有所不同。我们以比较常见的0.37%月费率来分析，还款方式为等额本息。

看到0.37%的月费率，你可能就会一算，那一年下来不就只是4.44%的年利率吗？很划算呀。

但实际上，我们不能简单用月利率×12，直接得出年利率，因为我们的贷款本金，是在随着时间逐渐减少的，我们每月都在还一部分的本金。但是，每个月的利息还是按全额的本金来计算，也就是，我们多缴了利息。

我们不妨来算一下实际的年利率。

假设借款30万，月利率0.37%，还款年限5年，那么月供就是：

本金5000元 +利息1110元 =6110元

正确的计算年化利率的方式，是用Excel里的rate或者irr函数来算，rate(期数，定额现金流出，现值)*12=rate(60,-6110,300000)*12=8%。

计算出来实际上的年利率为8%，是名义利率4.44%的2倍左右。

当然了，这个利率比我们在之前的文章《我用分期低息，已经亏了半部Iphone！》里计算出来的，10%+的信用卡分期利率，还是低一些的。

所以，如果你装修需要贷款，那么装修贷又会比你用信用卡分期更划算。

当然啦，小巴这里只是给大家一个提醒，不要看到名义上的贷款利率低就忍不住去贷款，您还是悠着点好啊~

今天咱们讲的公摊面积和全装修交付，

你有啥看法呢？

自己又踩过什么坑吗？

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理财巴士发布时间 20190301

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