现在房东也不好当呀......
前几天，小巴和同事去吃饭，席间聊起房子。
同事说自己租了房，但居然感受到了房东的艰辛。
事情是这样的，同事租的是双层公寓的其中一层，这种公寓一户两层，楼上楼下可以互不打扰，同事自己住的是一套厨卫齐全的独立的房子，而楼下那套也是一样的格局。
因为一般只算一层的面积，所以这种房子也被看作是，花一套房子的钱，买了两套房，当然，每平米的单价肯定是有往上提。
同事当时被精装修所“蛊惑”，很爽快地签下了一年的租房合同，而楼下那间，她住进去两个多月，就一直空着。
据她观察，这一层的其他房子，空置率也很高，好几户根本没人住，或者一套公寓只租出去了一层，房东估计看着这空置都发愁。
房子能带来的收益，就是房价的增长和房租收入，而计算房租收入时，一般都是用租金回报率来算。
而租金回报率是用房租和房价来计算的，因为咱们国内租房市场和买卖市场之间的畸形矛盾，国内城市的租金回报率普遍不高。
小巴前两天看到一份报告，全球一些典型国家如美国、日本，租金回报率均在5%以上，而我国大中城市的平均租金回报率不足2%，与全球其他地方对比低了很多，不少城市的租金回报率连货币基金都比不过。
（来源：诸葛找房）
而且考虑到实际出租过程中的“损耗”，比如上文所说的空置还有中介费用，实际上这个回报率还要再打折。每一份租赁合同到期，都存在这些损耗。
房屋空置，对于房东的现金流是一个很大的考验。
就比如今年长租公寓发生暴雷潮，就连蛋壳公寓这种上市的行业龙头也没撑住，实在是有点出人意料。
今年长租公寓暴雷这么猛，导火索就是疫情导致的高空置率。
像蛋壳这样的长租公寓品牌做的是二房东的生意，把房子从房东那里承租过来，再捯饬捯饬，转租给租客。
按理说，二房东主要赚的是租房的差价和服务费，但长租公寓又喜欢玩垄断，抢房源，常常高价从房东那里收房，再低价促销，加上中间装修的费用和人员的费用，长租公寓租房利润很薄，甚至亏本出租。
这个模式一看就非常烧钱，于是长租公寓一般会引导租客提前给一年的房租，没足够的钱就用租金贷，自己再按月给房东付钱，来提前获取资金。
这种业务模式本身就是高风险，要是有源源不断的租客进入，现金流就不容易断，可是今年因为疫情，有大量本该外出务工的人滞留在家乡，疫情严重的月份，大城市的房屋空置率就上去了。
小巴的同事说，自己在看房的时候，好几个中介跟她说，去年这些房子都不是这个价，因为今年不好租才降价的。
房屋空置率上升，就意味着长租公寓这种二房东有不少房子砸手里了，自己没有收入，依然要付给房东房租。
一些现金流比较紧张的长租公寓最先倒下，然后就是长租公寓风评变差，空置率进一步上升，变成一个恶性循环。
空置率影响的也并不仅是长租公寓这样的二房东，对于很多普通小房东而言，房屋空置的危害不只是收入减少那么简单。
因为不少房东要靠收租来保证房贷不断供，一旦房屋空置，房东也可能会面临现金流断裂。
所以对于那些投资了房产，当房东的朋友，需要做好房屋空置的最坏准备。
小巴一直都让大家要准备3-6个月的生活费作为紧急备用金，防止黑天鹅打乱我们的生活节奏。
但如果身上房贷压力比较大，又需要靠租金来供房，这笔备用金应该要多存点，防止房屋空置期较长，导致断供。
最后说说有两点会影响到房子的出租——
01 供需
供便是房子所在地，差不多类型房子的供给量；需则是能接受通勤成本，也能负担得起房租的有效需求。
就拿同事租的房子为例，那个片区最近几年盖了不少新楼盘，这个小区不到500米的地方，就有一个类型差不多，开发商都一样的小区，人家的地理位置还更优越，离地铁更近，基础设施也更完善，同类型房屋价格还差不多。
而且同事自己所在小区也很大，除了住宅还有公寓，公寓可以容纳很多住户，因此供给量是非常多的。
至于需求，那个地铁站附近没有密集的办公楼，到最近的密集办公区通勤距离也不短，需求并不大。
供给量大，但需求不大，难租是很正常的，除非那个片区进一步开发，或者房东降价，需求能提上去，不然空置率短时间很难有改善。
02 房租
降房租肯定会让房子变好租。
国内的房租回报率低，很多房东在出租房子的时候，都觉得自己租得很亏，因为房价高。
但比起坚持自己的要价，在房子难租的时候，适当退一步，或许会有更好的结果。
一套租金2400的房子，要是能用月租降100，换早出租半个月以上，都是划得来的。
同事说，房东好像被现实教育了一顿，最近来看房的人透露的房租，比她当初租的时候已经降了300。
对比地理位置更好，价格也差不多的隔壁小区，同事也有种自己当了冤大头的感觉。
所以小巴顺道也给最近需要租房的小伙伴一个建议，不要太着急就定下来签约。
提前物色，留点时间多看几套，说不定会碰到更划算的价格呢~
最后预祝大家
元旦快乐！
咱们2021节后见~
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理财巴士发布时间 20201230
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