3月卖了1.6万套，北京二手房真回暖了？
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伴随着阳春三月的温度回升，北京二手房市场出现新一轮成交高峰。多家机构4月1日发布的统计数据显示，3月北京楼市二手房网签住宅16051套，创下了近十个月以来的签约新纪录。这也是2017年“3.17”楼市调控后、第三个月度签约破1.6万套的月份。由于2月因春节因素成交量有所回调，目前尚无法满足“连续三个月上涨”全面复苏的走势，但“二手房走出低谷”已经成为市场的一致判断，但业内也提醒，受到信贷严格、限竞房库存高企等因素的影响，市场不会出现太明显的反弹，购房者和小业主都应审慎判断。
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三大因素促使成交井喷
诸葛找房数据显示，3月北京楼市不仅在新建商品住宅成交量上，远高于上月与去年同期，在该月度二手房网签量上更是同、环比俱增：二手住宅成交16051套，环比大幅上涨163.52%，同比上涨43.88%。
来自中原地产研究中心的统计数据显示，3月的北京二手房网签数据是2018年5月后、连续10个月以来的最高值；也是继2017年“3.17”楼市调控后，除了2017年4月及2018年5月两个单月外，第3个二手房住宅成交量破1.6万套的月份。
北京商报记者查阅过往网签记录发现，2019年2月北京二手房成交量为6091套，2017年4月及2018年5月北京分别实现网签16902套、18096套。
在中原地产首席分析师张大伟看来，信贷政策的略微宽松、调控周期内市场需求的积压，以及受新房促销导致的“以旧换新”需求增加等，是3月北京二手房签约窗口期成交量井喷的主因。
在张大伟看来，一方面，当前信贷政策相比之前有所宽松，购房按揭贷款政策基本平稳，另外，市场短期炒作“国管公积金政策收紧”，也使得部分观望需求加快入市。另一方面，过去一年低迷的成交量下，积蓄了不少需求，特别是北京在过去接近2年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。此外，春节后部分地区新房加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使得市场活跃度加大。全国其他部分城市放松房地产调控，叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势，如很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等，也被张大伟视为影响北京二手房成交表现的一大因素。“最近一段时间，基于房价确实有所下跌，各种炒作开始井喷，很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨。”
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出，3月二手房签约数据井喷，是源于受此前政策影响积压及其市场预期改变的购房需求，在近一月时间里得到了集中释放。
02
新房库存的挤压
需要指出的是，3月北京二手房成交热度攀升的另一面，是北京新房库存压力的激增和信贷的严格执行。
统计数据显示，在3月北京二手房签约量破1.6万套的同时，北京新建商品房的供应量也在不断走高。据中原地产研究中心统计数据，3月北京供应商品房住宅3707套，继续增加供应，库存积压也持续上升，目前库存已经达到了6.88万套，这也是房地产调控2年多来的最高点。
值得一提的是，北京楼市库存高压之下，去年放开供应闸口的限竞房“唱主角”。截止4月1日，北京合计入市限竞房45个项目，共取得6期预售证，提供商品房住宅限竞房30146套，当前只网签了7631套，按照面积计算网签比例，80.3万平米的销售面积只签约了22.2%。而从整体看，所有项目入市的实际销售的平均签约数量也不足40%。
事实上，除了已经取得预售证的限竞房项目外，另有大批待售项目正在排队中。张大伟透露，2019年入市的限价房有望超过6万套。
此外，麦田房产方面还指出，基于2019年北京住宅用地计划供地量和前两年将保持一致，预计政府在供地方式和供地结构上还将有所调整，除了非“限房价”供应地块占比增加外，降低区位不占优势的地块出让底价亦有较大可能。这或将更多地调动起开发商的拿地热情。
根据麦田房产2月统计报告，2月北京住宅用地出让方式有较大改变，在本月成交的9宗住宅用地中，其中有3宗地尝试采用“限地价、竞自持、报方案”的竞地方式，不再“限房价”，结束了2016年底以来北京出让住宅用地全部“限房价”的历史。
03
反弹有限
3月井喷的二手房成交数据，也引发了业内外关于北京楼市回暖持续性问题的热议。而整体市场反弹有限，这一观点得到了多位专家的认可。
国仕英表示，从3月北京新房、二手房成交数据可以看出，北京市场回暖趋势明显，已经逐渐走出低谷。不过就“回暖趋势能否持续”，国仕英认为，北京楼市在过去两年内经历了严格的调控，市场各项指标已达到调控预期，目前北京二手房市场已回归理性，短时间内在无调控政策刺激下，将会保持稳定运行态势。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，这种升温主要是季节性因素导致。第一，今年的环比增幅与2018年同期相当，与2015-2016年市场较热时相比，今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看，3月第4周的周度交易量持续环比下降，表明市场节后快速升温的势头并没有持续。
从价格看，二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米，较比2月上涨2.5%。3月高单价的中心城四区，成交占比环比提升2.5个百分点，扩大均价涨幅。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看，3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。
许小乐表示，目前市场预期仍平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%，买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升，但仍有近8成业主下调报价。3月购房者成交周期79.2天，仍然处于较长的区间。
“在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。”此外，许小乐还强调称，如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，全年交易量呈现前高后低的态势，3月份的交易量有可能是全年的最高点。
麦田房产方面则表示，从2月土地出让方式不再“限房价”一刀切，以及近期银行房贷审批和放款速度均有所加快等政策信号可以看出，目前北京房地产政策环境的严厉程度较之前有所缓和，但考虑到住房信贷政策未有松动变化，预计接下来市场仍将呈现理性复苏走势。
合硕机构首席分析师郭毅指出，今年楼市自春节后的两周时间，确实已经出现较为明显的回暖现象，从3月整月的成交情况来看，也印证了春节后的市场回暖。郭毅认为，这一轮回暖的主要原因，一方面在于去年宽松的货币政策改善了市场预期，另外一层原因则在于当前北京市场可选择的项目量较多，同时开发商采取了一些价格手段，给予了一定价格优惠，在此背景之下，使得之前积累观望的需求得到一个集中的释放，因而形成了3月 “小阳春”的局面。
“‘小阳春’局面能否持续，我认为还是取决于限购、限贷政策。当前北京仍然执行非常严格的限购、限贷政策，同时二手房首付比例高达八成，所以从目前来看，北京楼市的这种短期回暖，其实是可以预期的。”由此，郭毅指出，北京楼市长期且持续出现二手房成交量的高涨，甚至出现价格的升温，可能性并不大。