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☛ 定了！第一个新盘，今起认筹
2019年，上海新房最高均价来自上海桃花源，13.95万/㎡。2020年春节后的首张预证，就直逼了这个价格。显然，今年上海的天花板应该远不是这个数字。
来说说13.8万的这个价格。大多数人的反应是涨了，理由很简单，他旁边的融创外滩壹号院去年是12.15万。
但近虽近，贵虽贵，也不能简单用涨价来定义。毕竟，项目属性不同。董家渡地王的故事+超级综合体的规划，大家可以自己查查，不多说了。
其次，仅从产品角度来说，融创外滩壹号院基本是300㎡以上大平层。而绿地海珀外滩，有推广时，提都不愿提的100㎡以下小户型。看看一房一价表，2层12.5万，22层14.8万。同样再看大面积产品，中间楼层（12层），260户型12.6万/㎡，比94㎡户型足足便宜了1.4万/㎡。
可见，绿地海珀外滩这张让人觉得有些“贵”的预证，很大程度上是被小户型定价给拉上去的。
之前的文章中就有写到，上海的第一张预证拿高价盘试水，再合适不过。因为不会一抢而光，不符合防疫当下的市场情绪。但这种地段，又有很特殊面积段的产品，总有买单者觉得值。数据也不会难看，总体水温一定是温和的，代表了上海楼市复工后的逐步转暖。
第二个众人关注的新盘房价，其实还未真正浮出水面，就是来自前滩的东方惠礼。无论网传版本如何，上9字头应该没跑了。8万+的前滩，变身9万+，到底值不值？届时的认筹数据，会给出一个大众的判断。但8字头到9字头的跨越，是不是所谓的限价松了？
我个人更愿意把他理解成一种“价格修复”。除却前滩的大热光环，只看所谓的上海新房价格分布。内中环间，是不是基本都9W了？最具直接对比的就是，真如板块的中海臻如府。
即使相邻区域二手比较也有参考，来看看济阳路另一端的次新房合生前滩一号。挂牌均价9字头，即使最后成交有下浮空间，加上税费中介费，买家的支出应该也差不多9万/㎡了。
如果，已经大热的前滩，依旧处在比隔壁杨思二手房还低的价格；如果，真如板块新房全部9万+，前滩依旧8字头。不可避免，千人摇号的前滩热潮又要来了。防疫当下，又何必为难开发商在短短一周认筹期的工作呢？
有了第一张新房预证，预示着上海楼市的正式复工。相信，有一大批新盘都在即将面市的名单上。届时，价格如何？如何看待？也欢迎大家与我一同探讨。
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