作者 | Aaron Lai
西安太古里的敲定，有望向沉默已久的西安零售商业注入一支“兴奋剂”。据时尚商业快讯，太古地产近日通过微信公众号发布文章，官宣了国内第四座太古里落户西安的消息，称将与西安曲江新区管理委员会下属国企西安城桓文化投资发展有限公司合作打造一座新旧交融的“太古里”项目。据悉，西安太古里将以零售为主导，采用低密度、开放式的建筑设计布局，包含零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等业态，预计于2025年底落成。
西安太古里总建筑面积为26.92万平方米，总投资额达100亿元
该项目位于陕西省西安市碑林区小雁塔历史文化片区，紧邻小雁塔与荐福寺，同时邻近2号线及5号线交汇点，属于西安市中心核心地段，总占地面积约12万㎡，预计项目地上地下总建筑面积近27万㎡。资料显示，该地块由太古地产与西安城桓文投联合以总代价25.75亿元竞得，双方此后将成立合资公司，并分别持有该项目70%及30%的权益，总投资额预计约为人民币100亿元。这也是继北京三里屯太古里、成都远洋太古里和上海前滩太古里后，太古地产在中国内地的第四座太古里。自太古里进入中国内地以来，太古地产先后在北京、成都、上海三地打造了三所街区形态的开放式购物中心“太古里”。包括2021年第三季度刚刚开业的、最年轻的前滩太古里在内，汇集了各大时尚潮奢品牌的太古里已经成为当地青年人的朝圣地和流量聚集地。其中，2008年开业的北京三里屯太古里新文化、新艺术的街区氛围，深入肌理地改造了原有的空间样貌，定下了太古里项目“低密度高品质开放式商业”的基调。2015年的成都太古里更是通过因地制宜的设计，将潮流商业文化融入进传统建筑布局中，同时满足了对历史遗迹的保护与现代商业的开发，为此后的太古里项目开创了“古典新韵”的另一种可能。而2021年上海前滩太古里，再次将爱马仕、LV、Dior、Balenciaga等一线奢侈品牌汇集一处，不仅为奢侈品消费力最为集中的上海再添一个强有力的增长点，也为前滩这一新的黄金地标的贡献了极大的流量。总建筑面积26.92万平方米、总投资额100亿元的西安太古里，在国内太古阵营中与成都远洋太古里的体量相当，不难看出太古地产此次对西安太古里寄予的厚望。从商业投资、位置形态、品牌招商及物业水准来看，西安太古里的定位无疑也是在延续开放型商业基调的同时，重视与传统建筑的交融，让小雁塔这一历史IP与年轻人产生互动，并凭借自身巨大的体量，打造一个既拥有高端购物环境、又能充当城市中心的商业重地。西安政府也同样将目光聚焦在了小雁塔片区。为了提升小雁塔片区的影响力，西安市政府还在2017年发布了《小雁塔历史文化片区综合项目改造通告》，要将小雁塔片区以“一塔一院”为核心，打造成为集文化、旅游、商业、生态为一体的“老西安名片”和“西安会客厅”。开发商的集中发力和政府的政策倾斜无疑让西安太古里在开发潜力上有着十足的优势。纵观西安各大商圈，无论是从规模还是投资总量来看，西安太古里都将直接对头部商圈发起挑战。于2013年开业的西安小寨赛格，坐拥25万平方米的总面积、背靠仅20多亿元的总投资便成为了西安最大商圈之一，业绩多年闯入全国十强，多年来无人撼动。2018年改写西安零售格局的“店王”西安SKP初期也仅有20多亿元的项目总投资额，同样不及西安太古里的四分之一。建设中的西安荟聚中心，其43亿元的投资金额就已成为当时陕西省内最大的外商投资商业综合体项目。相较之下，西安太古里高达100亿的投资额强势刷新了西安的零售商业投资纪录，无疑将在很长时间内独占鳌头。然而，也有不少舆论质疑西安的消费潜力与营商环境能否载起这座“城市航母”。作为新一线城市西安，GDP总值在2020年才突破万亿大关，与同为新一线城市成都相比仍有不小差距，年轻化的消费主力与依赖外来人口的城市体量也明显算不上乐观。同时，西安整体营商环境并不算好，包括龙湖、华润、凯德等在西安都并未打造中高端项目。2021年高调开业的西安万象天地，现已多次传出品牌因营业效果未及预期而撤店。山寨的泛滥也对招商形成了阻碍。不过由于整体老化和流量欠缺的原因，对于落户城市和入驻商圈有着较高要求的Apple直营店至今仍未进入西安，一定程度上也反映出西安前零售版图缺少吸引力。可以肯定的是，投资巨大、极具优势的西安太古里无疑将成为一颗巨石，投向西安零售商业的水域，打破现有局面，掀起新的浪潮。
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