香港奢侈品消费有望复苏，门店租金开始上涨

经过两年的调整后，香港奢侈品零售从2022年年初就开始逐渐止跌

作者 | 周惠宁

失去“购物天堂”宝座的香港正迎来新转机。

据时尚商业快讯，瑞银在最新报告中指出，随着防疫政策的不断优化，香港零售销售额最快有望在2024年恢复至2019年水平，2022年至2024年的年均复合增长率约为10%，商业地产商将是最大的受益者，特别是在热门商圈拥有商场的地产商，例如九龙仓集团、希慎集团和新地集团等。

世邦魏理仕香港执行董事兼研究主管Marcos Chan也认为，中国内地消费者的回流将刺激香港奢侈品零售迎来反弹，零售额和租金都有望获得提振。仲量联行预测，香港优质零售空间今年整体租金将上涨5%，商业街门店的租金将上涨15%。

在一系列利好消息的刺激下，新世界发展股价连续两天上涨，最新市值约为582亿港元，太古地产近两日股价也大涨6.6%，市值约为1237亿港元，九龙仓集团录得1%的增幅，市值约为1340亿港元。

周大福股价也延续昨日的上涨态势，今日继续大涨3.28%，市值达1700亿港元，Prada集团两日涨幅近5%，市值约为1182亿港元，莎莎国际、六福集团 、周生生等港资零售商近两日股价更实现近10%至13%的强劲增长。

实际上，在经过两年的调整后，香港奢侈品零售从2022年年初就开始逐渐止跌，部分购物中心甚至出现业绩回升。

据海港城公开的信息，2022年商场新开设超过70家店铺，其中包括占地近1万平方英尺的Dior旗舰店，Miu Miu广东道旗舰店也在去年开业。在新增奢侈品牌旗舰店以及购物券的刺激下，海港城去年前8个月周末及假日人流及车流同比平均录得10%增长。

太古地产发布的前三季度业绩报告也显示，集团在香港的零售物业出现复苏迹象，太古广场和东荟城名店仓分别实现1.5%和1.7%的增长，仅太古城中心录得4.3%的下跌。

2022财年，新世界发展旗下位于香港的K11 MUSEA人文购物艺术馆总客流量达2000万人次，销售额同比增长9%，主要得益于一线国际品牌、珠宝钟表以及个人护理和美妆租户业绩增长提振。

奢侈时尚品牌对香港零售市场的信心也日渐恢复。爱马仕位于香港国际机场的旗舰店经扩建、翻新后已于去年11月重新开业，扩建后的旗舰店由单层结构改为复式结构，一层的整体布局基本保持不变，新增的二层为男女装成衣区及私人休息室。该旗舰店的开业橱窗由瑞士交互设计师Camille Scherrer设计，巴黎的RDAI公司监制。

国内运动服饰品牌李宁于上月底在香港尖沙咀广东道开设全新旗舰店，占地面积达700平方米，分为上下两层，月租约为200万元。值得关注的是，该店原本由周生生自2005年开始承租，月租一度高达700万元。

潮流品牌零售商I.T集团近日更是一口气在香港置地广场新开七家品牌专门店 ，分别为街头服装品牌集合店EXI.T，以及合作代理的AMBUSH、Mihara Yasuhiro、NEIGHBORHOOD、SOPH.、VETEMENTS品牌专门店，以及mastermind vs A BATHING APE联名店。

不过整体来看，香港零售行业的复苏迹象虽然已经出现，但要想回到鼎盛时期还有很长一段距离。

有报告显示，2018年是香港旅游业的最后一个好年头，当时中国内地游客的激增推动香港游客人数增加至6510万人次，创历史新高，零售额也随之增长8.8%至4852亿港元。而2019年系列事件削弱了中国内地消费者前往香港购物的欲望，自那时以来香港零售物业租金累计下降42%。

另据商业房地产咨询公司戴德梁行自2019年以来的首次调查，目前曼哈顿第五大道是全球租金最昂贵的奢侈品购物街道，香港尖沙咀排名第二。受疫情和旅游限制影响，香港尖沙咀的平均年租金在近几年大跌41%至每平方英尺1436美元。

香港物业估价署在2021年3月曾透露，Chanel位于尖沙咀广东道的海港城旗舰店租金为8856万港元，较2020年逾1.1亿港元下滑19.96%，Dior、Burberry和高端腕表品牌Panerai在该街道的铺位年租也分别下滑14%、32.53%和44.93%至7236万、4380万及1500万港元。

第一太平戴维斯指出，罗素街、广东道及西洋菜街等空置率依然高企，缺乏租户问津，2023年香港零售租金走势会保持平缓，涨幅最高不会超过5%。香港零售管理协会协会主席谢邱安仪也持谨慎态度，中国内地游客需要一定时间才会重新前往香港购物。 

据香港政府今日公布的最新数据，去年11月香港零售销售额同比下跌4.2%至295亿港元。其中珠宝首饰、钟表及名贵礼品销售额下跌8.3%，百货公司零售额下跌19.3%，服装品类大跌16.4%，药妆类下跌4.2%，鞋履配饰下跌8%。与2021年同期相比，2022年前11个月的香港零售销售额下跌1.1%。

Marcos Chan则表示，香港奢侈品零售行业的格局已经发生不可逆的变化，奢侈品牌在香港的业务重心正在从商业街转向购物中心，曾经全球最贵购物大道罗素街已风光不再，Burberry和Prada等奢侈品牌门店被医用口罩、廉价服装和餐馆所取代，维密原本位于希慎广场附近京华中心的6层旗舰店已变为一家超市。

在Cushman执行董事兼零售服务主管Kevin Lam看来，奢侈品零售市场在过去几年经历了根本性调整，奢侈品牌关闭门店是对此前过度扩张战略举措的优化，香港仍然是奢侈品牌的重要市场。趁租金未回到疫情前水平，今年或许会有更多品牌和零售商重返香港市场。

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