广州楼市调控“撕”开小口~
本次新政的祭出意味着，在2017年3月30日之前拿地的商服类物业（公寓、商业、办公），可以直接销售给个人，但两年“限售”依然是调控的重心。
12月19日晚，广州市住房和城乡建设委员会官网发布了《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（以下简称《意见》）解读，将广州的限购政策撕开了一道小小的缺口。
《意见》指出，2017年3月30日后土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。而2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
《意见》同时限定了政策执行条件，2018年12月19日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行；在24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
2017年3月30日，广州市人民政府办公厅曾经出台过一份《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，里面专门提到要“加强商服类房地产项目管理。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。”
本次新政的祭出意味着，在2017年3月30日之前拿地的商服类物业（公寓、商业、办公），可以直接销售给个人，但两年“限售”依然是调控的重心。
“我们上周就听说了这个文件，但具体还没开始执行。” 一家百强房企广州区域的项目总经理告诉经济观察网，已经以公司名义网签的，不允许退房再办个人网签。
按照该项目总经理的说法，公寓产品一般面积比较小，购房者多数买来投资，如果要以法人名义购买，因注册公司比较麻烦，而且还需要缴纳运营公司的费用、税费等成本，购房者的意愿肯定会小很多。
按照广州克而瑞首席分析师肖文晓提供的数据，“3.30新政”之后，广州商服物业（公寓、商业、办公）的库存量已经从2017年3月末的513.57万平方米增加到2018年11月末的675.87万平方米，去化周期也从当时的19个月上升至目前的39个月，库存压力明显增大。
其中，受影响最深的公寓市场，广州克而瑞统计数据显示，在“330新政”出台的2017年，广州全年公寓产品的成交量仅为19447套；而2016年这一成交量为33919套，两者相比2017年跌了约43%。
截至今年11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平方米，剩余28136套存货，相比2017年3月份的16146套增加约42.6%，去化周期也从5.5个月拉长至23.1个月。
目前，广州市库存量较多的公寓项目主要集中在南沙、黄埔等区域，且项目前身均是在去年“330新政”前拍下的地块。
为应对“330新政”，广州公寓市场正在尝试各种新的销售方式:一方面，一次性销售整层或多个单位的数量有所增加，比如广州国际空港中心9月份就有整栋单位的批量网签。
另一方面，采取先销售但暂缓网签的方式。“我们在广州有一个公寓项目，今年年初，我们公司就预测‘个人’限购这个政策在2年内会放开，所以我们采取的操盘方式是先销售但不网签，等到政策落地再转名。”上述项目总透露，其所在公司很多同事都内部购买了公寓，针对内部员工，公司要求两年内分期付完全款，政策落地之后再以个人名义网签。
“公寓具有不限购、总价低的优点，对于过渡型的刚需客户和投资客户都有很大的吸引力，特别是住宅限购大环境下，类住宅的公寓市场很容易成为市民投资置业的焦点。”肖文晓向经济观察网表示，在本次“松绑”新政之后，预计符合条件的公寓项目销售都有望摆脱之前的低迷状态，优质项目的成交量有望在短期内出现一个爆发期，不排除部分卖得好的公寓项目会顺势调高售价。
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