房企放弃“虹桥梦”：从千亿目标到找钱救命，地产人希望能“苟活”
导读
“如果你对虹桥不足够熟悉，最好不要约在星巴克。”这是虹桥地产人给你的忠告。以虹桥天地为原点，一公里半径内可以找到至少10家星巴克：虹桥天地内部有3家，虹桥万科中心的一层和负二层也各有一家，这已足够绕到你头晕，以至于发了门头图片给对方，也还是找不到人。
咖啡馆当然不止星巴克，一栋写字楼扎着四五家也毫不稀奇。即使有着如此高的密度，在工作日依然人满为患，10个顾客有8个会是房企的人。与小资咖啡馆云集的“巨富长”相比，这里的谈话内容枯燥得很，主要是土地和钱。
虹桥商务区从2010年横空出世已发展10多年，在向长三角CBD目标迈进中，国内的房地产企业也因缘际会集聚于此，总部密度之高，有甚于互联网企业之于北京西二旗。除了瑞安、万通、龙湖、万科等在虹桥商务区开发初期就在此布局，2015年后，不断有闽系、浙系、川系等地房企从全国各地奔涌而来，至2020年，这里大大小小的房地产企业数量超过了30家。
对房地产企业来说，虹桥是一个魔力跳板，只要来到虹桥，距离新世界便仅有一步之遥。一家总部在福建的房企，去浙江拿了地，它依旧是一家福建房企，但如果总部搬到虹桥，一切都会不同：先到虹桥报到，再去浙江拿地，它很可能就是大家眼中的全国化、或有全国化野心的房企了。
对房企来说，这意味着更好的议价能力、更广阔的业务版图、更高的销售额、更多的利润，为此，房企不惜花费重金，拖家带口离开原籍，奔赴虹桥。
例如，2016年，融信中国将总部从福建迁至上海虹桥，并于2018年正式入驻其参股开发的“虹桥世界中心”，仅从这个名字里，就能感受到房企对虹桥的期待。只是，在2021年底，融信中国出售了这栋总部办公楼，搬到了数公里之外的七宝，入驻了他们的新总部融信上坤中心。
融信中国的经历在虹桥并不特殊，从2016年到2021年左右，那些进取心爆棚的房企，经历了共同的虹桥往事。
来去大虹桥
在虹桥商务区，许多写字楼下都有专门的通道通往虹桥天地，而从虹桥天地可以直接去往虹桥交通枢纽。这意味着，你甚至不用走出办公大楼的门，就可以背着包从办公室快捷登上发往各地的飞机和高铁。
作为一名房企的投资部员工，王征在2017年后来到虹桥，一年差不多有200天都在出差，去各地看项目、去和金融机构谈合作。
而2017年前后几年，也是各地房企进驻虹桥最活跃的时期。目前聚集在虹桥的房企中，近乎一半都是在这三年间迁入的。
2017年1月，中骏总部正式移师上海，入驻位于上海虹桥地区的上海中骏广场；旭辉集团也将总部也搬至虹桥，随之而来的还有旭辉永升服务、旭辉领寓等；2018年，融信、正荣、中南、新力、协信、东原等50强房企陆续将总部搬至虹桥；2019年，虹桥迎来房企总部迁入的高潮期，据经济观察报不完全统计，至少有弘阳、祥生、三盛、奥山、港龙、锦艺、文一等8家房企将总部迁至虹桥。
一时间，虹桥商务区热闹非凡。而从各家房企更换总部的时间节点中，不难发现其与规模扩张和寻求上市的关联。
融信、正荣、新力、中南，不仅在2018年实现了从偏安一隅的地方房企到登陆上海的转变，同时还在当年叩响了千亿的门铃。
搬迁与高歌猛进并行。旭辉、正荣、融信均在2015后开启高速扩张模式，销售额翻倍式增长。融信和正荣2015年的销售额分别为295亿元、306亿元，三年后双双破千亿，2018年，正荣和融信的销售额分别增长超过80%和73%。
新力也在登陆虹桥当年提出“保800亿争1000亿”的宏伟目标，而次年也就是2019年，新力控股完成在港上市。川系房企蓝光2019年搬入虹桥的蓝光总部大楼，在将上海作为第二总部的同时，也立下了冲击“销售千亿、资产千亿”的双千亿目标。那一年，蓝光实现了1015亿的销售额。
即使未及千亿门槛，“来到虹桥”这个行动，也意味着一股奋勇冲刺的势头。
2017年，黄朝阳的大儿子黄伦进入中骏集团管理层，同时提出了公司的千亿目标：2018年500亿元，2019年800亿元，2020年破千亿，次年，中骏就将总部搬到了大虹桥。
作为世界级交通枢纽，虹桥拥有航空、高铁、长途、地铁等立体交通，似乎没有比虹桥更合适的地方，能够帮房企实现从地方企业到全国企业的跨越。
然而，随着房地产调控政策不断加码，房企总部搬迁的盛况不再。2020年，迁入虹桥的房企数量明显减少，只有中奥、康桥和红星三家。
一些房企也在悄然淡出虹桥。2021年初，融信中国出售了其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼，搬到了数公里之外的七宝。
2021年初，蓝光债务违约的消息被不断爆出，仅距离搬到虹桥不到2年，蓝光就被传撤员工回成都。2019年跨入千亿门槛的蓝光，2020年销售额仅增长了20亿元，债务规模却在不断滚雪球。截至2019年12月31日，蓝光发展资产负债率为80.62%，总负债数为1627.7亿元。而在2017年同期，这一数字为762亿元。2021年3月，在经历了集团联席总裁周凤学等高管相继出走风波后，在冲击上市数次折戟后，奥山也将上海总部人员都撤回了武汉大本营。
生态剧变
在王征的观感中，转折来自2021年7月，同样从虹桥枢纽出发，目的已不再是看地，而是找钱。“那种心情是不一样的”，王征频繁出现在各个城市，不再寻求项目合作，而是要通过抵押资产进行融资，以求为集团筹集一些资金。
过去是在谋发展，现在是在救命。王征形容自己所在的房企“离暴雷还有一两步距离”，“受到银行涉房贷款两条‘总控线’政策的出台、银行放贷节奏变慢和预售资金监管等影响，资金流入总量不到2020年的4成”。在虹桥，这样的房企并不少。
然而，即使王征现在的工作几乎是每天围着各类“资金掮客”转，摆在眼前的问题依旧现实：只有优质的、有变现价值和能力的资产才有可能谈成。
不过，金主们对房地产行业的预期很不乐观，进入房企的钱“慎之又慎”。过去，资产质押贷款在银行机构的贷款利率基本在6-7个点，非标市场利率则在10个点左右。而从2021年9月份开始，随着资本杠杆不断升温，非标市场的年利率现在已经被炒至高达15-18个点。
找钱也同样成为了虹桥一家TOP20房企投拓总监陈时的新工作内容，即使她所在企业并未处在暴雷的风险中，其所在部门仍然减员超过一半，公司给她增派了融资任务，她也开始与更多金融机构会面，“这在过去是从未出现的”。
过去，陈时出差看项目的频率一个月约4次，而2021年下半年以来，每月也就1-2次。“资金普遍紧张，民企都没钱拿地”。
虹桥的土地推介会也发生了变化。作为房企的聚集地，上海市、区两级政府都会在虹桥的一些场馆定期举办土地推介会，邀请大虹桥的房企们参加。
虹桥商务区一家头部房企的投资人员表示，过去可能会与政府就某地块签订一些协议，进行“托底”，但现在，除了地方城投，几乎没有企业愿意再签订这种托底协议。因为缺少资金，他通常会委婉地找一些理由搪塞过去。后来，干脆就不去参加了，“派手下的‘小朋友’参加，也就没有进一步的合作讨论了”。
房企作为资金密集型企业，也吸引了大量的股权类、信托类资源汇聚。各类规模的资产管理公司、基金公司或者信托公司都会在虹桥设点。因此，某种程度上来说，虹桥也是非标融资的“胜地”，这些金融机构体量通常很“轻”，十分不起眼，但与房企对接频繁，曾经在某一年中，王征接触下来的就有十几家。
过去，王征几乎每个月都要与资产管理公司、基金、信托公司见上两三次，联络联络感情，为项目寻找资金，也看看这些机构本身带着的一些项目资源。这样的谈话都发生在附近的咖啡馆里。“除了大佬带队，比较正式的会去对方办公室里谈。定期拜访通常是不带主题，目的在于维护关系、互通信息。通常就是两三个人围坐在咖啡馆里探讨。”而现在，许多有爆雷危机的房企都在甩卖资产。咖啡馆里的谈话对象也换了一波——变为一些AMC资产收购方，不良资产管理公司等，“大家聊项目的出售和融资”。
能不来就不来
相比房企的来来去去，地产行业入冬后，虹桥地产人多处于“想动动不了”、甚至不敢动的处境。
一位刚从外地调到大虹桥某房企的员工说，自己不敢出差，虽然其所在部门还未裁员，但项目上的岗位已经进行了大波裁员。他担忧万一到哪被隔离了，可能也会被顺势裁掉了。
过去，借助于长三角都市圈的便利，苏州、无锡、南通等江浙沪城市与上海虹桥能实现半小时互通，许多区域、项目负责人都非常愿意到集团总部，寻求资金等资源支持，而现在，除非集团“召唤”，几乎没有人会自愿前来，因为总部找他们可能就是谈组织架构调整、项目股权出售或者是裁员，“没有消息就是最好的消息，能不来就不来。”王征说。
2021年，随着蓝光、协信、新力等房企陆续爆雷，尚且“安在”的各家房企也开启了一轮轮裁员。“大虹桥上空飘着各家企业员工的简历。”一位虹桥地产人这样形容。
但在收缩、裁员成为行业主旋律的情况下，挪动是一种奢望，“坑位”也成为奢侈品。一位曾经在蓝光工作的员工为了在上海重新谋得一职位，一个月内给同一猎头投递了13次简历，而时隔半年后，他仍然待业在家。一位曾经与大虹桥内多家房企有过合作的猎头公司负责人表示，在收缩取代扩张成为行业主流的时局下，很少有企业还在真正招聘。“即使有岗位放出，也推进得非常慢。”连在他看来还算稳健的一家房企都在2021年年中停止招聘了。“就算现在还挂着少数坑位也很难进人”，这家房企仅存的那几个职位，挂出半年后仍然空缺。
“只有一些企业的项目销售岗还在进人。”他表示，尤其是2021年三四季度，一些企业还想最后拼一波回款，诞生了大量销售人员的招聘需求，但这些岗位也被业内称为“绞肉机”——背负着一定的销售和回款指标，如果未能达到就会立马被裁、换上新人。
“出门喝个咖啡的间隙，就能到周边房企面试一番的画面几乎不会出现了。”上述虹桥地产人表示，大家都希望能“苟住”，过了春节再说。
曾经在咖啡馆里的同行小聚也正在减少，“因为焦虑”，这是数位虹桥地产人给出的共同回答。“泥菩萨过河，自身都难保，哪敢问别人的情况。何况同行失业的情况也并不少见，问了的话彼此都尴尬。”大家干脆不再会面。
“地产圈每天一则坏消息”，给大家带来的心理压力是巨大的。焦虑情绪始终在虹桥地产圈蔓延，“因为地缘贴近，不好的消息总具有压迫感。”一位虹桥地产人表示。今天股债双杀的是你楼下的公司，明天又看到隔壁企业被金融机构“堵门”要债，过几天附近企业第二轮裁员的消息又传来，可能上个月还在咖啡馆里喝咖啡晒太阳的人，下个月就不在虹桥了。“但其实我觉得最难的时间可能还没来。”王征说，如果你春节后再来虹桥转转，那时候，这里的房企和人，又会发生不小的变化。
（应受访者要求，文中王征、陈时为化名）