施工技术 | 最近，民营房企敢拿地了
The following article is from 明源地产研究院 Author 赵亦楠
去年年底以来，政策大环境转好消息频出，传导到市场端却始终是雷声大，雨点小。但在近两个月的土拍中，蛰伏良久的民企终于开始出手——
广州土拍，大华集团和兰园控股分别拿下一宗地块，竞争最为激烈的白云地块也有民企出价。
杭州表现更为亮眼，滨江参拍20宗，大家参拍16宗，中天参拍12宗。最终成交的59宗地块中，国企竞得32宗，民企竞得25宗。无独有偶，合肥首轮集中土拍，一半以上地块被本土民企竞得。
这样平分秋色的局面，暌违已久。惊喜之余，我们更在意背后释放的信号：民企投资拿地呈现出哪些趋势或变化？这些趋势和变化，又给行业吹来怎样的风？
本土民企拿地最活跃
不知道各位发现没有，最近两个月的拿地排行榜上出现了很多“名不见经传”的新面孔。
这轮拿地活跃的民企，也都有个共性——几乎全部是本土房企。兰园控股诞生于广州花都，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽都是“徽”字头，滨江、众安、大家深耕杭州几十载……
尤其是被誉为“杭州一哥”的滨江，在此次杭州土拍中的表现可以用“炸裂”来形容，共揽下11宗地块（3宗联合竞得），分布于6个区，总拍地金额达到184.4亿元，占总金额22%！
为什么当下活跃的民企都是区域深耕民企？这并非偶然。
首先，房地产这轮调整中，受影响最小的就是本土中小房企。对本土企业来说，之前市场好的时候，在主战场根本没机会。现在三道红线卡脖、市场下行，本土中小房企本来杠杆就低，项目也少，受到的影响反而非常有限，在市场起底反弹时有机会“抄底”。
其次，在本区域拿地，给本土房企带来的利好是全方位的。
一是，在大本营拿地，更能得到本地政府的保护。这轮行业爆雷风波中，很多房企全国散点式布局，当地政府一来“不想救”，因为绝大多数项目不在总部所在地，二来“没法救”，因为外地项目救不救，并非由总部所在地的地方政府决定。
二是，本土民企对本地市场的理解往往更加深刻，对地块的判断也更为准确。也正是出于这份熟悉，让拿错地的概率降到最低。
这两年，平台公司拿地特别猛，除了要为政府兜底以外，另外一个原因在于，平台公司近水楼台先得月，能够获取“一手消息”。更有甚者，直接和国土部门在一栋楼办公，上到具体规则，下到土地情况，可谓了如指掌。
知道的消息多了，便能少走很多弯路，少花很多冤枉钱，而这同样也是民企在本土拿地的优势所在。
三是，房企在深耕城市拿地，其运营管理、成本管控已经形成一套完整的闭环，产品也已经获得了本地消费者的认可，而将资源再集中投入到这些城市，一盘棋建设，就能进一步强化深耕城市的竞争优势，挖深风控的护城河。
四是，操盘单项目容错率低、亏本风险大，但在深耕区域拿地，就可以将多个项目联动起来，从算小账变成算大账，一方面，通过其他项目的溢价来分摊成本，另一方面，让几个项目彼此“对冲”，使风险在对冲中得到消化。
深耕极大地考验房企的战略定力，守住了，就能化解风险、穿越周期。
联合拿地不再吃香
随着民企风险意识的提高，联合拿地不再是香饽饽。
已完成今年首轮集中土拍的18个城市中，联合体拿地的比例仅为9.8%。连房企联合拿地重镇北京，2022年首轮集中土拍联合拿地的比例也只有17.6%，远低于去年首轮土拍的53.3%，也低于上一轮集中土拍的20%。
在行业爆雷风险加剧的当下，合作方的资质严重波及房企自身安全与稳定。联合拿地后的合作开发，也在下行的市场环境下，也出现更多的不确定性。联合究竟是降低风险还是增加风险，还真不好说。
不过，鉴于联合拿地在降低自有资金支出、分摊成本上的客观作用，它依然是一些民企的选择。
例如在刚刚结束的无锡首轮土拍中，参拍民企受益于联合拿地，参与度大幅上升。据安信证券测算，无锡民营房企全口径拿地金额为70.6亿，占比由去年第三轮的25.5%大幅上升至本轮的67.9%。
民企参与度大幅上升的主要原因，就是与城投频繁合作拿地。本轮土拍8宗地中4宗为民企联合拿地，而去年三轮基本未见联合拿地，其中，3宗为民企与城投平台合作，1宗为民企联合。
城投公司一定程度上缓解了民企不敢拿地的问题，民企则在项目操盘能力上有更多经验，双方各取所长，不失为一剂良方。在资金、政策、市场等多重压力下，“民企+城投”合作模式或将进一步深化。
除了“民企+城投”的合作模式，联合拿地还有一种阵营，即“大型龙头民企+本地民企”搭档。
例如重庆土拍中，我们看到，本地老大哥龙湖和本土中小房企昕晖和海成均达成了合作，誓将深耕进行到底。在长沙土拍中，全国化布局的旭辉携手本地房企德奥，前者带来产品线和品牌溢价，后者解决拿地的问题，一拍即合。
总的来说，联合拿地是一把双刃剑，弊端和风险不容小觑，但价值也是实实在在的。未来，合作一定不会消失，但合作的门槛势必越来越高。
民企拿地首选安全壁垒高的城市
比起去年下半年广泛的土拍寒潮，这轮土拍可谓几家欢喜几家愁，武汉、福州、青岛、天津、济南等地民企隐身，流拍率高企，土拍仍无暖意。典型如天津，土拍跌入冰点，流拍率高达83%。
但广州、杭州、合肥等地的民企已经率先行动起来，积极竞地者有之，胜券在握者有之，绝地逆袭者有之，真实上演“冰与火之歌”。
去年，广州第三轮集中土拍在参与的房企大幅减少、部分土地持续流拍的冷淡行情中草草收尾，但2022年首轮土拍即迎来形势逆转，部分地块甚至出现了争抢的局面。如荔湾区金桥二期地块，三家房企竞价11轮，最终由兰园控股夺得；而为了争夺位于白云新城的空港大道中地块，连在内地消失已久的李嘉诚旗下的和记黄埔都罕见现身，令市场浮想联翩。
相较广州，杭州的表现更为突出：延续去年第三轮土拍的热度，民企竞得地块占比高达42%。滨江等杭州龙头民企再次包揽拿地金额前几名，民企拿地总金额占比很高，逾300亿，超过北京、天津土拍揽金之和。
合肥上演的则是一场“绝地逆袭”的好戏。回望去年第三轮集中土拍，合肥成交惨淡，国央企兜底底价拿地。本轮土拍，安徽本土民企大显身手，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获，并以11.2%的整体溢价率，跃居全国首位。
这种分化，反映了民企现在的拿地倾向：无处不在的风险倒逼民企首选安全壁垒高的城市进行投资。
眼下，什么样的城市算是安全壁垒高呢？
首先，城市的供需基本面仍然是底层逻辑。民企敢于拿地的城市，在基本面和发展潜力上有较高的安全垫，这大大降低了民企踏空的风险。
拿杭州来说，从整体环境来看，无论是近期的抗疫成果，还是中期的产业聚集、长期的人口流入，杭州都交出了高分答卷，城市预期持续向好，为楼市注入了许多确定性。
从楼市来看，截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期仅为4.2个月，好于多数二线城市；本轮推出的部分地块，房地价差高达2万元/平方米，利润空间十分充裕。
其次，这个城市是否存在大量爆雷房企所辖项目，是当下很重要的研判维度。爆雷企业为自救，项目会普遍降价出售，冲击当地销售价格和市场预期，在这样的城市拿地，售价、利润都会受到严重影响。
再次，同质化竞争太激烈的城市，安全壁垒容易被击破，要慎之又慎。前段时间，金地集团副总裁、华东区域董事长阳侃就指出，同时在市场不确定与经济不确定的背景下，不要去做同质化的投资，这样带来的投资发展差距和困境会变得越来越差。
小结
虽然我们还无法断言民企能就此逆天改命，但民企拿地意愿的提高，仍然算得上是个振奋人心的好消息。
在经历了2021年的行业深度调整之后，民企信心严重下滑，今年它们重新入场拿地，用行动提振了行业士气。更为重要的是，拿地民企为其他还在观望的民企打了个样，让行业重新审视拿地逻辑，发掘拿地的可能性。
5月16日，行业又传来重磅利好：碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将与本周发债并启用保护工具。这意味着，民营地产商逐步恢复了公开市场的融资功能。监管机构对民营房企融资的重视、对疏通民企融资渠道的切实推动，让我们对民企的未来又多了一些信心。静待花开终有时，守得云开见月明！
精彩内容 点击关注 ↓
科技 · 服务
短视频平台