近半年来，陆续有出险房企获救的消息传出。建业染红，佳兆业引入战投，花样年推进债务重整等，都让许多在债务中煎熬的房企，看到了信心。
但也许，并非所有的房企都能迎来这个春天。历史往复，不符合规律的企业，可能真的倒在了这一茬。但我们可以看看，现在那些获救的暴雷房企，它们究竟做对了什么？成为这场危机中的幸运者。
费孝通在《乡土中国》中提到，在东方社会中，人与人的关系呈现为“差序格局”。即社会生活中，人与人关系呈现为重叠交错的人际网络，这个网络是以血缘或地缘关系为原则而延展出的同心圆体系。所以，那些深耕某一区域的房企，除了在生产环节更能通过拉通产业链上下游和人力，实现降本增效外，还有一个天然的优势，如果这个房企在当地做了许多利民的好事，那么他的地缘关系也会非常强。在6月1日，建业发布公告，作为河南省政府全资控股的河南同晟置业收购了建业29.01%的股权，建业成功染红。作为次轮危机房企中为数不多成功引入国资的，建业此举备受瞩目。那么，为什么是建业呢？梳理建业这些年动作，主要是这三方面：一是建业在河南深耕30年，而且是极度深耕。在房地产高峰时期，河南每卖出8套房子，就有一套是建业的。目前，建业已经实现了河南122个县及县级以上城市全覆盖。直到去年，建业才喊出，要把布局拓至河南周边城市的战略。二是这些年建业是河南省的税收大户。建业董事长胡葆森6月11日的亚布力中国论坛上讲到，这些年，河南建业上交了510亿税收，买了1800亿的土地。即便在疫情的2021年，建业集团实现纳税额71.4亿，排名全省前三。2018年以来，每年提供的就业岗位超过100万人次。除此以外，还包括推动足球发展，把足球当作公益事业来干；大手笔砸钱去做回报周期非常长的文旅项目等等。6月11日，胡葆森也提到，这次获救，也因为在这过去的30年，建业都在河南深耕，为当地做出了贡献。不止建业，主要布局在江苏的中南建设，也在今年5月初，也获得了4家国资企业的战略投资。分别是华融资产、房投集团、南通产业控股、江苏海晟，其中，华融资产是四大不良资产管理平台之一，后三家企业均为国企，房投集团和南通产业均由南通市人民政府国有资产监督管理委员会实际控制，江苏海晟则由南通市海门区政府国有资产监督管理办公室实际控制。中南建设能获得国资的青睐，同样与其实打实在在为南通市做贡献有关。比如中南建设建立了江苏省首家民营企业慈善基金会，捐赠累计超过10亿元。此前，小编还和一位重庆的金融企业家聊过，问他一线城市的金融更发达，为何一直选择把总部留在重庆，他说在重庆起家，给重庆纳税，为重庆做公益，当地政府会给更大的政策倾斜力度，其实更有利于他们的发展。所以，当他们在一片土地深耕，并且承担起企业家的社会责任事，当地也会在他们需要时，量力解囊，拉上他们一把。
天下生意，熙熙攘攘，多为利往。在这个白衣骑士稀缺，待救者甚多的艰难时刻里，凭啥对方选择你，而非其他企业？佳兆业这些年，曾出现过两次重大危机，但都能平稳度过，如果说第一次是运气，那第二次便是和实力有关。这一次，佳兆业在去年11月的资金链再次出现问题，美元债违约，但这次却不可能再迎来凭空而降的好运气。这次国家坚定房住不炒的政策，房价普涨的时代确实结束了。所以这回，佳兆业是凭自己的实力，又扳回了一局。今年4月5日，佳兆业正式官宣，其与招商蛇口、长城资产管理在深圳签署战略合作协议。这次合作也主要是围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体等领域开展全面合作。正如大家所知，佳兆业的城市更新确实独树一帜。首先，它的旧改土储丰富且多位于核心城市。截至2021年6月底，佳兆业拥有城市更新项目储备213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%。其中深圳、广州两地货值占比高达73%。其次，佳兆业旧改的利润较高，在2021年中报显示，佳兆业录得毛利约92.78亿元，整体毛利率30.9%，高于业内平均水平。而招商蛇口和长城资产，正是看中佳兆业这一独特的优势资源。在合作协议中，还写到，佳兆业、招商蛇口和长城资产的合作载体搭建后，三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。不止佳兆业，此次获救的华南城，也有相同的独特资源优势特征。作为产业园区运营的龙头企业，华南城集团以华南国际工业原料城起家。此后，一直专注于在全国各地复制大型综合物流及商品交易中心，以极低的土地价格获取仓储用地，10年涉足8城。然后一边出租商铺，获得长期的租金回报，一边把部分土地改为住宅，在产业园区附近卖住宅。但这几年，由于国际贸易摩擦和电商的兴起，传统批发市场没落，牵连至园区附近的住宅也逐渐卖不动了。此次建发之所以选择华南城，正因为华南城有它需要的优质资源。特区建发是深圳国资委的独资企业，其功能主要是基础设施投资建设运营，主营业务就包括产业园区开发建设运营。
这，正是华南城的主营业务。因此，这次华南城表示，今后他们会在产业园和旧改上加强合作。再比如花样年，他们能成功引入战投，也与他们积极出售核心资产有关，最近半年来，他们一直在陆续出售一二线城市的持有资产，最终也和粤民投牵手成功，借助粤民投的力量重整债务，以及优化资产。
所以，在关键时刻，有优质资源的房企，获得的青睐度会更高。但有优质资源还不行，还要肯出让。去年房企暴雷声轰轰，也有企业前去调研洽谈，但最终都没谈拢。这其中的部分原因是，有的房企认为对方的条件太苛刻，自己也寄希望于保留优质资源再次翻身，所以，最终双方也未洽谈满意。
这次暴雷房企让很多企业望而却步的，还有一个重要原因，就是房企的债务结构非常复杂，在财务表下，很多看不见的明股实债，风险较高，这也让很多想收并购的企业望而却步。这次，华夏幸福之所以能债务重组成功，主要是因为它的结构相对简单。首先是债权关系并不庞杂，比较清晰。其次华夏幸福以住宅、产业园区为主业，业务层面也比较纯粹，经过多年积累也有一定的品牌影响力。所以，在经历了下调评级之后，华夏幸福在去年今年2月1日首次公开承认爆发债务危机，成立华夏幸福金融机构债权人委员会。在9月30日便发布完整债务重组方案，12月9日通过，通过出手资产筹集资金570亿元债务，占华夏幸福债务总额的26%。从方案形成到落地，只花了两个多月，一方面是华夏幸福的效率高，另一方面也是它的债务和资产结构相对简单。所以即使债务规模庞大，它清晰的业务和债务，决定华夏幸福债务重组难度不会特别大，而且具有重组价值。不止华夏幸福，还有一家房企在去年暴雷后，也相继传出好消息。在去年，就有国企想与他们接洽，今年3月份山东能源集团也派出一支百人团队到总部尽调，5月份团队离开该房企总部，也有意收购其股权。与其他暴雷房企相比，许多国企对他们有兴趣，除了看中1.3万亿的的土地货值（其中一二线城市占比8成），还与该房企的结构和背景简单也有关，目前他们只是项目缺钱，没有其他杂七杂八的问题。所以，当房企的债务和结构都较为简单时，愿意入局的企业便会更多。除了房企本身的硬核努力外，他们的态度和积极性也非常关键。可以看到，现在获救的这批房企，都在暴雷之初，为自己的公司债务努力奔走，没有躺平。其次，大势也是关键。这半年来，救助优质房企的一揽子政策出台，鼓励“并购贷不纳入三道红线”，“12家暴雷民企的白名单”等，这些一方面在指明，国家希望通过市场行为精细化地救助部分优质民企，而非以往大水漫灌式地全部救活；另一方面，也让房地产回归本身的市场价值，让更多的企业重拾对他们的信心。天时地利人和，成大事都缺一不可。但无论怎样，积极自救，做好自己能掌握的事情，才有机会顺势而为。
来源：明源地产研究院，作者：又礼。版权归原作者及原出处所有，如原版权所有者不同意转载的，请及时联系本刊，以便于本刊立即删除该作品。