乐居独家整理南昌公积金贷款攻略！教你如何准确评估公积金贷款额度

上周，乐居南昌推送了一篇关于南昌支持公积金组合贷款的楼盘梳理的文章。推送之后，不少网友提出疑问，为啥去咨询了售楼处却说不支持呢？

小编再次先简单说明下这个问题，一方面是小编在梳理的过程中，有些楼盘的电话并未接通，因此无法得到准确的消息，也就是梳理并未完全涵盖南昌所有楼盘（这点在上篇文章中已有备注）；另一方面，有可能是楼盘本身支持公积金组合贷，但公积金贷款流程比商贷偏慢，且有部分购房者并不清楚自身是否具备公积金贷款的资格，故置业顾问（或者楼盘第三方渠道）出于自身收益考虑或者避免因购房者自身的原因而导致公积金贷款被拒的麻烦，在执行过程中就会“一竿子打死所有人”。

所以，购房者在向楼盘提出用公积金贷款要求时，必须明确自身的公积金贷款资格：

1、连续足额缴存住房公积金6个月(含6个月)以上，且对本次申请公积金贷款项目尚无提取使用过本人账户内的住房公积金。（连续足额缴纳6个月以上、从未提取过公积金。）

2、从未使用过住房公积金贷款。（公积金贷款只能贷一次）。

这是对上周公积金贷款推送文章的一些简单说明。

今天，主要是给大家聊聊如何评估自己公积金贷款额度（主要针对南昌市公积金）。登录南昌公积金管理中心网站个人网上业务大厅（没有注册的可以通过自己的证件注册一个，然后登录。）

公积金贷款额度需要综合评定，综合评定需要看几个参数：账户状态（必须为正常、是否冻结为否）、缴存比例、工资基数、月缴存额、账户余额、缴存年限。这些均对贷款额度有影响。

影响因素一

账户余额、缴存年限

这两点是大家比较常知的，公积金官网也说明的比较清楚。

贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额） X 20倍 X 缴存时间系数 X 剩余缴存年限系数。

剩余缴存年限系数取值1。

以上文中的图片为例，基本情况为：余额为20570元，最近的连续缴存时间为14个月，累计缴存36个月，中间断交2年。

按照计算公式，该账户可贷20570*20*0.9*1=370260元（计37万）

当然，并非余额存的越多，就能贷到越多的款，还有最高贷款额度。每个区域不同，具体如下图：

重点！！！！

缴存时间算连续还是累积？

官方答复是按累积时间！

但据小编了解，在实际评估过程中，中间间断最好不超过1-2个月，否则间断之前的缴存时间将不计入额度计算的时间系数中。另外，在申请贷款的这个月之前6个月连续足额缴纳。

也就是为什么小编在计算文中的示例账户时，只按0.9的缴存时间计算的原因。

需要说明的是，异地调入的职工，由异地公积金中心出具正常缴存6个月及6个月以上的缴存证明，并将异地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户上。缴存时间系数统一设定为0.9，否则按职工在南昌住房公积金管理中心参数时间确定。

小编建议是，如果你已经缴存了6个月，请坚持再缴纳7个月，满足＞12个月，缴存时间系数便可以从0.5上升到0.9，贷款额度会多不少。

影响因素二

年龄（贷款年限）

一般最多能贷到60周岁，计算年龄时，必须在身份证年龄的基础上，再加上一岁，即60-（周岁+1），大于等于30，则可贷30年，否则就得依次往下减（25年、20年等）。

通俗理解，就是算虚岁！

假设上文的账户能贷30年，公积金贷款利率为3.25%，贷37万，则月供1610.26元。

贷25年、20年的月供分别为1803.07元、2098.62元

影响因素三

缴存比例、月缴存额、工资基数

月缴存额/缴存比例（个人+单位）得出工资系数，工资系数*0.6，得到一个数据，该数据为公积金月供最高值（也就是使用公积金贷款后月供不得超过这个数据）。

同样以上文账户为例，月缴存额为912元，缴存比例个人、单位均为12%，那么公积金贷款最高月供=（912/0.24）*0.6=2280元。

可以看到，2280均大于1610.26、1803.07、2098.62。

如果单位按照最低标准260元交呢？

公积金贷款最高月供=（260/0.24）*0.6=650元，很显然，均小于第二点中计算的三个月供，也就意味着，无法贷到37万，以贷30年算，可能可以贷到15万左右。

毕竟，月供也要在可贷范围内。

影响因素四

毛坯房房价（即精装房贷款额度）

如今，南昌大部分新房均为装修交付，且装修价款、毛坯价款写在同一个合同内。

据小编了解到，在2018年8月之前，确实装修部分无法进行公积金贷款，也就是说，那个时候想要用公积金贷款，必须将装修部分一次性付清（或者通过开发商合作银行进行10年以内的装修贷款），这样要么首付一下增加了不少，要么10年的装修贷款增加不少月供。总之，就是“预算增加”。

而到了2018年8月之后，南昌市公积金执行了一条新的规定，专门针对装修房公积金贷款的，即：什么意思呢？

1、以一套总单价10000元/平、装修单价3500元/平的89平房源：

毛坯总价=6500*89=578500元

毛坯首付3成=173550元

那么公积金贷款额度最高为：578500-173550=404950元，也就是40万，超过前文示例账户计算的37万。

2、那如果总单价10000元/平米，装修单价4500元/平的89平房源

毛坯总价=489500元

毛坯首付3成=146850元

公积金贷款最高额度=342650元，低于前文计算的37万，也就意味着，如果要买这套房，用公积金只能贷款34万。

这两套房源，虽然总价一样，但由于毛坯房房价不同（装修价格不同），导致了公积金贷款额度的不同。

所以，虽然精装房可以用公积金贷款，但实际的贷款额度，还是与毛坯房价有关，毛坯房价越高，则额度越高（在区域最高限额范围内）。

当然，摆在购房者的现实问题依然是：公积金贷款额度不够（即便到区域最高额度），这就回到了上周乐居率先整理出的文章：南昌支持公积金组合贷款楼盘的梳理。》》》》》南昌超38盘支持公积金组合贷 ！附详细楼盘表

至于公积金组合贷放款时间，还是要看个人的征信、收入等情况。

举例：小编一同事2018年12月底提交的材料，2月底房贷顺利发放（中间隔着春节假期），3月开始还房贷了。

至于商贷转公积金贷款，很抱歉的说，目前南昌仍不支持。不过，今天，海南又开始支持了，这会不会是一个信号呢？