党的十九届五中全会提出，“十四五”期间要努力实现“社会治理特别是基层治理水平明显提高”的目标，这对夯实社会治理基础、构建社会治理新格局、增强人民群众的获得感幸福感安全感具有重要意义。
社会治理的基础在基层，根基在社区。基层党组织、业委会（物管会）、物业服务机构作为社区治理的“三剑客”，已成为推动基层治理现代化的重要影响因素和关键环节。
社区治理“三率”（小区业委会组建率、物业管理覆盖率、党的组织和工作覆盖率）建设是健全党组织领导下社区自治机制的重要基础，是构建党建引领社区治理框架下物业管理体系的重要抓手，是抓住人民在提升居民获得感幸福感安全感目标下化解基层矛盾纠纷的重要环节。“三率”建设的提出，抓住了人民群众最关心最直接最现实的利益问题，明确了党组织领导下社区党组织、业委会（物管会）、物业服务机构间的协调运行机制，有助于充分调动社区居民参与社区治理的积极性，形成社区治理合力。“三率”建设的现实需求。物业服务覆盖率建设回应了居民对专业物业服务和宜居宜业生活的内在需求。部分老旧小区还未引入专业物业服务，部分有物业服务的小区，专业化水平也有较大提升空间。业委会（物管会）覆盖率建设回应了居民对社区自治和参与社区治理的内在需求。业委会（物管会）为居民提供了制度性参与社区治理的渠道，为充分调动居民参与社区治理提供了基础和条件。党的组织和工作覆盖率建设回应了社区治理中方向把握和效果保障的内在需求，有助于发挥党组织引领作用，以居民利益为中心，监督指导业委会选举，推动物业提高服务水平，化解物业管理矛盾和纠纷。加强党的组织建设也利于对社区资源进行系统挖掘与整合。“三率”建设的内在联系。社区治理“三率”建设体现了物业管理的商品属性和社会属性。业委会（物管会）与物业服务机构之间既是商品服务关系又是协商合作关系；社区居委会指导和监督业委会（物管会）和物业服务的工作，形成共商共建共享的社会治理关系，通过在业委会（物管会）、物业服务机构中建立党组织，发挥党建引领作用，实现商品关系与社会关系的有机结合。“三率”建设有助于推动物业管理从商品关系和单位制模式向社区治理体系的转变。社区治理“三率”建设构建了党建引领社区治理框架下的物业管理体系，一方面规范了以合同为纽带的物业管理商品关系，另一方面将物业管理纳入社区治理体系，强化了党建引领、政府治理和居民自治的良性互动。“三率”建设的制度性根源。共有产权是物业问题产生的制度性根源。共有产权主要涉及3个物业问题，即共有产权不清导致的共有部位使用权纷争，共有产权不清导致的共有部分收益的纷争，以及共有产权不清导致的动用公共维修金难问题，并由此衍生公共设备设施修缮难的问题。共有产权归全体业主所有，需建立业主组织行使业主权利。随着人们对宜居宜业生活需求的不断提升，物业管理的内容和服务也在不断拓展。在新冠肺炎疫情防控和垃圾分类等工作中，物业服务机构逐渐承担部分公共服务的职能，这就需要在党建引领下整合多方主体推动多元治理。由于城市经济的转型升级，朝阳区形成了传统与现代交融的城市发展形态，物业类型十分复杂，社区治理难度较大。在推进社区治理“三率”建设过程中，需要针对不同物业类型探索创新各类治理模式，提升社区治理“三率”建设整体水平。从发展历程上来看，朝阳区的物业管理大致可以分为4个阶段：一是计划经济时期的福利分房阶段（1949—1978年）。我国实行福利化的住房政策，单位是房屋产权主体，承担物业管理责任，职工仅拥有房屋居住权。朝阳区的公房主要包括单位、城市两种直管公房，其中单位直管公房占绝大多数，城市直管公房发挥补充作用。二是改革开放后的住房制度改革阶段（1979—1997年）。我国形成了福利分配和市场分配混合的住房制度，朝阳区部分单位延续了低租金的住房分配制度，另一部分单位开始出售公房，居民拥有了个人住房的专有产权，但原产权单位或接管单位仍掌握共有产权提供物业服务，这个阶段形成的复杂房屋产权关系为以后的物业管理问题埋下了隐患。三是1998年后完全取消实物性分房阶段（1998—2015年）。我国建立了保障性住房和商品性住房并行的双轨制住房制度。一方面，朝阳区部分拥有公房的单位继续按照市场价、标准价或成本价出售公房但仍然承担物业管理责任；另一方面，住房市场全面进入商品化时代，物业管理逐步向市场化转型。四是国企物业移交阶段（2016年至今）。2016年以来，北京市开展了市属国有企业非经营性资产及在京中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作。在此阶段，商品房小区逐步发展起来，形成了新型物业管理形态。从产权角度可将现有小区分为老旧小区和商品房小区两类，朝阳区物业管理既面临历史遗留的老旧小区改造升级问题，又面临在新建商品房小区中构建现代物业管理体系问题，处于新旧问题交织的复杂阶段，增加了物业管理难度。因此，明确复杂的房屋产权关系，着力提升物业管理水平是朝阳区社区治理“三率”建设的核心问题。
依托区级“城市智慧大脑”建设，北京市朝阳区构建了“智慧物业”综合管理服务体系，通过对政务数据和社会数据资源有效整合，围绕破解基层治理难题和商务楼宇运行管理开展了一批创新应用，助力党建引领物业企业参与社会治理，推动物业管理与基层治理有机融合（微信公众号“北京朝阳”）社区治理“三率”建设是一项系统工程，要牢牢牵住制约物业管理体系构建和运行的“牛鼻子”，继续坚持以党建为引领，进一步拓展物业管理的内涵，逐步理顺物业服务机构、业委会（物管会）等各方关系，建立政社协同联动、物业服务完善、业主自治有序、治管相互衔接的责任体系，立体全面推动“法治物业、规范物业、智慧物业、品牌物业、安全物业”建设，推进社区治理体系和治理能力现代化。整体联动，增强“三率”协同效应。要着眼整体，构建党建引领下的物业管理体系。深入落实新修订的《北京市物业管理条例》，提高居民自治自律的意识，推动建立科学的规则、制度、平台，完善行业监督机制，促使参与物业管理的各方通过议事协商达成一致。探索建立街乡、社区党组织领导下的社区治理议事平台，加强街乡、社区党组织对社区治理的领导，充分发挥社区居委会、业委会（物管会）、物业服务机构作用，形成党组织领导下“三位一体”治理格局。定期召开物业服务管理工作联席会议，协调解决物业管理问题和矛盾纠纷。构建街乡、社区党组织、社区居委会、业委会（物管会）、居民、物业服务机构等多方联动工作机制，推动形成社区治理共建共治共享格局。
“十三五”以来，北京市朝阳区推动居民议事厅从社区向网格、网络延伸，现有社区、楼院居民议事厅1922个、网上议事厅358个，社区协商示范点43个。各社区议事厅辅助以“网上议事厅”“移动议事厅”“微提案”等平台，给社区居民提供了丰富的建言献策、参与治理的渠道。五年间推动办理实事7000余件，“服务群众最后一米”取得显著成效。图为朝阳区花家地西里社区议事厅（微信公众号“北京朝阳”）要夯实责任，明确清单制度下的各方管理责任。街乡、社区党组织负责全面加强对物业管理工作的领导，社区居委会负责指导和监督物业服务机构和业委会（物管会）依法依规履职。业委会（物管会）负责组织业主行使业主权利，发挥业主自治和监督物业服务机构职能。物业服务机构通过利用市场化机制提供高质量物业服务能力，履行垃圾分类、社区治安管理等公共事务的职责，提高社区治理整体水平。同时，明确物业服务机构社区治理责任人的地位，建立政府购买服务机制，出台购买服务项目清单，并给予相应的配套政策支持。要狠抓服务，创新工作方法不断提高管理水平。充分发挥物业在社区治理中的安全保障作用，构建安全管理工作责任制，督促物业服务机构、业委会加强安全隐患排查，做好各项安全保障工作，切实维护社区稳定。深化“街乡吹哨、部门报到”改革，推动物业服务从接诉即办向未诉先办、防患预办转变。广泛征集居民业主意见，摸清物业服务需求，把物业服务机构、业委会（物管会）和居民自管会等自治组织纳入党政群共商共治工作机制，提升物业管理能力和服务水平。多措并举，提升物业服务水平和质量。推动行业自律，强化物业行业协会职能。发挥物业协会和物业联盟作用，帮助物业服务机构进行服务流程设计，提高物业服务专业化水平。强化物业行业协会对物业服务机构及其从业人员的自律性监管，赋予物业行业协会开展物业服务评价及违规惩戒等职能。探索创新“业必归会”，推动物业服务机构组织化建设，以加强行业自律，规范市场秩序。提高履约水平，构建物业服务信用评价机制。细化物业服务标准，完善物业服务定价机制、评价机制，按照等级科学划分收费依据，实现物业项目考评量化管理、动态监管。建立物业服务机构信用管理体系和“红黑榜”机制，将垃圾分类、智慧平安社区建设等工作纳入物业信用管理评价体系，对物业服务机构、职业经理人进行星级评定，将企业信用等级作为业主选聘、续聘、解聘企业的依据。严厉打击物业服务违法和违规失信行为，采取约谈企业负责人、信用记减分、取缔评优评星资格、限制企业招投标期限等方式，督促企业依法履职、依约尽责，构建质价相符的物业服务环境。实行市场调节，完善物业服务市场化机制。开展物业费核定工作，根据不同小区情况确定物业服务项目清单、服务内容及收费标准并予以公示。建立物业服务收费市场调节机制，指导物业管理行业协会监测、发布物业服务项目成本信息和计价规则，根据市场变化适当调节物业收费标准。鼓励物业服务机构提供“菜单式”服务，业主根据需要选择付费增值服务。探索推广物业服务酬金制、信托式物业等创新物业费使用方式，提高物业费使用透明度。抓好综合治理，推动老旧小区向专业物业转型。根据物业管理实际需要，制定物业管理区域优化及物业管理服务配套设施划分意见，建立和规范物业管理区域划分程序，推动小区共用部分的空间利用和资源开发，开展物业增值服务。加大对老旧小区综合整治的政策支持力度，按照多方参与原则，积极推广“劲松模式”，鼓励引入社会资本，解决老旧小区物业管理资金来源问题。充分发挥国企托底作用，加快国有物业服务机构入驻，推动物业管理转型升级。
北京市朝阳区东坝家园试点2021年完成智慧物业实景超融合平台建设，建立了视频实景地图，通过视频地图引擎交互功能，将辖区内的建筑、道路、摄像机、公共设施等通过AR技术，直观的展示在视频实景地图上，实现楼宇建筑物基本信息、楼层分布情况、管理人员、住户等人房基础数据多图层叠加和关联分析，并支持自动化视频巡更应用，对监控区域内的消防通道被占用、堆放垃圾等行为实时识别预警，包括时间、地点、快照、视频等，通过系统自动发现占用消防通道停车371次，垃圾乱丢弃拍照78次，小区的物业管理服务监管效率得到了大幅提升（微信公众号“北京朝阳”）指导监督，促进业委会（物管会）规范运作。加强指导，提升业委会（物管会）工作能力。街乡层面成立业委会（物管会）指导办公室或专业的社区社会组织，探索街乡与业委会（物管会）结对帮扶和跟踪监督工作模式，定期与业委会（物管会）主任沟通交流。区级层面成立业委会（物管会）协会，加强业委会（物管会）工作交流，推进业委会（物管会）自治规范化。通过政府购买专业服务等方式加强对业委会（物管会）的指导培训，全面提升业委会（物管会）的履职能力。多方监督，规范业委会（物管会）的组建与运行。完善业委会（物管会）运行工作细则，建立公开透明机制，业委会（物管会）定期通过小区公示栏、微信公众平台和微信群等渠道公开财务收支和业主大会决议执行情况，拓展业主监督渠道。将业委会（物管会）管理工作纳入社区综合治理目标管理和街乡工作考核范围，建立业委会（物管会）信用评价体系，使业委会（物管会）成为社区基层治理的重要力量。建立房管局、街乡、社区居委会、物业服务机构、业主等共同参与的业委会（物管会）评价考核管理机制，对不合格的业委会（物管会）成员进行罢免。数字监管，推动社区治理精细化发展。运用数字技术，提高智慧社区发展水平。搭建“智慧物业”综合服务管理平台，为解决物业管理中的重点难点问题提供信息化资源支持。
基于区级GIS平台，北京市朝阳区统一标准建立了全区物业管理“一张图”，明确了物业管理范围边界，将人、地、事、物、组织等信息进行标注、关联和展示。该系统结合物业管理覆盖率、业委会（物管会）组建率、党的组织和工作覆盖率，可以从物业企业服务质量、社区综合治理水平等维度，对物业服务水平进行画像，重点分析住宅品质、物业诉求量与物业管理、业委会组建、党组织等工作的关联关系，为下一步开展物业管理、业委会、党组织组建等工作提供保障（微信公众号“北京朝阳”）通过电子监测、数据网络实现对垃圾分类、停车管理、居民安全和商业运营管理等的综合决策支撑，邀请第三方评价机构建立智慧社区系统，长期运行监测数据，助力街区智慧化精细管理。推动网络技术在教育、政务、社会管理等领域的深度应用，努力提升社区治理所需专业能力和专业水平。通过政策和公共服务平台支持物业服务机构在管理、服务和技术上创新，提高经营效益，提升服务质量，研发智慧物业新技术。整合分散信息，强化对社区基础要素的动态管理。强化对社区各类基础要素的动态管理，提升社区治理信息化和智能化水平。依托“两网融合”等大数据资源平台，拓展“互联网＋社区治理”，及时动态更新完善社区实有人口、房屋、车辆、车位等基础要素信息数据，健全完善对信息数据的综合分析和精准推送机制，提升社区治理的服务效能。建立健全面向社区治理的主题数据库，推动社区按需共享数据，为社区精细化治理和精准化服务提供支撑。加强数据分析，充分发挥12345市民热线的作用。推动12345市民热线数据与社区网格数据、社区物联网数据等的聚集，充分发挥热线数据粒度小、精度高和实效强的优势，实现精准定位、靶向治理。利用12345市民热线数据建立社区治理主题专报制度，按月统计分析热线数据中的社区治理和物业管理问题，深入挖掘数据间的关联性，推动热线由事后决策向“精报”“实报”“预报”转变。
作者：王灏，中共北京市朝阳区委书记
文章来源：《前线》杂志2021年第8期，原标题“党建引领集聚社区治理强大合力——朝阳区推动社区治理‘三率’建设的生动实践”
责任编辑：宋明晏
版式：刘卫东
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