土地增值税清算的十大争议问题

房地产财税咨询 2021-12-09

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土地增值税清算的十大争议问题

作者徐克强

土地增值税是一个诸侯混战的税种，总局的暂行条例静静的在高处悬挂，20多年姿势一直未变；各省因《土地增值税暂行条例实施细则》的授权制定具体办法而竞相争艳，逐渐成就了土地增值税为“争执”而税。下面笔者结合实际清算项目，进行粗浅的描述一下。

清算单位的认定

单

位

土地增值税的清算单位，应基于纳税人的核算项目来认定，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 ”，以核算项目来确认清算单位，即可以保证成本的估计和分配的准确性，又可以避免与纳税人核算产生过多的偏差。

为进一步明确清算单位，国税发[2006]187号又细化了“有关部门审批项目”及对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算的规定。但是什么是有关部门呢？是的，有关部门太多了。

目前实践中很多的省份采取以《建筑工程规划许可证》为标准认定，但是政策规定的一般都是“结合”有关证价进行划分，到执行层面，往往就变成了“必须”，争执再所难免，因为差异太大，毕竟有的项目可能仅仅几栋楼就办理了一个规证甚至有的一栋楼也会存在办出两个规划证的情况。

二分法还是三分法

象

对

这个问题的起因是普通住宅增值未超20%可以免征增值税，所以普通住宅要单独计算确定，而深层次的问题是普通和非普通住宅的成本是按建面均摊还是可以据实分摊或是可以按等增值率划分。（增值到底是谁的增值呢）

根据国税发[2006]187号规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”，因此这个争议就来了，那么是非普通的住宅，还是非，普通住宅之外的产品呢？车位归集在那类呢？

自税总发【2015】114号公布后，视乎争议少了。但二分还在。

地下非人防无产权车位是否参与清算

车

位

地下非人防的车位，开发商一般都是以出售给业主，那么车位是否属于土地增值税应税范围呢？

一些省份以产权定调，有产权就参与清算，无产权就不参与清算，地税局选择无产权不参与清算，根源是车位收入成本倒挂，参与清算势必造成土地增值税减少。

那么国家层面是否有明确规定呢，我们看一下国税发[2006]187对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”。貌似规定的很明确了，建成后有偿转让应参与清算，但是各地执行的可是千变万化。

分

摊

地下无产权车位成本的分摊

接着上一个问题，确定了是否参与清算，下面就是核心的问题就是成本如何分摊，地产车位无产权，不计容不分摊土地成本是没有争议的。

如何分摊其他开发成本？是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费用等等？是据实分摊还是全部一刀切按面积“大平摊”？

按什么面积分摊，无产权车位面积一般没有单独计量，是地下的全部是车位面积还是剔除一些公共设施、设备间、夹层后的面积？

土地成本

分摊

地

土

对于土地成本分摊，存在期间分摊及期内分摊两种争议。

在确定土地增值税清算单位之后，一般只有这个“土地成本”才是最大的共同成本，需要在各个清算单位之间进行分摊。分摊方法，按占地面积法、建筑面积法、市场价法或是税务机关认定的其他办法？

占地面积法貌似因为规定“一般”采用，而成为实际执行的唯一“必须占地”，对就是这么任性。

占地面积是按各期土地总面积还是可转让面积？实践中，如果一个分期一个土地证，这样倒是简单了，按土地证面积直接划分；但是实际上各个分期没有独立的土地面积，特别是以工程规划证划分的分期，这个面积如何确定，是各期划线面积么？还是各个分期的可转让土地使用权的占地面积？一块土地各个分期，容积率可是不一样的。

国税函[1999]112号规定“在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊”，好像也是很明确的，但是实际执行确依然是五花八门。还有对于群商如何在商业和住宅的可转让土地面积也是一个问题？对按面积分摊是最好的，因为简单。

人

防

人

车位的处置

地下车位还有一种就是无产权的人防车位，目前很多地方人防车位也是无法办理产权的，竣工后移交人防办。那么之后呢？

开发商移交后，又以另一种形式租赁回来，再次转租或是变相销售转让给业主，这个人防车位是参与清算？还是不参与清算？还是按已经移交的公配套设施允许扣除呢？

成本

分摊

本

成

同一个清算单位内，对于可以直接归属于某一类产品的建安成本是否可以单独确认，并按配比原则计算呢？

比如一个清算单位内，同时存在别墅和高层，精装和毛坯，那么对于这样的成本如何仍按“建筑面积”均摊势必造成与配比原则背离。实践中，依然存在非常多的税务机关，不认可企业的成本核算，以“宁可错杀一万，不可放过一个”的气势，任性的平摊着。因为这样不会错，还简单。

红线外成本扣除

线

红

对于土地增值税清算，“红线外”成了一个禁忌，只要有这几个字，基本税务局审核时，不管实际如何全部剔除，其他扣除项目也是，对他们只看字眼。不看竞买须知，不看合同。

各级ZF机关，往往对开发商获取土地，额外附加了很多条件，比如红线外建造公园、地铁接驳口、桥梁、中小学...各种拿地条件所发生的支出,如何进行税务处理出现了非常大的争议，从实质上说，红线外的发生的成本，本身就是一种实务地价，但是没有几个地税局认可这个观点，无论发生多少都不允许扣除。

通

普

普通标准住宅的认定

普通住宅的各地认定标准是不一样的，动态的变化着。

普通住宅认定时间是按产权办理时间，还是开具结算发票时间或是按网签备案时间？各地存在差异。如果预售时候时点认定是普通住宅，开发商也是这样设计和销售的，假如到了竣工时候普通面积提高了就变成非普通住宅了，那么势必造成巨额的增值税。但是房子都买了，只有认亏了。所以有时候按面积筹划是不靠谱的。

普通住宅对房地产企业，最核心的是增值率不超过20%可以免税的，但是是否可以放弃优惠而与其他产品统一计算增值额呢？好像没几个允许的，你分不清，那就均摊，当然了你分清了也均摊。

还有住宅类公寓到底是住宅可以享受普通住宅的优惠还是非住宅呢？

次

二

是否可以二次清算

实践中，二次清算只是个传说，因为一次清算都是工程量巨大争议满天飞，税务局哪有功夫二次清算？但是如果纳税人申请二次清算，就不可以了么？

房地产项目工程量计量复杂，实际上一般清算时点成本很难全部结算完毕，因此存在大量无法最终确定成本，未付款尚未取得发票，没有发票税务局都是不允许扣除的，那么以后取得了是否可以二次清算申请扣除？答案是否定的。

还有一个问题，车位一般销售滞后于住宅，如果清算时点车位没有销售，那么因车位负增值就无法抵扣其他产品的正增值，导致企业税收成本的巨额增加，是否可以二次清算呢？答案是：呵呵。

争执而税

ღ

不是睡

以上简单的说了一下实践中土地增值税的争议，不完全对，因为是土地增值税。实际清算，争议更多，各种没有列举的费用扣除项目还有很多。这个税种乱象太多，很难体现税收公平，为了避免执法风险，地税局执行政策都是非常苛刻的，但是纳税人的利益应该由谁来考虑呢？

房地产行业是定期被调控的，但是税法应该是刚性的。

延伸阅读：土地增值税10种情况可合理筹划税负！

1、以继承、赠与方式转让房地产的,属于无偿转让房地产的行为,不属征收土地增值税的范围。

2、房地产出租.出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属征收土地增值税的范围。

3、房地产抵押.在抵押期间不征收土地增值税.待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围。

4、房地产交换.交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围.但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

5、以房地产进行投资、联营.对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产——作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.但对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用免征收土地增值税的规定。

6、合作建房.对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

7、企业兼并转让房地产.在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

8、房地产的代建房行为.这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为.对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。

9、房地产的评估增值.房地产的评估增值,没有发生房地权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。

10、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物.国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可以免征土地增值税。

此外,对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《实施细则》规定免征土地增值税。

掌握上述规定对于土地增值税进行合理节税十分关键。比如，两个关联企业之间交换房地产，按规定双方都应缴纳土地增值税，但如果采取股权投资的方式，则双方都无需缴纳土地增值税。即双方均以不动产向对方投资，按照不动产的评估价计算持有对方的股权比例。从整个集团利益来看，根本没有任何损失。

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

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