关于房地产开发企业发生视同销售行为的涉税问题！

房地产财税咨询 2021-12-09

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甲房地产开发公司主要从事普通居民住宅与高端别墅开发销售业务，2018年5月发生以下几笔特殊业务：

用本公司开发的5套房子奖励给公司高级管理人员，并完成产权变更过户手续；用13套商品房抵顶了所欠某施工单位的工程欠款；将一栋高端豪华别墅分配给投资人李某，并完成产权过户手续。

那么，甲公司发生的上述业务是否属于视同销售行为呢？针对房地产开发企业而言，发生视同销售行为又会涉及哪些主要税种？视同销售收入额又该如何确定呢？

一、房企视同销售涉及的主要税种

（一）增值税视同销售的相关规定

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

（二）土地增值税视同销售相关规定

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定如下：

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

需要注意的是，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（三）企业所得税视同销售相关规定

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定：

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

二、房企视同销售收入额的确定

根据上述规定，房地产开发企业发生视同销售行为主要会涉及增值税视同销售问题、土地增值税销售销售问题与企业所得税视同销售问题，在了解三项税种视同销售的规定情形及确认视同销售收入的方法后，为了便于理解掌握，以土地增值税视同销售为例，具体分析企业自行确认视同销售收入的方法。

例如：A房地产开发有限公司主要从事普通居民住宅与高端别墅开发销售业务，其所开发的楼盘项目分为高端别墅A型、高端别墅B型；普通住宅C型、普通住宅D型。2018年5月该公司将一栋A型高端别墅抵偿所欠工程施工方施工款2200万元。该公司销售数据统计，每栋A型高端别墅2016年平均价格为1900万元、2017年平均价格为2200万元、2018年1—5月平均价格为2500万元。每栋B型高端别墅2016年平均价格为1700万元、2017年平均价格为2100万元、2018年1—5月平均价格为2300万元。普通住宅C型与普通住宅D型价格近几年较为平稳，平均每套售价为220万元。那么，针对抵偿工程欠款的A型高端别墅，A房地产开发有限公司如何确定其视同销售收入金额呢？

根据国税发〔2006〕187号规定，企业自行确认土地增值税视同销售收入额应符合“按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定”的要求。因此，可以按照以下五个步骤分析：

第一步、明确选取的销售价格数据必须来源于本企业；

第二步、明确选取的抵债高端别墅销售价格数据来自于同一销售地区；

第三步、确定满足同一年度销售条件——即应选择2018年销售价格数据；

第四步、确定同类开发产品条件——即选择A型高端别墅销售价格数据；

第五步、选取加权平均价格——2018年1—5月平均价格为2500万元。

经过上述步骤，该房地产开发公司将一栋A型高端别墅抵偿2200万元工程欠款。按照上述视同销售收入确认的方法与顺序，实则应该按照2500万元确认土地增值税视同销售收入。

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