房地产行业税务风险防控手册

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取得土地环节税务风险

一、收到政府部门的土地出让金返还未申报企业所得税的风险

（一）情景再现

某房地产企业2015年4月以招拍挂方式取得土地，在支付土地出让金后，收到政府返还回来的土地出让金1285万元，计入“其他应付款”科目，理由是用于拆迁和安置，在2016年5月末汇算清缴时未做纳税调整，2017年6月稽查局对其进行检查时，做出补缴企业所得税的决定，并按规定加收滞纳金。

（二）风险描述

国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，可能会收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”、“资本公积”、

“其他应付款”、“长期应收款”等科目，在企业所得税纳税申报未做收入处理的，存在企业所得税未缴纳的风险。

（三）防控建议

企业在收到财政返还资金后，应首先判断该收入是否同时满足不征税收入的三个条件：

1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件。

2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求。

3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

如果满足不征税收入条件，不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除，在所得税申报时按规定进行纳税调整；如果不满足不征税条件，则应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）政策依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第二十六条

《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）第一条

《财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号) 第一条第一款

开发环节税务风险

一、混淆成本核算对象，未按配比原则归集产品成本，少申报企业所得税的风险

（一）情景再现

某国税局对N房地产开发公司实施税务检查，查实N房地产公司在Z小区项目完工产品开发成本核算时，存在以下问题：

1.对9.50亿元开发成本费用未按照分类归集原则、功能区分原则进行直接成本和共同成本划分。在检查人员的指导下，对检查期间Z小区项目完工产品的直接成本和共同成本进行了归集和区分，最终确定直接成本为3.50亿元，共同成本为6亿元。

2.经过对N房地产公司检查年度Z小区项目完工产品开发成本的逐项复核，剔除该公司检查年度竣工项目中不属于Z小区项目完工产品的2亿元开发费用。

3.剔除与Z小区项目无关的2240万元开发成本。

经过测算，检查人员确定了N房地产公司检查年度Z小区项目 “可售面积单位计税成本”和“已销开发产品的计税成本”，由此计算并最终确定N房地产公司检查年度应补缴的企业所得税。

（二）风险描述

1.未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。

2.一次性列支应由各期分摊的土地成本，未按规定进行归集分摊，未按面积法在多个开发项目间进行分配。

3.前期工程费用一次性计入期间费用或前期开发成本，未按规定分期分项目进行分配。

4.建筑安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费，未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。

5.未单独核算有偿转让或进入自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

6.虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

（三）防控建议

房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

加强业务部门与财务部门的衔接，各项目施工图纸、现场交验的资料、监理单位出具的资料等，都应汇集到财务部门，进行票据审核，以准确归集各项目产品成本。

一般情况下，企业下列成本应按以下方法进行分配：

1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。

2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条

《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）第一条

二、虚增开发成本，少缴企业所得税的风险

（一）情景再现

1.某企业在高档购物场所一次性购入单价近千元的钢笔100支；在超市一次性购入食用油600桶、米600袋；在商场一次性购入鼠标200个全部列入前期工程费用。2011至2013年共支出170 万元。

2.企业采购物资，在某超市购入单价135元笔记本200个（该超市最贵的笔记本单价未超过30元）；在某商场购入工程计算器（单价近2000元）、标尺（单价近1000元）、测绘仪；在某超市购入考勤机全部计入建筑工程建设费。2011至2013年共支出80万元。

经核实后，企业部分支出无法取得正规发票，虚构了购进业务，取得了虚开的发票入账。企业调增应纳税所得额并补缴了企业所得税。

（二）风险描述

1.取得的土地资产不按规定计价；擅自扩大或减少土地资产的价值，将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。

2.虚增列支市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和管线铺设费。

3.各项前期工程费没有取得合法有效凭证，无法核实真实性。

4.签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。

5.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，虚大成本，转移利润。

6.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

9.虚列工程监理费。

（三）防控建议

1.结合企业取得的土地使用权资料，确认地块范围，确认地块和项目的对应关系，按照分配原则准确归集各个项目的土地成本。

2.确认费用成本归集是否准确，是否存在既列支开发产品成本又计提拆迁补偿费，重复列支成本费用的现象。可结合“无形资产”、

“开发成本”等科目变动情况，核查“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”等明细账，审查土地出让合同、市政建设配套费等各项收费票据、拆迁协议，结合资产负债表无形资产或开发成本变动情况，确定土地面积及土地使用税起始纳税期限，与土地登记信息、申报信息进行比对。

3.核实企业自营项目、建筑安装工程费明细账、建安合同，确认相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据；了解关联企业情况，是否将其他企业费用或其他项目的费用列支到清算项目中。

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条、第二十九条、第三十条

三、资本性支出直接列入当期成本费用，减少当期应纳税所得额的风险

（一）情景再现

A公司是房地产开发企业。公司向银行借款用于B项目的开发，项目分两期进行，其中C期于2015年1月竣工，发生借款利息150 多万元，D期于2015年12月竣工，发生借款利息90多万元，公司将该笔借款利息支出直接记入“财务费用——利息净支出”。

检查员向A公司财务人员详细介绍了借款费用资本化的相关规定，同时认为根据相关规定和取证资料显示，公司应将借款利息计

入开发成本，要求企业当就该项目进行资本化处理并补缴相应税款。

（二）风险描述

开发产品完工前的借款利息，企业未按规定资本化，一次性计入当期损益，提前列支利息支出。

（三）防控建议

会计准则规定，以下三个条件同时具备时，因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额应当开始资本化：

1.资产支出已经发生。

2.借款费用已经发生。

3.为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

借款费用在处理时一定要准确判断其性质，根据资本化或费用化的标准，严谨处理，确定利息是资本化还是计入开发成本费用，避免涉税风险。

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十一条第一款

四、预提费用处理不准确，少申报企业所得税的风险

（一）情景再现某房地产开发企业2013年账户记载下列事项：

“应付账款——预提二期小高层住宅出包工程费”年末余额 2500万元。计提出包工程费均已计入“开发成本”并结转至各期“开发产品”科目。

经审核，二期项目于2013年8月交付使用。建安施工合同土建工程造价22000万元。2013年度已到票20000万元，2014年1～4 月已取得发票500万元，并冲回预提费用500万元。2013年累计到票20500万元，实际计提出包工程费2000万元，合计22500万元，大于出包工程造价22000万元，多计提数＝22500－22000＝500（万元）。2013年二期项目已售面积占可售面积的比例为30%，应调增数

＝500×30%＝150（万元）。

（二）风险描述下列三种情形可以预提费用作为计税成本：

1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

企业实际发生的预提费用超过上述标准，未按规定进行纳税调整，存在少缴企业所得税风险。

（三）防控建议

对照建筑合同、工程进度等资料，分析企业预提费用科目和企业所得税年度申报纳税调整情况。对于出包工程预提费用应重点关注预提费用计提范围是否准确，预提的比例是否恰当，当发票不足金额低于10%时，是否按实际不足金额预提。

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条：“企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。”

预售环节税务风险

一、视同销售业务未按规定申报，少缴税款的风险

（一）情景再现

税务稽查机关对某房地产公司开展税务稽查时，发现该房地产公司存在以下违法事实：

1.将其售楼部数据和财务部门有关数据进行核对时发现，该房地产公司的C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是：房地产公司将其开发的15套住房用于抵施工单位工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。经进一步检查发现，房地产公司与施工单位签订了《抵债协议》，协议中明确了用于抵工程款的15套房协议售价2000万元，这15套房已被施工单位用于职工宿舍。

2.在该房地产公司开发的B花园现场了解房屋入住情况时发现，在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没有收付款和开发票的行为，经检查该公司的“预收账款” 明细账和“银行存款”明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的售房收入和相关的资金往来。

检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况，发现：在“长期借款”科目所记载的贷款余额未发生变化且“银行存款”日记账无还款记录的情况下，该公司某一年的第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。经进一步核实，原来是房地产公司与某银行签订《以商品房抵顶银行贷款合同》，以开发产品抵银行贷款3900万元，未进行任何账务处理，少计应税收入3900 万元。

经过查证后，稽查局对该房地产公司补缴增值税、企业所得税并加收滞纳金。

（二）风险描述企业发生以下视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险：

1.企业将开发产品对外投资。

2.以开发产品换取土地使用权、股权。

3.以开发产品抵材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务。

4.将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者。

5.将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以及其他单位。

（三）防控建议

财务部门及时解企业是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

（四）政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十四条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条

二、预售收入、价外费用等未按规定及时确认收入或直接冲减成本，少缴税款的风险

（一）情景再现

某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在两个区，分别向两个区的税务机关申报缴纳增值税。税务机关对该房地产公司2016年5月至2017年6月的纳税情况进行检查，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与增值税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的增值税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2017年6月累计少申报计税收入4700万元。

（二）风险描述

1.在开发产品完工前，取得的预售收入，包括收取的定金、违约金、诚意金等计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。

2.收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外收费等，未按规定确认收入。

3.将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，或将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，未按规定入账。

4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入未按规定确认收入或直接冲减了成本。

（三）防控建议

企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

结合现金流量表、销售合同以及预售许可证确认是否按规定时间确认收入并进行纳税申报。

（四）政策依据

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第十条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条、第九条

三、收到银行按揭款不计预售收入，少缴纳税款的风险

（一）情景再现

某公司采取银行按揭方式销售房屋，已收到购房户的首付款

2088.7万元，银行按揭贷款3137.2万元已经转入公司账上，该公司收到的首付款计入“预收账款”科目，按规定申报缴纳了增值税和所得税，收到的按揭款计入“短期借款”科目，未进行纳税申报，造成少缴增值税和所得税。

（二）风险描述

以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款、银行按揭贷款到账后，未按规定计算预计毛利并申报，未计提销项税额；收到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户，未计预收账款科目，未按规定申报纳税。

（三）防控建议

财务部门与业务部门加强联系，及时了解按揭销售信息、银行放款信息，结合“短期借款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋

销售明细，确认开发企业是否存收取银行按揭款未按规定计税情况。

（四）政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条第三款

四、未按规定及时确认收入，延迟缴纳税款的风险

（一）情景再现

检查人员通过对某企业财务报表的审查，发现该企业2016年度财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，了解到该款项是企业2016年 1-5月收到销售存量房款2531.23万元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报。补缴所得税577.48万元。

（二）风险描述

1.企业采取一次性全额收款、分期收款和银行按揭方式销售开发产品，应于实际收款日确定收入。

2.对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，未按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入。

3.企业已经办理开发产品的交付手续和入住手续，或已经开始实际投入使用，利用法律上不具备交付条件为由，不按照开发产品已经完工进行处理，延迟纳税。

（三）防控建议

财务部门应不定期审查销售合同、房屋销售明细、现金流量表、签收（收楼）花名册及房产部门房产合同备案信息，将预收账款发生额（预收账款期末余额-预收账款年初余额+营业收入本年累计数）与当期销售不动产流转税计税依据对比，如果预收账款发生额大，则有未足额纳税风险。

（四）政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条、第七条、第九条、第十条

完工环节税务风险

一、开发产品完工后不及时进行项目清算，少缴税款的风险

（一）情景再现

某房地产企业开发A项目，2008年签订预售合同，取得预售收入2500万，按15%的预计毛利率申报缴纳所得税。2009年竣工完成，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，但未交付给业主，2009年A项目取得销售收入6500万元，在进行年度所得税申报时，企业仍按照预计毛利率15%申报缴纳所得税，造成当期少缴纳企业所得税。

（二）风险描述

房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

（三）防控建议

房地产开发企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

在年度纳税申报时，企业应按照规定，及时结转收入，计算开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年应纳税所得额。

（四）政策依据

《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）

资产管理税务风险

一、未按规定专项申报，直接在当期税前列支的风险

（一）情景再现

某企业2016年12月，工地现场发现被盗物资一批，价值10 万元，经向警方报案后，做如下账务处理：借：营业外支出100000

贷：工程物资100000

在2017年汇算清缴期间，被税务机关发现，要求企业进行纳税调整，10万元不能在税前扣除且被盗物资对应的增值税进项税额不得在销项税额中抵减，并调整账务。

（二）风险描述

企业取得的不动产等固定资产因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形，可能存在未将其进项税额转出的风险。对于非正常损失未按规定所得税专项申报。

固定资产建设期发生的工程物资盘亏、报废、损毁的净损失未按规定计入在建工程直接在当期税前列支。

企业非正常损失的购进货物、在产品、产成品所耗用的购进货物、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务所取得的增值税进项，不得从销项税额中抵扣，应做进项转出。

（三）防控建议

企业发生固定资产损失时，应有内部有关责任认定和核销资料，对损失金额较大的，应有专业技术鉴定报告或法定资质中介机构出具的专项报告书等，财务部门应对固定资产处置情况进行跟踪监控，对于非正常损失应按规定所得税专项申报税前扣除。

关注是否发生过工程物资的盘亏、报废和损毁的情况，如有发生，则进一步确认会计核算是否准确，是否已将净损失计入在建工程，查看企业是否将净损失计入了当期的营业外支出进行税前扣除，是否需要进行纳税调整；发生的工程物资毁损是否属于非正常损失，其所包含的进项税额是否计算转出。

（四）政策依据

《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）第十条

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）第二十四条

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条、第二十八条

《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）

《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)

二、未按规定分期计算抵扣固定资产进项税额，延迟缴纳税款的风险

（一）情景再现

某房地产公司于2017年6月5日，购买办公大楼办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元，于次月全部申报抵扣。8月，税务机关发现该企业多抵扣进项税额，要求企业重新更正申报，并做相应的账务调整：1000万元进项税额中的60%于当期（2017年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月

（2018年6月）抵扣。

该大楼本期应抵扣进项税额为：

1000万元×60%＝600（万元）

该600万元应于2017年7月申报期时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。

该大楼待抵扣进项税额为：

1000万元×40%＝400（万元）

该400万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。

（二）风险描述

1.2016年5月1日后购入的按固定资产核算的不动产或不动产在建工程，取得增值税专用发票后对进项税额全额当期抵扣，未按规定在两年内按比例分次抵扣。

2.2016年5月1日后房地产企业购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的进项税额全额当期抵扣，未按规定在两年内按比例分次抵扣。

3.2016年5月1日后房地产企业购入的原材料用途明确在购入当期已全额抵扣进项税额，在实际用于不动产在建工程时未按规定对将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。

(三)防控建议

关注固定资产、在建工程、工程物资、应交税费—应交增值税（待抵扣进项税额）等会计科目，重点关注2016年5月新增固定资产、在建工程、工程物资的会计核算，了解企业是否按照规定对固定资产购进中的进项税额分期抵扣；是否按照规定对在建工程领用的一般性物资进项税额进行转出处理。

（四）政策依据

《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条、第三条

三、未按规定计提折旧，少缴企业所得税的风险

（一）情景再现

某企业2013年11月投入使用的会所、球场、幼儿园，在账务上做新增固定资产处理，企业当月补提了会所、球场2010年5月至 2013年11月折旧，补提了幼儿园2011年11月至2013年11月折旧，企业当月新增固定资产并当月补提以前年度折旧，该部分补计的折旧应做纳税调整，经核实应调增应纳税所得额1803.61万元，应补企业所得税550.90万元。

（二）风险描述

未按规定计提折旧，存在少缴所得税的风险。

(三)防控建议

固定资产按照直线法计算的折旧，应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值，企业应当自固定资产投入使用月份的次月起，按照最低使用年限计提折旧。

（四）政策依据

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512

号)第五十九条

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