2014中国房地产百强企业研究报告
2014中国房地产百强企业研究报告
1. 主要研究成果
1.1 百强企业整体发展特点分析
（1）销售业绩与资产规模创新高，市场份额达30.7%
中国房地产百强企业在2013年继续跑赢大市，伴随着量价齐升的良好市场形势，领先优势进一步彰显。在行业投资环境趋热、一二线重点城市市场全面上行、刚需集中释放的环境下，百强企业以其更强的市场竞争力迎来了快速发展：全年实现销售总额25038.4亿元，销售面积23425.6万平方米，同比增长率分别达到34.0%和25.5%，高于全国平均水平7.7和8.2个百分点；从销售额看，百强企业2013年市场份额达30.7%，较上年增加1.7个百分点，而综合实力TOP10企业市场份额则达到12.0%，占百强企业销售总额39.1%。
2013年，百强企业在激烈的竞争中实现了快速增长。从销售表现来看，百强企业不同层级企业的销售额增长率均值普遍处于30%—50%区间，增速均较往年有不同程度提升。但对比销售面积的增长率发现，百强企业的销售表现发生了明显分化：
规模较大的百强企业销售额增长较快，业绩增长主要受益于区域核心城市的深耕。由图3可以看出，百强前10企业、11-30企业2013年的销售额增长率均值高于销售面积增长率均值10个百分点左右，主要受益于这些企业在2013年加大核心城市特别是重点一二线城市的深耕力度，推动销售量价齐升。研究组对百强企业2013年的主要业绩贡献城市和项目进行分析，结果表明：前10企业和11-30企业销售规模在10亿元以上的城市分别为16.2个和5.3个，销售规模在5亿元以上的项目分别累积达到40.8个和14.1个。
规模中等的百强企业销售面积增长较快，业绩增长主要源于销售面积的拉动。百强31-50、51-100企业的销售面积分别增长54.0%和45.6%，分别高于销售额增长率7.5和6.1个百分点。
2013年，百强企业资产规模持续增长，总资产均值为663.9亿元，同比增长27.5%；净资产均值为176.4亿元，同比增长22.7%。与上年相比，百强企业总资产增速提升了4.7个百分点，资产累积速度有所加快；净资产增速则低于同期总资产增速4.8个百分点，2013年百强企业总负债均值达到487.5亿元，同比增长32.3%，可见百强企业在2013年仍保持了较为积极的负债扩张力度，以期抓住市场机遇实现新一轮增长。
百强企业总资产规模的扩大主要源于存货规模的提升，百强企业在市场快速消化期理性增加库存，实现资产的有质量增长。从数据来看，截至2013年底，百强企业存货均值达到451.5亿元，同比大幅增长44.1%，增长率较上年增加了25.3个百分点，存货占总资产比重均值达到59.2%，较上年同期增加了2.7个百分点，显著推动了总资产规模的扩大。
受销售状况良好的影响，房地产企业2013年积极增加土地储备，为后续发展积淀基础。百强企业2013年土地储备规划建筑总面积均值为1209.4万平方米，较上年增长11.6%，增长率较上年增加了7.3个百分点。
（2）把握一二线刚需市场，高周转、强合作成主流
2013年，中国房地产调控政策总体上向适应市场化、逐步构建长效机制转变，在相对平稳的政策预期下，一、二线城市刚需持续释放，百强企业特别是前50企业在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整，以顺应持续分化的房地产市场走势，实现了业绩的快速增长。
在城市选择方面，百强企业2013年普遍将销售重心转移至一、二线城市主流市场。2013年一线和热点二线城市库存处于低位，房价持续上涨，商品房消化周期较上年明显加快；这些重点城市以其庞大的市场需求、更短的去化周期和更充分的销售溢价空间成为房地产企业业绩增长的重要依托，百强企业持续强化一、二线城市的聚焦。通过分析前50家百强企业的重点项目，可见其来源于一、二线城市的销售额累计占比为84.9%。其中，仅北、上、广、深四个一线城市的销售额占比已达到41.3%，尤以北京、上海、广州对企业业绩贡献率最高，杭州、天津、南京、成都、重庆等各经济区域的重点二线城市也受到百强企业的极大关注。同时，以三四线布局为主的百强企业2013年也积极转战一、二线城市并取得明显成效，如佳兆业2013年合同销售额的65%来自一、二线城市项目，全年销售额同比增长38.2%，较上年提升了25个百分点，保持了较快的发展速度。
百强企业在2013年继续调整产品结构，聚焦符合政策导向的“首置、首改”刚需产品。2013年，一、二线城市商品房量价普涨，首置首改型刚性需求集中释放，继续成为全年市场的成交主力。以住宅成交套总价为计算依据，在前50百强企业的重点项目中，普通及中端项目的个数占比达到84.2%，高端产品占比为15.8%，产品结构持续优化。
销售业绩增速较高的百强企业均以普通及中端定位的刚需、改善型项目为主要业绩来源。万科2013年仍以中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%；而以往以大户型产品开发为主的金地集团经过两年多的产品结构调整，2013年144平方米以下中小户型占比达到70%，同期销售额增长31.7%，成功实现业绩逆转。
在推盘节奏方面，百强企业2013年在市场竞争加剧的背景下，普遍采取“高周转”策略保障较快发展速度，运营水平持续提升。百强企业2013年的总资产周转率、存货周转率和存量资产周转率均值分别为0.41、0.48和0.60，分别较上年提升了0.02、0.04和0.08。
2013年，全国及区域性布局的百强企业一方面凭借自身较强的竞争力和品牌影响，持续获得较高的市场认可，项目去化率明显加快；另一方面，百强企业在策略上也主动加快了开发节奏以适应快速变化的市场。
从百强企业的内部结构来看，2013年存货周转率加快的百强企业数量占比达到74%，较2011年和2012年分别提升了62和17个百分点。加快周转、提升效率已成为百强企业的普遍共识，且这一趋势仍将延续。在未来的市场竞争中，百强企业须更好的兼顾效率与效益之间的关系，在追求高周转的同时，仍要做精做专产品，保障合理的溢利空间；同时更要不断优化运营管理体系，让效率的提升具有更稳固的基础。
以合作方式快速累积主流市场优质地产项目，合理把握市场节奏
2013年，一、二线热点城市土地价格不断升高、面对土地招拍挂市场的激烈竞争，百强企业较以往更多地采用项目公司、房屋参建、股权收购等合作模式，及时把握了重点城市的市场契机，迅速提升了经营规模与业绩表现。2013年，百强企业继续强化多元合作形式以获取一、二线城市优质项目。1）企业间合作。万科在合作案例中较多的采取项目公司方式，2013年公司新增加项目104个，其中约66%的项目为合作、联合方式获取，合作比例持续提升，通过优势互补，实现业绩倍增。2）企业与政府间的合作。保利地产等百强房企在2013年凭借较强的开发能力分别与政府签署了多笔大规模投资的地产开发项目，以参与产业合作、城市更新、旧城改造等方式获取优质项目资源。
（3）盈利规模持续扩大，平均土地成本再创新高
在业绩稳步增长的背景下，百强企业2013年的盈利规模不断提升，营业收入与净利润均值保持较快增长。其中，营业收入均值为196.3亿元，同比增长26.9%，增速较上年回落4.6个百分点；净利润均值为29.8亿元，同比增长22.1%，增速较上年下滑1.8个百分点。在基本面良好的带动下，净利润超过50亿元的企业数量较上年增加了5家。
百强企业2013年总资产收益率（ROA）均值为5.2%，较上年回落0.5个百分点；净资产收益率（ROE）均值为19.2%，较上年下降0.6个百分点。在销售回暖的情况下，总资产收益率和净资产收益率的小幅下滑，主要在于当年企业规模扩张较快，期末总资产和净资产的增速高于净利润的增速。百强企业2013年的净利润率均值为16.9%，较上年下滑0.5个百分点，利润率的回落，一方面源于近年来土地成本和建安成本的增速超过房价增速；另一方面，百强企业2012年以来“以价换量”的部分项目在2013年进入结算周期，摊薄了利润空间。为了克服利润率下降给企业盈利带来的影响，百强企业着力提升经营效率、扩大盈利规模，同时强化成本管控、降低费用成本，有效提升企业利润空间。百强企业2013年继续保持开源节流，销售、财务和管理三项费用率均值为8.3%，较上一年下降0.4个百分点。
2013年房地产企业竞争的焦点是高周转的开发能力，土地与资金的获取变得尤为关键，而土地成本和资金成本则成为影响房地产企业开发利润空间的主要方面，在较大程度上决定了企业的获利能力。销售转暖带动土地市场持续升温，百强企业2013年拿地 热情高涨，土地价格一路飙升，土地成本上涨超30%，创近年新高，将对企业未来的盈利水平构成一定压力。
受市场转暖影响，百强企业2013年普遍加大热点一、二线城市的购地力度，土地成本再创新高。百强综合实力TOP10企业2013年一、二线城市的土地购置金额占比分别达31.7%和50.2%，而三、四线城市仅占18.1%。其中，一直主攻二、三线城市的恒大，2013年频频在一线城市北京、上海和广州拿地，一线城市的土地购置金额占比达36.1%；龙湖2013年在一线城市的土地购置金额占比也较上年提升了17.3个百分点。土地市场的持续升温助推土地价格的飙升，百强企业2013年的拿地成本大幅提升。百强综合实力TOP10企业在一线城市的新增土地楼面均价突破12000元/平方米，同比增长36.2%；二线城市和三、四线城市的新增土地楼面均价同比分别增长39.5%和31.4%，土地成本压力加大。
为了研究百强企业2013年拿地成本对企业利润率的影响，研究组对百强综合实力TOP10企业2013年重点项目的销售均价与其实际拿地成本进行了对比分析，结果如图17所示，86.5%的一线城市重点项目成交楼面价占销售均价比重低于50%，二线城市、三四线城市分别有53.6%和77.8%的重点项目土地成本占比低于30%。
研究组基于百强综合实力TOP10企业2013年在一线、二线和三四线城市的销售均价，对未来的项目销售价格做出预测：若一线城市项目销售均价与2013年持平或涨10%，企业2013年新增土地成本占销售均价的比例将超过50%，若涨幅为20%，该占比仍将高于45%；二线城市项目销售均价在持平、涨10%的情况下，土地成本占比高于或接近35%，若涨幅超过20%，该占比仍略高于30%；三四线城市的土地成本占比则在20%上下浮动。可见，对于2013年在一二线城市拿地金额占比较高的百强企业来说，未来的利润空间将受到一定影响。
市场回暖和货币政策的微调使国内外融资环境进一步改善，百强企业2013年把握时机积极拓展融资渠道，综合运用银行贷款、海外发债、信托、IPO等方式建立多元融资体系。凭借综合实力和良好的声誉，百强企业获得国内外大额优质资本，且融资成本优势显著，综合资金成本率均值仅为9.6%。
资金规模大、发债期限长、平均年利率低使海外发债成为众多百强企业首选的融资渠道。2013年境外资本市场融资面临较好的窗口期，百强企业海外发债持续升温，发债规模、频次再创新高，全年累计海外发债总额接近1250亿元，同比大幅提升约130%，平均年利率低于10%，成本优势凸显。百强综合实力TOP10企业全年海外发债突破550亿元，平均年利率低于6%。一般来说，海外发债的利率与企业获得的国际评级密切相关，如万科获得国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级，为企业获得低利率的海外发债创造有利条件。
在融资需求旺盛、开发企业银行贷款趋紧的背景下，信托仍是百强企业获取融资的重要渠道。2013年，市场基本面的向好和融资渠道的多元化使百强企业信托融资成本较上一年略有回落。其中，万科1-5月四次信托融资的平均年利率仅为7.08%；首开在2013年3月和4月分别获得两笔共27亿元的信托融资，年利率均为8%，而华夏幸福基业、金科等百强企业年内发行的信托融资年利率也较上一年有所回落。此外，得益于百强企业到位的现金流管理和靓丽的业绩，大部分企业近几年来的信托融资，基本不存在较大的兑付风险。
（4）扩投资致资金面趋紧，巧布局使经营风险可控
百强企业2013年资产负债水平温和上升，资产负债率均值为72.3%，较2012年同期上升2.5个百分点；剔除预收账款之后的有效负债率均值为49.2%，较上年增加2个百分点；带息负债率均值为36.9%，较上年增加1.8个百分点，负债水平仍处于可控范围。同时，百强企业负债结构显著改善，带息负债中短期负债比例较上一年下降6.2个百分点。
百强企业2013年流动比率均值达到2.01，较上一年提升0.04，接近于近年来的最高值，企业短期偿债能力得到优化。但由于百强企业2013年规模快速扩张，企业存货大量增加，速动比率均值较上年回落至0.57。综合来看，百强企业2013年偿债能力尚可。
百强企业2013年持续加大土地投资力度，综合实力TOP10企业的平均土地购置金额超400亿元，占销售额的比重均值达45.0%，较上年大幅提升15.7个百分点。
受企业在土地和项目运营等投资上大规模支出的影响，百强企业2013年经营性现金流净额均值由正转负，为-4.2亿元。从企业来看，不同风险偏好型的企业经营性现金流净额呈差异变化，48%的百强企业经营性现金流仍然为正，主要为投资策略相对谨慎的企业。而部分百强企业在预期乐观的背景下投资力度明显加大，经营性现金流趋紧。
2013中国房地产继续呈现分化发展的格局，受供需结构影响，一线城市房价上涨的压力持续加大，但部分三线城市则存在供应过剩、消化周期过长、价格下跌的风险。百强企业在2013年大举进行土地投资，其对布局市场的选择至关重要，并将成为影响企业未来长期稳健经营的关键问题。
为避免三四线城市的运营风险，百强企业在2013年的新增土地储备显著向一、二线城市倾斜。从百强企业2013年整体的新增土地储备结构来看，超过三分之一百强企业2013年新增土地储备全部来自一、二线城市，另外50%的百强企业显著加大了一、二线城市的拿地比例。
研究组根据前30企业2013年的拿地情况，分别从拿地规模和拿地企业个数两方面统计出这些企业的拿地热点城市，以分析其可能面临的城市布局风险。研究表明，前30企业选择拿地的城市主要集中于北京、上海两个一线城市以及位于长三角、环渤海和中西部的重点二线城市。其中，北京、上海、杭州由于房地产市场价格上行、交易旺盛成为百强企业争先布局的重点城市；而重庆、苏州、成都、沈阳、济南、西安、长沙等重点二线城市土地供应量充足、土地成本较低，城镇化进程较快、市场需求潜力大，成为百强企业拿地规模最大的城市；此外，佛山作为热点三线城市，因其与广州共同构成“广佛经济圈”的地缘优势，存在较大的发展潜力和开发利润空间，也成为前30企业的拿地重点选择。
（5）纳税总额同比提升25%，全面履行企业公民责任
2013年，百强企业继续强化在诚信经营、依法纳税中的作用，无论是纳税总额还是增长率均保持稳步增长：全年百强企业缴纳营业税金及附加值均值为12.6亿元，所得税均值为9.0亿元，同比分别增长26.0%及23.3%，纳税总额则同比提升25%。同时，百强企业继续积极参与保障性住房建设来深化自己的社会责任。
1.2 百强企业未来发展展望
随着市场集中度进一步提升，竞争加剧态势不可避免，“愈大愈快、强者恒强”态势仍将是主导未来行业生态格局的基本定律。2014年，百强中的龙头企业将有可能开启崭新的“2000亿”时代，房地产业的生态环境也将面临更趋复杂的背景：新型城镇化将给房地产各个领域的发展带来新的增长红利，三四线城市房地产市场的变化将继续引领市场的结构性调整；房地产民生导向将更为突出，行业利润率面临较大挑战。百强企业亟待从战略布局、业务结构、运营成本方面迈出调整步伐，寻找新的发展路径，“分化”是2013年乃至未来更长时间里房地产行业运行的主要特征，分化发展也是百强企业在竞争中突破自身、谋求长远发展的必然选择。“百舸争流，智者领航；千帆竞发，勇者争先”，我们期待百强企业以全新的姿态描绘行业未来发展的美好蓝图！