万达逆势扩张，王健林将成中国最强包租公？

作者｜肖邦

时隔5年，万达满血归来。

在房地产退潮之下，王健林激流勇进，开始抄底商业地产。

这预示着，万达的轻资产转型已经获得成功。5年前，孙宏斌被誉为接盘万达，帮助王健林走出负债泥潭的白马骑士。而今，王健林也成了别人的白马骑士。万达的抄底不只是抄底，更是一种互利互惠的双赢。

2022年，轻装简行的万达正欲讲述一个借鸡生蛋的新故事。

抄底建业，打包商业地产

2021年，是中国房地产商的水逆之年，但万达除外。

恒大集团因现金流危机而跌落神坛，许家印被迫甩卖资产给恒大续命。恒大危机爆发，成为中国房地产由高速扩张转向紧缩求生的一个标志性事件。而在恒大的身后，河南第一大房地产商——建业集团同样陷入了经营困境。

其中，建业集团还在2021年遭遇了千年一遇的郑州特大洪灾。可谓是，屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风，诸事不顺的建业集团注定了在2021年交不出一张好看的成绩单。

根据财报显示，2021年，建业地产的各项营业指标全线下滑。如年度核心业务毛利约为60.16亿元，较2020年下滑约17.8%；公司权益持有人应占溢利约为6.05亿元，较2020年下滑约66.4%；年度溢利约为12.53亿元，较2020年下滑约40.4%等。

在2021年8月，建业集团还曾给河南省政府发出一封求救信，向河南省政府求援。但在房地产紧缩的大背景下，河南省政府也不可能给建业集团去托底，市场中的成败仍需依赖市场手段来解决。

经营不善的建业集团急需白马骑士来拯救自己，而王健林带着他的万达恰如其时地出现了。

据财联社报道，建业集团与万达集团签署战略合作协议。万达集团将全面负责建业地产相关商业项目招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

也就是说，建业集团将自己的商业地产运营业务打包交给了万达。而万达集团不需要自筹资金，自建商业地产，就能借建业集团这只鸡，来生自己的蛋。

建业集团逆流而下，万达集团以服务商的角色介入建业集团的商业地产，帮助建业集团这只母鸡下更多的蛋。万达不仅完成了对建业集团的抄底，也在对建业集团赋能。

建业集团收不到的租，万达能收到；建业集团养的母鸡不下蛋，万达能让它下蛋。给同行赋能，赚同行的钱，成为万达轻资产转型后的新商业模式。

借鸡生蛋，赚同行的钱

借鸡生蛋，已经成为万达集团轻资产转型中的核心商业理念。对万达而言，所谓的轻资产战略，其本质就是从卖房地产，转向卖商业服务。

这个商业服务不是面向消费者的，而是面向其他房地产集团的。万达要赚的是同行的钱。在万达的发展历程中，万达广场已经成为一张城市名片。王健林曾说：“万达广场所在之处，便是城市中心之位。”

万达广场是万达商业地产打造出来的最强名片，也成为万达集团轻资产转型的支点。在地产时代，万达广场主要是由万达集团自建自营，这导致万达集团的负债高企，且投资回报周期漫长。但在轻资产转型后，万达更侧重于拿别人的钱建造万达广场，或者借别人的商业地产，改造成万达广场，把资金压力和债务压力都扛在别人身上。万达则主要提供万达广场等商业地产运营服务，赚取服务佣金。

这个服务佣金来源于商业管理中的核心收入：“租金。”在这种模式下，每新增一座万达广场，万达集团就多了一份稳定的租金来源，还不会增加自己的负债。赚取的租金收入，万达集团和物业持有方各自分佣，或是五五分成，或是七三分成。凭借万达广场强大的品牌力，在某些时候，万达拿走七成，而物业持有方仅拿走三成。

在轻资产模式下，王健林从一名房地产商，转型做起了稳赚不赔的包租公。为推动万达轻资产快速转型，王健林特别成立了万达商管集团，全速推进轻资产战略。

除拿下建业地产旗下的商业服务项目外，万达还在与鑫苑集团、山西田森以及天元集团等洽谈相关合作。著名的北京蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心运营权都已被万达拿下，其中北京五棵松卓展购物中心将在万达接手后，改名为北京五棵松万达广场。

王健林正在全国各地寻找那些不怎么会下蛋，产出较低的母鸡，万达帮助这些母鸡提高产值，下更多的蛋。这既是赋能母鸡，也是帮助自己。

万达逐渐摆脱房地产重资产模式，转而凭借商业管理能力赚钱。

服务变现，老王收租

对万达而言，收租是一个能够带来稳定现金流的大生意。

在刚过去的2021年，房企最大的压力来源就是现金流。现金流撑不住，企业爆雷几乎是挡不住的事。而专注收租的万达商管则在现金流中打了一个翻身仗。

根据万达商管发布的财报显示，2021年，集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%，归母净利润132.92亿元，现金流量净额225.14亿元，同比增长70.24%，且期末现金及现金等价物余额413.53亿元。

也就是说，在万达商管集团的账上，躺着413.53亿的现金流。而在负债方面，万达商管集团有息负债同比减少近320亿元，净负债率降低至34.6%，较去年同期下降了13.5%，处于高度的安全线以内。

一个低负债率，高现金流，还能源源不断地收取租金，持续提高现金流的万达商管集团，已经成为王健林在过去5年里打造出来的一颗掌上明珠。商业模式的轻量化转型，更是让王健林告别负重，轻装简行。

在2022年发布的胡润房地产财富榜中，王健林家族以1050亿的身家重返前十名，和龙湖集团的吴亚军并列第五位。刨除香港的李嘉诚、李兆基和吴光正，王健林家族在内陆房地产领域中仅次于碧桂园的杨惠妍家族，和吴亚军家族并列第二。

根据万达商管4月22日更新的招股书资料显示，当前，万达商管管理417个商业广场，在管建筑面积达5900万平方米，近3年间平均出租率98.8%。其中有132个商业广场为第三方委托运营，占万达商管集团旗下商业广场总数的31.65%。此外，万达商管集团还有161个尚未开业的储备项目，包括139个委托运营商业广场。

从这就能看到，万达正在加速扩张第三方委托运营商业广场项目。若是算上储备项目，万达商管集团旗下的第三方委托运营商业广场项目占比将达到46.88%。

也就是说，万达商管集团未来的自营广场和第三方委托运营广场数量很可能各占一半，甚至第三方委托运营广场的数量会超过万达自营广场的数量。

2021年底，王健林罕见地高调宣称，将在未来10年时间，将万达广场发展到1000座。每座每年收租1个亿，每年总租金收入做到1000亿。

1000个小目标，王健林的雄心壮志不可不谓之大。对比那些尚在现金流危机中挣扎求生的房企而言，此时的王健林确实更为云淡风轻。

转型轻资产后的王健林，已经事实上成为中国最牛的包租公。

万达轻资产的故事，本质上就是一个房地产老板转型包租公的故事。这位曾经的地产首富，正在以中国最牛包租公的身份宣示着他的王者归来。

可5年前的我们，谁能想到，房地产的尽头竟然是收租？

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