克而瑞：房住不炒就是「最大的预期」

十九大报告再次为房地产定调，「房子是用来住的、不是用来炒的」，楼市继续收紧的方向保持不变。

席卷全国的限售潮传递出哪些信号？杭州是否也会加入限售行列？限售政策是否合理？限售真的能让楼市退烧吗？

针对这些问题，我们采访了克而瑞江浙区域总经理刘晨光，刘总认为：

“

1、席卷全国的限售大潮，传递出继续收紧楼市的信号，同时告诉我们，房住不炒就是「最大的预期」。

2、限售的初衷是改变预期，通过把交易时间拉长，对市场预期产生影响。假如效果不理想，还会追加其他政策。

3、在浙江省如果要扩容一个限售城市，这个城市也是杭州，其后才是温州、台州等拆迁旧改释放比较充分的城市。

4、对于现在的杭州而言，改变市场预期有很大的难度，不排除出狠招的可能。

5、一二手房价倒挂催生无风险套利空间，会令限购、限贷乃至限售政策的落地效果都大打折扣。

6、除了跟进限售以外，还要加强对信用贷款的严控和对购房资格的审查。

”

1

席卷全国的限售潮，

传递出哪些重要信号？

本轮宏观调控已经持续一年，市场还没发生任何转圜。房价继续上涨，库存持续走低，土地价格依然高涨。

为了扭转预期，限售政策开始登场，并不断扩大城市范围。如果落地效果不好，不排除进一步跟进其他政策的可能。

席卷全国的限售大潮，传递出「 继续收紧楼市、巩固房子是自主品和长线配制品、而非短期炒作品」的信号。

同时告诉我们，房住不炒就是「最大的预期」，需要辨别短期和中期市场的区别。

也提醒开发商，放慢节奏，降低杠杆，保持资产持有质量。

2

宁波和绍兴之后，

下一个会轮到杭州吗？

在浙江省如果要扩容一个限售城市，这个城市也是杭州，其后才是温州、台州等拆迁旧改释放比较充分的城市。

原因显而易见。第一、到目前为止，杭州新开盘去化率依然保持在90%的高水平线上，在全国所有城市当中名列前茅。

第二、杭州已经出现严重的一二手房价格倒挂现象，加上在途库存不足，导致市场的投资和投机氛围非常浓厚。

第三、旧改拆迁催生的购房需求集中入市，对居高不下的预期来说其实是火上加油。

杭州跟进限售是无奈之举，也是必然选择。对于现在的杭州而言，改变市场预期有很大的难度，不排除出狠招的可能。

3

买房容易卖房难，

限售政策究竟合不合理？

判断限售政策是否合理，需要权衡两方面因素，好比硬币的两个面。

一方面，我们说市场经济应该自由买卖，从这个层面来看，限售属于行政干预，存在其不合理性。

另一方面，中国的房地产市场和市场经济之间无法划上等号。一旦房地产市场带上投资属性，有限的供给将无法满足无穷无尽的需求。

这个时候，限售的合理性就体现出来了。如果你是真实的自住需求，买套房子持有四五年，肯定没有任何问题；如果是投资需求，咱就做个长线投资者。

综合来看，我认为在目前的市场环境中，出台限售政策其实是合理的。

4

房价涨声不断，

限售真的能「灭火」吗？

楼市会不会降温，关键看预期能不能发生改变。

可以肯定的是，一旦限售政策出台，会把整个交易时间拉长，对市场预期将产生极大的影响。

同时，需要关注，目前一二手房价格倒挂的过程中，已经出现了无风险套利空间，这个正在不断放大的利润空间，会使得限购、限贷乃至限售政策的落地效果都大打折扣。

因此，除了跟进限售以外，还需要加强对信用贷款的严控和对购房资格的审查。

也许你会说，现在大部分楼盘都要求高比例首付甚至是全款，还用得着信贷管控吗？

其实，从消费贷和其他商业抵押入手打擦边球的情况依然存在，这些方面金融口还需要继续收紧和严控。

另外，无风险套利空间的存在，意味着有多少人符合限购条件，就可能有多少人入场买房。加强购房资格审查至关重要，但难度不小。

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