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一边是空城频现，一边是房价飞涨：城镇化助推下的城市分化
改革开放以来的四十年，是中国经济如大江大河奔腾向前的四十年，也是中国城镇化高速发展的四十年。
事实上，城镇化不仅是经济发展的必然结果，更是经济发展的关键催化剂和内在驱动力。回顾过去四十年，我国的城镇化进程呈现出三个主要特征：
特征一：不同能级城市的城市化率全面上涨，包括人口和资源集聚的大型城市，人口流入、产业发展的中等城市，以及综合发展能力较弱的小城镇；
特征二：我国城市化率的增长方式，以自然增长为主，管制发展为辅，在人口、资金、资源相对自由流通的背景下，强省会城市如雨后春笋般涌现；
特征三：控制大城市，发展中小城市，区域均衡发展，限制人口超过1000万的大型城市的发展规模，积极发展人口300-400万的中小型城市。
以“全面上涨、自然增长、均衡发展”为显著特征，中国城镇化在持续推进的过程中，产生了很多亟待解决的问题，主要集中在以下四个方面：
第一、城市化率超过50%之后，呈现增长失速。
图片来源：克而瑞浙江区域
从2012-2018年不同能级城市的城市化率变化情况来看，一线城市由2012-2014年的+3.0%，反转向下至2014-2016年的-2.0%，此后回稳至2016-2018年的+0.5%；二线城市由2012-2014年的+4.1%，缓慢回落至2014-2016年的+3.1%，此后继续收窄至2016-2018年的+1.6%；中小城市由2012-2014年的+3.3%，提升至2014-2016年的+5.7%，此后放缓至2016-2018年的+2.1%。
第二、中小城市频现“空城”，土地财政难以持续。
由于积极发展中小型城市，三四线城市土地供给偏多，在人口大量涌入大城市及其周边都市圈的背景下，中小城市房地产库存高企，不少地区甚至出现“空城”。土地投放过量带来了高库存，增加了住房开发市场的风险，降低了拿地主体的积极性，从而导致中小城市土地财政难以持续，地方基建投资和发展缺乏有力支撑。
第三、大城市出现高房价，产业疏散进程缓慢。
一方面，由于限制发展人口超过千万的大型城市，一二线城市建设用地规模被严格控制，土地供给长期不足，人口持续快速增长，造成土地资源严重错配，最终推高房价。另一方面，由于必须确保工业用地和产业用地占比，大量产业集聚在大城市，无法合理疏散至周边城市，导致大城市产业结构优化缓慢、周边城市产业发展迟缓。
第四、区域均衡发展，核心城市产业升级乏力
区域均衡发展，意味着各方面投入的均好性。实际上，教育、医疗等资源富集的核心城市，对于人才和资金拥有更强且持续的吸引力。当前，我国正处于产业升级的过程中，需要集中精力在智力和财力比较密集的核心城市、在人财物聚集的关键领域和高地上，率先实现产业升级的突破。
看清昨日如何发生，才能知晓未来怎样前行。在城镇化进程中不断探索、尝试、反思、发展的各类城市，梳理出各自的发展逻辑，确立起各自的发展轨道，不断强化各自的发展驱动力。
深入解剖一座城市的发展肌理，准确把握一座城市的发展方向，是企业与城市交互发展、互利共赢的根本，也是企业在行业环境和金融环境发生变化、城市改革继续推进的过程中，降低投资风险，实现稳健发展的基石。
7月11日，由克而瑞浙江区域主办的「易居克而瑞CEO思想汇第7期之半年度市场总结及预判金融分享会」即将启幕。
活动现场，易居克而瑞企业战略部&浙江区域总经理刘晨光将发表《地产半年及各类城市驱动力的变革》，分享关于各类城市发展模型的研究成果，以及不同城市未来发展机会的分析研判。
同时，我们邀请到券商、信托、资管、银行等不同领域的金融方代表，从独立的金融视角出发，深入解读当前房地产形势下，不同城市的发展模式和投资价值，共同探究企业与城市交互发展中的机会与风险。
活动议程
【 13:30-13:40 】
来宾签到
【 13:40-14:00 】
克而瑞主题演讲
【 14:30-15:30 】
金融方主题分享
【 15:30-16:00 】
圆桌论坛
议题1：金融如何看待地方龙头企业的崛起
议题2：符合哪些特征的房企最为金融看重（关注投资、运营、规模等权重）
主题演讲
▲ 易居克而瑞企业战略部&浙江区域总经理 刘晨光
分享主题《地产半年及各类城市驱动力的变革》
▲ 东方证券地产行业首席分析师 竺劲
分享主题《最后的红利：从全球城市化发展看中国地产行业前景》
▲ 杭工商信托运营部总经理 董旭旻
分享主题《房地产进入评判》
▲ 绿地金融控股集团金融机构部总裁 吴洋
分享主题《金融资本与产业资本对房地产投资的逻辑》
由于名额有限，本次思想汇采用定向邀约，欢迎联系克而瑞对接人报名参会，期待您的到来！