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价格托底VS盖帽施压，如何读懂双限地块的定价逻辑？
随着第二批双限地块的出炉，杭州更多板块亮出了价格底牌，有的板块甚至刷新了价格天花板。
比如运河新城双限宅地（杭政储出【2019】44号），限定销售均价3.8W（含装修），板块内金科碧桂园博翠府高层售价为2.95W，对标最新的板块指导价，还有8500元的提升空间。
在房住不炒的总体目标下，不同板块的价格控制力度明显分化，呈现出截然不同的限价逻辑。
把已公布双限地块的精装限价，和板块内高层最高售价（若近期内无新房在售，则参考周边二手房成交价格）进行对比，可以帮助我们更直观的看清板块之间的控价差异和背后的定价逻辑。
双限地块精装限价VS板块内高层最高售价
整理制图：克而瑞浙江区域
比对发现，目前已经锁定价格预期的板块，按照限价的严格程度，可分为三类：
第一类，“稳健型”板块，未来价格预期与目前市场售价基本持平，近两年板块价格都将保持目前的水平。
包括主城区的望江新城、笕桥、桃源，萧山区的空港新城、新湾，余杭区的仁和，富阳区的银湖科技城等板块。
限价逻辑是，一高一低两端保持不变，即在房价相对较高的城市核心区和成熟发展区，以及房价相对较低的城市远郊区，保持价格绝对平稳，这类板块通常是自住需求相对集中、以地缘性客户为主的区域。
第二类，“托底型”板块，未来价格预期高于目前市场售价，接下来板块价格会出现较为明显的抬升。
包括下城区的石桥，拱墅区的运河新城，余杭区的乔司和星桥等板块。其中，石桥和运河新城价格托底力度最大。
石桥板块目前无新盘在售，周边二手房首开德胜上郡近期成交价在3.5W左右，4.5W的限价标准，远高于二手房市场承价水平。
运河新城的限价标准是3.8W，板块内金科碧桂园博翠府高层售价2.95W，也就是说，板块价格的提升空间还有8500元。
限价逻辑是，针对城市核心区周边的新兴发展板块以及具有成长性的板块，进行价格适度抬升，这类板块通常是首次改善需求集中释放的区域。
第三类，“盖帽型”板块，未来价格预期低于目前市场售价，接下来板块价格会出现一定程度的回调。
包括江干区的金沙湖，萧山区的钱江世纪城、萧山经开区、南部卧城等板块。
金沙湖板块断供已久，高涨的需求将二手房价格推升至4W以上，与3.75W的板块限价拉开明显差距。
此外，钱江世纪城和南部卧城的限价标准，相较板块内在售新房价格，都压低了2000多元。
限价逻辑是，针对市场热度过高、断供已久供需失衡、资源配套富集区域，把之前已经冒尖的价格往下摁一摁，这类板块往往是吸引更多投资需求的区域。
总体来看，杭州目前的限价逻辑就是，房价一高一低两端保持不变，过热区域果断盖帽适度施压，新兴区域强势托底给予空间。随着新兴区域整体价格的抬升，城市核心区域与周边区域的价格剪刀差将进一步缩小，杭州房价扁平化的趋势会继续加强。