两大万人摇红盘，近7000组重复客户，杭州楼市再现投资客返场？

本周，金色和庄、绿城·梧桐郡两大万人摇红盘齐开。

金色和庄（备案名：金色和庄）位于萧山河庄板块，此次清盘推出最后220套房源，户型面积约90㎡，均价12000元/㎡，合计28714户家庭报名登记，其中无房家庭11659户，一举打破此前天都城滨沁公寓8月份创造的报名纪录，成为杭州摇号史上报名人数最多的楼盘，中签率低至0.77%。

绿城·梧桐郡（备案名：翡翠城佩兰苑）位于余杭五常板块，本次加推共计380套小高层房源，户型面积段为93-171㎡，毛坯均价22777元/㎡，合计24775户家庭报名登记，其中无房家庭6490户，中签率为1.5%。

这2个横跨杭城东西两端的项目同期开盘，动员了5W+大军参与摇号，背后隐藏着怎样的客群结构？

备注：下文仅用项目推广名进行分析。

1st

首先，我们通过对客户户籍的匹配，来看金色和庄、绿城·梧桐郡两盘的客群结构。

金色和庄、绿城·梧桐郡客户（地级市）占比情况表

整理制作：克而瑞浙江区域

如图，从客群户籍所属地级市的占比来看，客户登记量前四名排序一致，分别为杭州、温州、绍兴和金华。值得注意的是，金色和庄杭州本地户籍客户的占比近五成，比绿城·梧桐郡整整高出23%。

金色和庄、绿城·梧桐郡客户（区域）占比情况表

整理制作：克而瑞浙江区域

再细分一层，从客群户籍所属区域的占比来看，两盘差异明显放大。

金色和庄28719户登记的家庭中，有10390组来自萧山区，占比高达36.18%。

从轨交配套来看，项目临近地铁8号线河庄站，出行较为便利，有利于导入萧山区的购房客群。

从成交均价来看，目前萧山区的住宅成交均价约3万元/㎡，而金色和庄的均价仅12000元/㎡，2倍多的差价极具吸引力。

从产品的得房率来看，项目此次推出的为清一色90㎡小户型，得房率超百分百。

轨交配套+低总价+产品力，从而能吸引大量萧山地区的刚需外溢客群。

绿城·梧桐郡项目客群占比则相对均衡，余杭区的地缘性客群占比仅5.77%，西湖区紧追其后，占比4.92%，第三名则是苍南县，占比3.66%。

其实，这与板块内供应量大及项目小户型占比较低有关。

目前五常板块的商品房供求比2.24（0.9-1.1区间内为供求几近平衡），供应量明显过高，项目周边亦有不少竞品楼盘可供选择。价格方面，项目22777元/㎡的毛坯均价与五常板块目前商品住宅均价基本一致。加之项目本次加推的93㎡左右的小户型套数占比仅为15%，对于控总价的客群来说，价格优势不明显。

综合以上几个维度，不难发现，金色和庄项目的主力客群是本地户籍客户，其中以萧山刚需外溢客群为主，而绿城·梧桐郡的客群则相对更多元化，外地户籍和本地户籍占比相对均衡。

2nd

万人摇项目通常会被作为衡量市场投资活跃度的样本，我们将两盘的客群进行匹配，发现了几组有趣的数字。

金色和庄、绿城·梧桐郡重复登记情况汇总表

整理制作：克而瑞浙江区域

6970组，这是对金色和庄、绿城·梧桐郡登记客户匹配后得出的重合值。这相当于两盘总登记客户量的10%。

2个置业门槛差价超100万的项目，同一时期开盘，吸引了近7千组家庭两边重复摇号。这部分客群不仅承价能力大，且对于地段要求不高，我们认为，存在投资客的概率较高。

而单盘的投资客比例，可以结合无房户登记情况来看。

金色和庄的无房家庭登记量为11659户，占项目总客户登记量的40.6%，可见刚需客群占比相对较高。

绿城·梧桐郡的无房家庭登记量为6490户，仅占项目总客户登记量的26.2%，且重复客群的组数超过了无房家庭登记的总数，说明该项目投资客的占比相对居多。

结语

本案通过对金色和庄、绿城·梧桐郡两盘客户样本的分析，我们认为，现阶段投资客对于价格剪刀差较大、板块有明确预期的网红项目，仍保持较高的兴趣及一定的参与度。

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