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绿城的股权交易、融创的收并购...房企的扩张路径还有这些！
4月底，地产圈祭出一件大事，引发行业广泛关注：
绿城中国于4月26日发布公告称，将通过向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司战略投资者。若交易完成，新湖所持股比将为12.95%，成为继中交和九龙仓之后的绿城中国第三大股东。
这不是绿城第一次引入新股东，从之前的九龙仓、中交到现在的新湖中宝，其交易目的已发生明显转变。
◆ 不论是2012年引入九龙仓还是2014年引入中交，彼时的绿城身陷资金危机，通过股权交易引入资金实力雄厚的合作方，可以获取资金支持，缓解企业资金压力，更多的是图生存、促转型；
◆ 与前两次不同，引入新湖中宝，则是出于企业扩规模的需求。去年绿城销售金额首破2000亿，而其2025年销售目标为5000亿，因此绿城对土储有急迫的需求，而新湖有着大量的优质土地储备。为扩增规模而进行企业层面战略合作的意图明显，且绿城近期与新湖合作频繁，包括受让新湖启东项目、上海青蓝国际等多个项目。
绿城引入新湖中宝事件的前世今生、前因后果，业内已多有分析，而我们想从扩规模的角度，剖析房企当前的几大扩张路径，以期为更多企业获得更长足的发展提供借鉴。
路径1：一级土地市场广拿地
在一级土地市场广拿地实现规模扩张，是房企的常态化操作。而随着市场的不断发展和地价的不断提升，广拿地的方式也向多元化发展，可以是在传统招拍挂市场拿地，也可以是通过产业新城模式用低成本拿大地，还可以是当前房企普遍选择的合作开发模式。
头部房企碧桂园、恒大等是其中的典型代表。
以碧桂园为例，碧桂园从百亿到千亿的进阶，与巨量土储有直接关系。
通过上图我们可以看到，碧桂园土地存续比最高的一年为2012年，而就是在紧接着的2013年，碧桂园业绩首破千亿；同理，在企业销售业绩破千亿之后，碧桂园土地存续比较高的时间是在2015-2017年，也正是在2016和2017年，碧桂园业绩破3千亿和5千亿关口。
毫无疑问，碧桂园通过在传统招拍挂市场的大规模拿地，为企业规模扩张提供了有利支撑。
02 产业新城模式用低成本拿大地
在传统招拍挂市场地价高企的背景下，金茂的平均拿地价却呈现连年下降，2019年的拿地均价仅为7525元/平米，主要原因就在于其善用产业新城模式，以低成本拿大地。
自2015年金茂转型定位城市运营商以来，已成功获取20个城市运营项目，围绕城市新城、城市核心综合体、特色小镇三条产品线，稳健布局50座核心城市。伴随着布局的稳定展开，业绩得到迅速提升，近五年金茂整体销售额的年复合增长率超过50%，2019年城市运营项目土储贡献率达40%。
运用该模式，房企自身需拥有丰富的资源，以资源导入为前提，实现低成本拿地，除了金茂，绿地、华夏幸福等房企均通过此路径实现业绩增长。
▲典型房企销售金额权益占比示意
近几年来，随着地价的上升，典型房企的销售金额权益占比不断走低（如上图），合作成为开发商的共识。
尤其是正在冲击千亿的房企，多倾向于借合作撬动规模增长。合作开发，既有利于房企更好地获取土储和快速进入新的城市，也有利于减轻资金压力。
路径2：二级土地市场收并购
2015年以来，房企收并购表现尤其活跃，行业的收并购规模整体呈现上升态势。二级土地市场的收并购，也成为近几年房企扩规模的热门路径。融创是其中的典型代表。
自2016年开始，融创便减少在公开市场拿地，全面开启收并购拿地模式。2018年及2019年表现尤为突出，收并购交易额均位于TOP1的位置。2019年以来，融创通过收并购获取的土地，占整体的比例达60%。
收并购的持续发力，提升了融创整体的市场占位。以融创在杭州的表现为例，这几年来，融创不仅实现在杭州豪宅市场的立足，同时又借助诸多收并购楼盘的销售，不断增加其在杭州的市场份额，于今年4月，成功冲入《2020年1-4月杭州房企TOP20》流量榜和权益榜双榜前三。
收并购对房企的综合能力要求较高，而面对行业的调整，大鱼吃小鱼的现象将更为明显，尤其是今年，突如其来的疫情加剧了楼市的深度调整，将导致更多的中小房企被收购，这对于实力较强的房企来说，是增强自身在行业内规模化发展的机会。
路径3：资本市场进行股权交易
资本市场的股权交易路径，侧重后续的合作经营，涉及更大的资产规模及更长的交易周期，同时在平台调整升级过程中，面临人员配置和组织架构整合等多重挑战。
绿城引入新湖中宝，即为该扩规模路径。操作较复杂，后期交易双方融合有难度等原因，该路径往往存在一定风险，不过一旦成功，往往能实现1+1＞2的合作效应，交易双方在资源、经营管理能力等多方面可实现优势互补。
绿城引入新湖中宝成效如何，还得看后续发展。但是万科已经做了成功的案例示范。
◆ 2017年年初，深圳地铁接盘华润持有万科的15.31%股份，此次转让价格为371.71亿元；
◆ 2017年6月，深圳地铁受让恒大所持万科股权总金额约292亿元。至此，深圳地铁集团持有公司总股本的29.38%，成为万科A的第一大股东。
对万科而言，引入深圳地铁为新股东之后，万科便开启了地铁上盖新时代，因为深圳地铁的主要资产即为上盖物业项目。在深圳的基础上，万科也将“轨道+物业”的发展模式在全国铺展开来，上海、杭州等城市均有发展，成功抢滩TOD开发。
而对深圳地铁而言，其2019年年报显示，深圳地铁2019年实现营业收入209.9亿元，同比增加84.9%，净利润116.9亿元，同比增加61.2%，继2018年之后，蝉联国内最赚钱地铁公司榜首位置为大概率事件。这主要归功于房地产开发，以及对外股权投资带来的百亿投资收益。
如果说一级土地市场广拿地为房企扩规模的常规路径，二级土地市场收并购为当前房企规模化发展的热点路径，那么资本市场的股权交易则为进阶路径，更考验房企的综合实力和专业的实操技术。但面对行业竞争、政策环境等的转变，房企通过资本市场的股权交易，引入资源丰富的代表企业（不仅仅是房企），实现自身的增土扩容，或将越来越普遍。
除以上三种扩张路径之外，还包括对少数玩家来说行之有效的扩张路径，如国企通过重组进行资源整合实现规模跨越，以及对扩张来说具有辅助作用的泛地产化路径，即以多元化战略寻求新赛道，获得扩张机会。
五大路径：
◆ 常规路径：一级土地市场广拿地
◆ 热点路径：二级土地市场收并购
◆ 进阶路径：资本市场股权交易
◆ 少数玩家路径：国企重组，资源整合
◆ 辅助路径：泛地产化寻求新赛道
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