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克而瑞杭州半年报 | 下半年笋盘红利式微，楼市大概率降温，拿地窗口期或现
回顾2020上半年，疫情暴击下，不确定性放大，风险和机遇并存。一方面，疫情导致经济增速继续探底，失业率显著提升；另一方面，房地产市场经历短暂冰封后，实现年中翘尾，走出“金五银六”行情。
以杭州为例，上半年土地市场热度不减，共计出让61宗纯住宅用地，溢价30%封顶自持的就有24宗，其中16宗需配建5%-29%的公租房；商品住宅市场依旧火热，成交、供应、均价同比均大幅上涨，万人摇项目登记人数再创新高，中签率跌破1%。
下半年，世界疫情尚未得到控制，国内疫情存在反复风险，大变局之下，杭州楼市会怎么走？土地市场和新房市场是否继续高歌猛进？克而瑞浙江区域发布「2020上半年杭州房地产市场报告」，梳理上半年，把脉下半年。今天，我们就市场部分提前和大家分享。（可点击查看大图）
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土地供求
上半年，杭州土地有效供给增加，整体上行，量价齐升。2020年1-6月土地供求量为1288万㎡，同比上涨10%，成交1349万㎡，同比上涨21%。上半年，杭州土地成交金额1736亿，连续3年位居全国榜首。
上半年优质宅地供应较多，高溢价宅地较多。总价“地王” 由龙湖摘得，单价“地王”由滨江房产摘得，融创摘得大江东未来社区地块，计容面积53万㎡，为体量最大，广大国际临江地块因楼面价较低，自持比例最高。
杭州上半年土拍市场特征：第一、联合拿地，合作开发；第二、资金成本低的开发商通过拿商住地降低竞争强度，降低拿地成本，保持较高利润空间；第三、有丰富开发经验的开发商积极拓展未来社区及TOD地块。
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商品房
2020年1-6月杭州市场在供应、成交、价格全面超越2019年同期，特别是在2月疫情过去以后，在2月、4月两次LPR下调，以及杭州政府出台人才政策和预售优惠政策出台以后，市场迎来“金五银六”，成交量持续放大，6月成交均价28689元/㎡。
截至2020年6月底，杭州商品房市场库存1272万㎡，同比增长15.76%；去化周期10个月，同比增长6.52%；整体来看库存量呈缓步上升趋势。普通住宅库存量占比32%，为主力库存；江干库存占比20%，为主力库存区域。
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商品住宅
杭州商品住宅市场基本与商品房市场同步，在供应、成交、价格全面超越2019年同期，值得注意的是2020年1-6月供应是略大于成交的，而且供应增幅明显大于成交增幅，这是导致库存上涨的主要原因。另外商品住宅价格增幅大于商品房价格增幅。
90-130㎡首置首改成为绝对主力，刚需门槛提升至200-300万，300-500万成交比例放大明显，500万以上有一定程度放大。整体来看110㎡占比超过50%，市场由刚需主导向改善主导挺进。
6万以上板块主要集中在江北，江南岸价格洼地凸显。萧山、余杭区是既有价格又能出货值的区域，西湖、拱墅、上城价格高，适合打造高端改善项目。
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开盘
5月份，随着疫情得到控制，复工复产初见成效，推盘量达到近18个月新高，中签率也来到新低。从区域对比来看，临安成为流摇重灾区，富阳其次；余杭、萧山推盘量同比有较大涨幅，中签率平稳；江干区推盘量有放大，整体中签率反而下降。
银湖科技城、锦北、青山湖科技城、萧山经开区板块上半年供应量在2500套以上，板块城市界面快速更新。南部卧城、艮北、未来科技城、钱江世纪城、临平、城东新城板块供应量在1500-2500套左右，城市界面逐步成型，客户认可度较高。
未来科技城、江东、北部新城、五常、良渚板块中签率均在5%以内，也是西溪公馆、融创城、幸福里、未来里和和光尘樾这些红盘所在地，这些项目有地铁加持或一二手有价差拉低了板块的中签率。
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商业
2020年1-6月杭州商业市场供应38万㎡，同比上涨49%，成交24万㎡，同比下降29%，成交价格22295元/㎡，同比下降24%；商业市场整体存量较大，一直处于去库存状态，目前去化周期为52.9个月，库存压力较大。
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办公
2020年1-6月杭州办公市场供应40万㎡，同比上涨39%，成交23万㎡，同比下降19%，成交价格17767元/㎡，同比下降31%；近几年来成交下降趋势明显，上半年受疫情影响，成交缩量，存量加大，目前去化周期为54.7个月。
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下半年预判
关于下半年杭州市场的走势，我们有以下四点预判：
【预判一】政策预判：托底盖帽
房价的主要支撑来自经济，经济没有恢复，靠货币支撑的房价注定只是泡沫，世界疫情尚未有效控制，经济恢复更是一度中断，民粹主义盛兴导致逆全球化加速决定国内政策以稳为主，习主席在4月8日中共中央政治局常务会议上讲“要做好长期应对外部环境变化的思想准备和工作准备”，意味着未来一段时间世界政治、经济环境有较大的不确定，在这种外部环境不明朗的情况下，中国内部注定将以稳定为主要导向，政府对房价的把控将进一步增强。
【预判二】土地市场：初晴后雨
上半年在各项利好政策的催动下，杭州土地市场高歌猛进，如果溢价率继续攀升的话，不排除进一步的降温措施。按照目前高周转开发商，上半年拿地下半年开盘的节奏，预计下半年土地市场将有所降温，也是部分开发商拿地的好机会。
【预判三】城市发展：遍地开花
随着杭州交通骨架的进一步拉伸，以及一系列板块商业综合体地块的出让建设，如武林恒隆综合体、新世界望江综合体、嘉里城市之星综合体、新鸿基金融城综合体、城北万象城综合体、星桥苏宁综合体、融创南部卧城综合体、临安旭辉城综合体、大江东融创城、富力未来科技城综合体等，杭州商业遍地开花，这些综合体建成以后，将形成一个个区域性中心，满足区域人口的基本需求。
【预判四】新房市场：静待花开
按照近两年杭州楼市走势，多半是上半年热，下半年冷，特别是在目前“笋盘”消耗殆尽，一二手倒挂消失，投资购房变现导致二手房挂牌量持续增长的大背景下，下半年新房市场注定热不起来。
土地的“双限”模式下，开发商被迫进行高周转，户型定位更加亲民，100㎡三房，120㎡四房，这也是新刚需入市，老刚需换房的首选面积段。对于这些以自住为目的的客户来说，下半年未尝不是入市好时机。
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