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金融资管高端访谈 | 金投资本毛政：把钱交给会赚钱、有诚信的合作伙伴
在脉冲型去杠杆循环推进、融资类信托和通道类业务持续压降、涉房类债务严格审查的基础之上，房地产行业不得不面临金融端的再度收紧，8月23日，住建部、央行召开重点房企座谈会，落实“345”融资新规，针对房企和金融机构双管齐下的长效机制正式开启。
金融环境的转变，给置身其中的地产和金融两大行业带来了深刻变化。对于房企，依靠冲规模、高周转实现规模增长的发展模式亟待反思，相比大型规模企业，未来稳健发展的企业更容易受到资本市场青睐；对于金融企业，产品创新及模式调整迫在眉睫，包括由被动型债务融资转向主动型股权融资，由单纯财务支持转向寻找优质合作伙伴。
为了客观全面地呈现金融企业对于地产及金融行业的新思考，对于产品创新的新探索，对于合作企业的新诉求，克而瑞浙江区域联合克而瑞CAIC特别策划《易居克而瑞金融资管高端访谈》，深入对话活跃在上海、浙江的典型金融企业的掌门人。杭州金投资本管理有限公司总经理毛政作为首位重磅嘉宾，应邀接受了本次采访，给出了他的独到见解。
杭州金投资本管理有限公司总经理 毛政
金句集锦
● 用长期的眼光去看待合作伙伴的发展，在较长的时间段内去衡量投资的价值，追求长期稳健的收益，以及建立在合作伙伴能力上的溢价收益，而非一时一地的高收益。
● 加大对成长型交易对手的关注，不止看整体负债率，更看企业内部的具体运营标准，更多考虑与开发能力较强、开发速度快、更熟悉当地市场的区域龙头展开合作。
● 希望和更多“会赚钱”、“有诚信”的交易对手进行合作，也希望克而瑞在与企业的交流和互动过程中，能够帮我们挖掘和推荐更多优质的合作伙伴。
● 开发企业的当务之急是修炼内功，包括提高产品品质、力求产品创新，好的产品不仅能提高去化效率，更能在非限价城市及区域收获更高溢价。
金投资本简介
杭州金投资本管理有限公司成立于2012年，注册资本1.2亿元，系杭州市政府直属企业杭州市金融投资集团有限公司全资设立的专业投资平台，立足于为境内领先企业提供城镇化金融领域全链条、全周期的价值服务，包括不限于投融资并购、投研顾问、运营管理等。
经历多年成长与沉淀，金投资本逐步建立起一批中长期战略性合作伙伴，如中南建设、中梁地产、祥生地产、德信地产、奥园集团、蓝光发展、天阳地产、澳海地产等优质房产企业。截止2020年上半年，金投资本共设立地产基金近20个，累计投资规模逾400亿元，存续规模约80亿元。
金融视角，反观地产
紧跟房住不炒趋势&重点发力产品创新
克而瑞：站在金融的角度上，金投资本如何看待房地产行业短期及中期趋势？
毛 政：房地产行业趋势已定，即“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。前者旨在稳定市场预期，防止房价过快上涨，但不至于否定房产品合理的保值性；后者对房企加杠杆拿地起到警示作用，另一方面也是对房地产在国家经济中基础性和重要性的认可；总体而言，就是让房地产回归国民经济中的合理地位。
金融作为政策实施的工具，接下来或推出一系列短、中、长期措施。需求端支持合理的居住和保值需求，采取相对平缓的控制措施；供给端严控风险，降低企业负债率，尤其是存量部分，会确保安全，后续或进一步加强开发贷管理，使并联的资金链条恢复为串联形式。
金融端收紧严控叠加行业回归居住属性，决定了房企未来发展的两个关键点，一是谨慎拿地、拿好地，二是提高自身开发能力。
克而瑞：金投资本对房地产企业有哪些建议？
毛 政：从金融的视角出发，我们对房地产企业有五个方面建议：
其一，跟紧国家“房住不炒”的总基调，准确把握企业未来发展方向，始终与行业趋势保持一致；
其二，房企的核心竞争力已经回到产品本身，企业的当务之急是修炼内功，既要提高产品品质，又要力求产品创新，以打造出能够解决客户痛点、功能性更加完善的房产品。其中，产品创新对房企来说又是重中之重，这里的创新，不是面积拓展上的努力，而是为了改善城市面貌、提高城市品位、优化居住环境而进行的创新。因为这样的产品不仅能提高去化效率，更能在非限价城市和非限价区域获得更高的溢价。但是，目前来看，这样的案例还是凤毛麟角。建议企业管理层把更多的精力放在产品优化上，而非融资拿地上，不要让过高的融资成本挤压建筑成本。
其三，适当控制负债率，在有限的资金条件下，优化布局结构，选对项目，稳妥拿地，兼顾安全性和收益率。
其四，降低对周转速度的期望值，视情况适当修正快周转节奏。房住不炒总基调下，市场预期大概率回调，去化速度随之下降，倘若房企依然坚持以往的快周转节奏，现金流将会极大承压。尤其是前期实行高周转以及发债过高的企业，建议尽快调整债务结构。未来不是每家企业都适合高周转，也不是每个城市都能做高周转。
其五，下半年大概率会出现项目收并购机会，负债率低、开发能力强、在项目所在区域深耕的企业，可抓住机会窗口，择机整体收购，或部分入股。
克而瑞：产品创新这一点，我们非常认同。目前，行业已经出现了一些创新物业，例如大家在丽水打造的未来社区，城市政府愿意给这类物业提供更高的溢价空间，其利润实现就比其他项目好得多。
这段时间，住建部包括很多地方政府都在倡导打造绿色节能建筑，目的是依靠房地产孵化出一连串关联行业，继续推动行业整体的产业化，未来开发企业在产品创新上大有可为。
顺应变革，调整方向
关注成长型对手&加大股权合作
克而瑞：金投资本的经营理念是什么？
毛 政：资金来源决定了我们的属性，希望能够与合作伙伴建立长期合作，互相赋能，共赢发展。
我们自身定位是房地产价值投资者，更注重双方在投资价值观上的契合，看重合作伙伴的自身品质。我们坚持用长期的眼光去看待合作伙伴的发展，在较长的时间段内去衡量投资的价值，追求长期稳健的收益，以及建立在合作伙伴能力上的溢价收益，而非一时一地的高收益。
克而瑞：金投资本可以为开发企业提供哪些类型的产品与服务？
毛 政：作为价值投资者，为了快速提升中短期投融资运行水平，金投资本坚持多方位研发探索、多样化产品设计和创新化资本管理。我们会根据政策变更及行业变化及时调整产品模式，针对企业和项目的情况灵活设计方案。目前与房企的合作模式包括但不仅限于股权、债权、基金、并购基金等。
债权投资偏向于快周转的开发项目，投资金额一般与土地总价挂钩，风控措施偏向于对投后资金的管控。通过基金化的运作，可以在项目资金大封闭的前提下，进行多个项目的滚动投资。同时，加上我们对区域、市场、项目的研判及合作伙伴的操盘能力，对具有一定利润的项目，我们也会采取同股同权投入模式，也可以结合实际再超配一部分债权，或者采取收益与未来售价挂钩的浮动收益模式。
克而瑞：股权类投资中，金投资本一般采用的运行周期是多久？
毛 政：就单个项目而言，股权投资周期一般在1-2年，待项目销售达到8成左右，通过融资方回购股权，提前完成项目的完全退出；
就合作伙伴而言，合作周期一般在3年以上，通过长期合作助力合作伙伴从区域走向全国。
克而瑞：面对金融环境的变化，金投资本未来的业务发展方向是什么？
毛 政：顺应政策环境和金融环境的变化，未来金投资本主要会在两个方向进行业务相关调整：
一是加大对成长型交易对手的关注，不止看整体负债率，更看企业内部的具体运营标准，接下来，会更多考虑与开发能力较强、开发速度快、更熟悉当地市场的区域龙头展开合作，并助力合作伙伴从区域走向全国；
二是增加股权合作的占比，挑选更多优质的交易对手，以股权进入的方式进行合作，通过挖掘结构性机会、做足能力溢价，收获更高的收益，寻求更为长期稳健的发展。
知己知彼，共赢发展
放大自身优势&优选合作伙伴
克而瑞：作为拥有国资背景的资管平台，金投资本有哪些独特的优势？
毛 政：作为杭州市政府直属企业杭州市金融投资集团的全资子公司，金投资本具有四大优势：
第一，资金来源以集团自有资金为主，严格隔离银行贷款和发债资金，实际可操作资金面达到100-150亿元。基于对资金的完全主控，在投资运行过程中，我们能够掌握更强的话语权，做出更符合自身价值取向的选择，实现更及时的资金调度，更灵活、更稳健、更长久的资金投放。
第二，在“敦本尚实、以人为本”的企业文化和年轻进取的高素质团队的支撑下，金投资本持久保持高效执行力，体现在项目决策速度快，投资落地速度快，例如嘉兴项目，9天就做到资金到位。并在有一定合作基础后，基本能实现投资的基金化，实现项目间的滚投，提高合作双方的资金收益率。
第三，建立较为完善的风控体系，包括投前的市场研判、投中的风险控制、投后的运营管理。所谓投资，三分投，七分管，在投后管理方面，金投资本下足功夫，重点建设标准化投后管理系统，聚焦单个项目的判断，通过管理涉足深水区，增加合作机会，获取更高的收益。
第四，金投资本专注于房地产财务性投资长达8年，依靠丰富的实战经验和强大的中后台力量，形成金投资本独特的投资研判体系，突破了投资区域限制，已形成辐射泛长三角、泛成渝和粤港澳湾区等战略区域的布局。
克而瑞：哪些企业是金投资本最匹配的企业？
毛 政：我们把钱交给“会赚钱”、“有诚信”的合作伙伴。
所谓“会赚钱”，就是短期能拿好项目、选好项目、开发好项目，中期能抓住市场机会和趋势，长期能依靠企业文化稳健发展。就像2016-2018年的中梁和祥生，能够抓住三四线棚改机会，获得企业的快速发展。当时，金投资本与中梁、祥生在丽水、乐清、湖州、江阴、宜兴等三四线城市，通过基金化模式运作，实现了项目的快周转与高收益。
所谓“有诚信”，就是金投资本和合作企业能够各自发挥优势，长期合作，共赢发展。
克而瑞：现在有一大批准优秀的企业在不断成长，有些企业开始扎根在一个地方，慢慢地把运营优势做出来，最终达到的竞争壁垒就是，你能看得明白，但是你做不到，或者你做到了，但是过程非常难。在我们看来，这就是非常好的交易对手。
毛 政：这样的合作伙伴正是金投资本需要的。
我们主要考虑百强以内的房企，百强以外则相对谨慎。合作伙伴包括拥有很强运作能力的大型企业，以及开发能力强、开发速度快、拥有区域市场优势的地方龙头。
未来希望能和更多“会赚钱”、“有诚信”的交易对手进行合作，也希望克而瑞在与企业的交流和互动过程中，能够帮我们挖掘和推荐更多优质的合作伙伴。
《易居克而瑞金融资管高端访谈》是一次金融企业的集体发声，旨在让房地产更多听见金融声音，从金融的视角看地产行业，同时更多元、更深入地呈现金融能够带给房企的支持。如想了解更多详情，请联系杨女士13758181002。