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《回望·展望》之市场篇 | 今年浙江投资机会点在哪里？4类城市划重点！
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2020年，全省成交涉宅地10563万方，同比下降2.2％，面积缩量下，成交总额和楼面均价依然延续上涨行情，成交额同比上涨9.8％达8248亿元，楼面价同比上涨12.3％至7808元/㎡。
与2019年“上半年热、下半年冷”的周期性走势不同，2020年疫情防控常态化后，浙江土地市场持续高热，溢价率始终保持在20％-30％高位震荡，流拍率则在5％以下低位运行，全年难觅土拍窗口期。
2nd
支撑土拍热度全年无回落的关键，在于城市之间的轮动供地模式。
上半年，杭州、温州、宁波三大核心城市集中供地，拉高全省地价水平；下半年，核心城市供应收缩，周边城市相继接棒，市场整体热度得以延续。
不同的供地节奏下，各城市土地市场呈现出大相径庭的行情走势。我们从轮动供地的角度出发，按照市场复苏的先后时序，划分出引领型、辐射型、接棒型、捡漏型四类城市，并依次梳理其出地策略及市场特征。
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◆ 第一类：引领型城市
◆ 升温时间：一季度
◆ 代表城市：杭州、温州
作为都市圈核心城市，杭州和温州率先启动第一轮供地，平抑疫情冲击，市场在一季度得到快速复苏。
杭州：全年供地1479万方，收金2100亿元，同比微跌。从月度看，一季度供地开闸，二季度集中出地，四季度零星供应；从区域看，主城区土拍热度全线上涨，除滨江和西湖两区，其余区域溢价率均在20%以上。
温州：全年供地1351万方，收金983亿元，创历史新高。从月度看，上半年集中供地，三季度供地收缩，年底有所反弹；从区域看，瓯江口产业集聚区集中供地，鹿城区供地明显缩量。
4th
◆ 第二类：辐射型城市
◆ 升温时间：二季度
◆ 代表城市：宁波、绍兴、嘉兴
作为环都市圈城市，宁波、绍兴、嘉兴受到杭州、上海等核心城市的辐射带动，于二季度呈现强劲复苏势头。
宁波：土地出让金、楼面价创历史新高，市场热度上升明显。从月度看，4月市场复苏，6-8月土拍进入白热化阶段，四季度成交回落；从区域看，鄞州、奉化和慈溪集中供地，慈溪、余姚等下属县市供地缩量。
绍兴：全年供地1177万方，收金838亿元，成交金额创新高。从月度看，二三季度市场热度高，四季度热度有所下降；从区域看，供地集中在越城区及嵊州市，全市仅诸暨及新昌供地放量，其余均呈缩量趋势。
嘉兴：全年供地总量维稳，溢价维持高位，楼面价平稳上升。从月度看，二季度量价明显抬升，三季度稍有回落，年末热度回升；从区域看，多区域供地缩量，主城及海宁、桐乡土拍热度高。
5th
◆ 第三类：接棒型城市
◆ 升温时间：三季度
◆ 代表城市：金华、台州、衢州
受核心城市土地缩量及当地政策相对宽松两大因素助推，金华、台州、衢州成为核心城市的接棒者，在三季度吸引大量房企关注，市场开始全面复苏。
金华：土拍规模稳中有升，楼面均价与溢价率持续上涨。从月度看，年初因疫情暂时停摆，6月市场复苏，土地成交出现峰值，下半年推地量明显提高；从区域看，各区溢价率保持高位，均超过20%以上，义乌成交金额占全市比重超过50%。
台州：土地供应缩量提质，成交均价、溢价率上浮，市场热度明显。从月度看，土地放量集中在6、7两月，其余各月供地节奏偏慢；从区域看，椒江、温岭成交面积占比过半，下属县市供地缩量较为明显。
衢州：土地量价再创新高，楼面均价抬升，溢价率走低。从月度看，上半年运行平稳，6月迅速升温，供地节奏加快，7月成交达到顶峰；从区域看，土地供应多集中在智慧新城及北区等核心地段，优质地块放量显著。
6th
◆ 第四类：捡漏型城市
◆ 升温时间：四季度
◆ 代表城市：湖州、丽水、舟山
核心区的价格突破以及新区的发展利好，使得湖州、丽水、舟山的土地市场受到更多关注，在年末出现明显升温。
湖州：土地市场先冷后热，年末走出翘尾行情。从月度看，年初土地密集出让，但多为底价成交，四季度核心地块供应增多，市场显著回温；从区域看，吴兴区供地集中在南太湖新区及东部新城，下属县市供地缩量。
丽水：土拍规模再创新高，成交面积突破500万方。从月度看，二季度供应略有萎缩，四季度推出多宗优质地块，楼面价抬升明显；从区域看，市区城东板块热度上升，剩余各区域除庆元县与青田县外，溢价率均走高。
舟山：成交规模大幅下降，楼面均价回落，溢价率略有提高。从月度看，三、四季度供地相对集中，其余各季度仅零散供地，且多月出现断供；从区域看，供地主要集中在市区。
7th
通过四类城市的梳理，我们发现，2020年浙江土地市场呈现出两大特点：一是城市之间轮动供地，二是房企之间投资趋同。我们认为，这两大趋势还将延续至2021年。
如何在轮动供地中，更快速、更全面地把握投资机会？如何在投资趋同下，更精准、更笃定地做出投资判断？
厘清不同城市下一步的发展方向，找准不同城市接下来的机会点，对于开发企业在浙江实现更快发展至关重要。
8th
针对四类城市的机会点挖掘，我们给出以下建议：
引领型城市（杭州、温州）——上半年核心区将集中供地，建议企业重点关注，市区全域均存在机会点，年内即可兑现较大货值；
辐射型城市（宁波、绍兴、嘉兴）——举全市之力发展新区，如宁波的东部新城，绍兴的镜湖新区，嘉兴的南湖新区，企业可在新区供地方向上寻找机会点；
接棒型城市（金华、台州、衢州）——重点发展核心区域，同时拓展新的发展方向，如金华的金义新区和婺城新区，台州的三区融合，衢州的高铁新城，企业可关注核心区并兼顾周边点状机会；
捡漏型城市（湖州、丽水、舟山）——核心区供地量较少，且存在价格突破空间，建议企业关注核心区域、核心地块，提高抗风险能力。
此外，企业还可以结合自身情况，适当投资下沉，更多关注县级城市，不仅限于百强县，还包括其他县市；同时拓宽取地方向，除了涉宅地，还可以更多关注TOD、商住及未来社区项目。
本文内容节选自《2020年浙江省土地投资市场年报》之《市场篇》，如果你需要获取完整版报告，请转发本条微信，并将转发截图发送给王女士15267139957 （微信同号）。