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首批57宗地块，热度爆表的是谁？谁又存在捡漏机会？
57宗涉宅用地一次性推出，总起拍价接近千亿元，两天内集中出让，每10分钟成交一次......随着杭州2021年第一批集中出让地块的正式挂牌，休整多时的杭州土地市场可谓久旱逢甘霖，将在5月迎来盛大重启。
作为“两集中”新规后杭州市场首批亮相的土地，其地块分布、用地性质、价格情况等在内的各要素，自然也引发了行业广泛的关注与探讨。
为了更好地厘清57宗地块的特点及其背后呈现的市场及调控逻辑，本文以价格和热度为切入口，进行具体分析。
本文提要：
1、价格维度：下跌、上涨“事出有因”，以不变应万变是主基调；
2、热力维度：饥渴遇上盛宴，哪些地块是“香饽饽”？哪些地块房企获取机会大？
1st
首先来看价格维度，即各方关注度都颇高的地块精装限价指标。
诸多媒体分析报道都提出，此次57宗地块限价的公布，既出现了限价下调板块，亦有限价有所松动的板块，而我们经一一罗列对比发现，当前新房市场的限价体系实质并未发生变化。
被认为限价出现下降的板块主要集中在拱墅区，分别为祥符板块和运河新城板块。
祥符板块：新挂牌地块精装限价为36000元/㎡，而该板块最近一次出让的地块精装限价为40000元/㎡；
运河新城板块：今年初，保利地块精装限价33000元/㎡，此次板块挂牌地块下降至29500元/㎡。
那么，这两个板块的限价真的下跌了吗？
事实上，以上两个板块的限价原本就存在一定的价格梯度（如上图）。
左图显示为祥符板块，祥符板块以祥园路为界，南北分为40000元/㎡和36000元/㎡两个限价标准，目前在售楼盘的售价也均以此为标准执行；
右图显示为运河新城板块，运河新城则以距离市中心的远近由南向北呈现38000元/㎡、33000元/㎡以及29500元/㎡三个价格梯度，此次挂牌的地块处于板块最北端，近崇贤，故精装均价较保利地块有所调整。
这些板块限价上涨了？
上表所列的是此次被认为限价出现松动的典型板块，主城区以九堡为主，其余则主要以远郊板块为主，包括塘栖、瓜沥等区域。
以九堡为例，最新挂牌地块的精装均价为33400元/㎡，与同板块在售的中南春溪集项目相比，售价高出400元/㎡。
我们认为，这样的涨幅本身并不算大，且价格变化或与地块属性有关：新地块作为商住组合地块，不仅要建商场，还有较多的公共配建，包括社区服务用房、养老用房、邮政所等内容。
塘栖板块新挂牌的地块精装售价突破了30000元/㎡，相较之前，表面上看涨幅达到了5200元/㎡，但这与地块的特殊性不无关系，纯低密宅地又有限高，未来产品售价存在溢价空间。
该地块为零距离京杭大运河的纯低密住宅地块，稀缺性不言而喻；
地块指标数值显示，容积率不大于1.1，密度不大于32%，建筑高度不高于15米，也就是说建筑最多只能建4层。
综上，从57宗地块的限价情况来看，目前杭州新房市场的限价体系并未改变，个别的调整也是因地块具体属性和位置等差异造成。
这背后也体现了政府对于新房市场价格的把控逻辑：战略上坚持“以不变应万变”实现稳预期，策略上则越来越精细化，细化到注重板块的梯度差异和地块的属性差异。
2nd
再来看热力维度，所谓热力，是指地块在竞拍市场的冷热程度。根据多渠道了解到的勾地情况，我们将地块分成了高热型、冷静型以及地标型三类。
第一类：高热型
高热型地块其勾地企业往往超过20家，获得了包括国企、央企以及民企在内众多房企的关注。这些地块主要集中在西湖区的双浦、拱墅区的运河新城、上城区的钱江新城2.0、滨江区的浦沿以及钱塘区的下沙等区域。
而这些区域的地块之所以能成为房企争抢的“香饽饽”，无外乎两个原因。
板块近乎断供。典型如西湖区的双浦，土地、新房都呈断供之势，上一次地块出让还是在2016年6月，新地块一亮相，勾地企业近30家。
区域流速可观。以运河新城为例，板块新盘云澜天地府两个月左右两次开盘，中签率走低，438套房迅速去化。快流速之下，尽管后续还有万科、保利等项目供应，但此次新地块推出，依然有20家企业虎视眈眈。
显然，高热型地块有助于房企出流量出规模，对于房企在杭州市场的占位影响较大。
第二类：冷静型
冷静型是相较于高热型而言，即地块在勾地企业数量上与高热型地块存在较大的反差，一般勾地企业都低于10家。也正因为冷静，加大了房企获取的概率，且这类地块利润并不低，适合对利润有一定要求的房企。
除了人才用地之外，冷静型地块多集中在萧山瓜沥、富阳富春以及临安等区域。
作为此次挂牌地块较多的区域，临安虽然在地块数量上占有优势，但在地块热度上有所欠缺。相较而言，地块勾地企业数量处于各区低位，个别地块仅1家房企勾地。
这与房企预期有关，临安限购甚嚣尘上，这一不确定因素叠加相对较大的库存，使得房企看待临安的土地市场普遍较为谨慎。
第三类：地标型
地标型地块则为综合性地块，主要包括未来科技城绿汀路TOD地块、丰收湖商住组合地块、萧山世纪城核心区综合体地块以及一些车辆段地块等。
这类地块在勾地上呈现出的特点也是相对较冷静，这与地块出让的规划指标要求相关，存在定向出让的可能。典型如世纪城核心区的综合体地块，甚至要求企业2019年单店商场税后销售额超120亿。
以上地块划类及分析仅以现阶段勾地企业数量为衡量标准，不排除有实力的国企及央企未勾地，但参与地块竞拍的可能，事实上，不少这类企业甚至跟进了所有的57宗地块。
所以整体来看，经历了两个多月的空窗，房企补仓意愿强烈，5月份杭州的这场土地盛宴，房企想在高热度下捡漏，存在一定难度。
3rd
正如开头所说，本文仅从两个维度对杭州土地的集中出让做了简单分析，事实上，作为土地市场的另一个主体：房企，在土地市场操作方式颠覆传统的背景下，其行为逻辑也值得探究。
面对57宗地块的喷薄而出，各房企的拿地战略及策略会如何？拿地范围是否发生变化？本土房企的深耕术能否延续？请持续关注后续的分析文章。