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换个维度看土拍：主城拼自持，萧山盯乡镇，钱塘控成本！
杭州正式拉开集中供地大幕，首批32宗地块于今日集中出让，吸引近40家房企激烈竞夺，多宗地块热度超出市场预期，建发祥符地块自持高达38%，联合拿地成为行业主流，融信&滨江联合体连下4子，杭州单日土拍吸金超713亿元(不含人才租赁用地)。
成交地块集中分布于主城区（13宗）、萧山区（12宗）和钱塘区（7宗），哪些地块更能出利润、保流量，引发激烈竞价？哪些房企资金实力更强、拿地策略更优，成为最后赢家？
下文我们将针对不同区域，就土拍结果折射出的重要信号，以及典型房企的拿地策略进行解读。
01 主城区：土地市场普热，房企由核心向外围拓展
5月7日主城区出让地块所属区位及成交情况
今日主城4区（上城、拱墅、西湖、滨江）共出让涉宅用地13宗，合计体量161.8万方，成交总价396.2亿元，平均楼面价24483元/㎡，平均溢价率29.7%。
从主城区首批集中出让地块的竞拍结果中，不难看出两大特点：
特点一：主城土地市场呈现普热态势，具体表现在三个方面。
一是无自持不拿地。除新希望转塘地块之外，其余12宗地均拼至自持，平均自持比达14.8%，其中祥生双浦地块自持29%，建发祥符东地块自持更高达38%。
二是纯宅地楼比高企。主城区纯宅地楼比均值达0.9，其中建发祥符东地块、龙湖丰收湖地块、祥生双浦地块因配建或自持面积过大，纯宅地楼比突破1。
三是热点区域众多。滨江、双浦由于常年断供，房企关注度较高，丰收湖虽自持条件严苛，但仍拼杀激烈，建发祥符东地块更是起拍即封顶，最后自持仍到达本次土拍高位。
市场普热的结果是，房企在主城内拿地不挑食，且以首入为主，13块地中8宗为板块首入。同时，由于门槛高筑，难见新进房企身影。
特点二：房企投拓路径由传统核心区向外围区域转移，呈现两种趋势。
· 趋势一：传统的老城区，在配套资源共享下，地块之间的价值差异壁垒已逐渐在房企心中被打破，也因此，房企不再拘泥于深耕策略，而是将视野迈向了非深耕区域，典型如保利进入华丰、建发进驻运河新城等；
· 趋势二：合作开发在主城区也将成为常规操作，不论是传统双中心（西湖、钱江新城），还是外拓区域，房企普遍看好之下，进入不熟悉的区域，通常愿意结伴而行，例如融信&滨江首入江湾新城。
02 萧山区：“一超一强”带动下，外围乡镇百家争鸣
5月7日萧山区出让地块所属区位及成交情况
除去一宗人才租赁地块，萧山区今日共出让涉宅地块11宗，合计体量126.1万方，成交总价169亿元，平均楼面价13436元/㎡，平均溢价率19.5%。
具体来看，呈现三大亮点：
· 除SKP地块外，10宗地块均溢价封顶且需自持，平均自持比达13%，其中滨江城厢街道地块自持达27%，融信世纪城核心区地块更是高达29%；
· 受起价影响，地楼比均未突破0.7（均值为0.55），但刨去公租房与自持部分计算，融信世纪城核心区地块与滨江城厢街道地块地楼比高达0.95（均值为.075），较同期地块上浮23%；
· 萧山区的土地热度集中于钱江世纪城与萧山老城区两个核心并向外辐射，在这一超一强的带动下，“城乡”关注度不一。乡镇平均勾地9.2家，城区平均勾地26.8家，其中融信&滨江联合拿下的萧山科技城地块竞争最为激烈，达到61轮。
不过，值得注意的是，随着核心区域地价的水涨船高，外围乡镇也可能迎来中小房企的百家争鸣。
整体来看，今日的萧山区土拍市场，房企补仓欲望强烈，11块地中，有7宗为补仓行为。
· 一方面，头部房企在萧山城区厮杀激烈，导致城区地块的自持比均值达到16.8%。融信、滨江成为萧山区尤其是萧山城区的拿地赢家，实现补仓，也将进一步发挥深耕优势。
· 另一方面，萧山区此次亮相的几宗乡镇地块，也获得诸多中小房企青睐，更吸引了不少新面孔。例如博策首入浦阳、衙前，作为代理机构，今年1月其已在临安跨界拿地；又如宝业首入瓜沥，作为来自绍兴建筑起家的企业，选择距离绍兴更近的瓜沥进入杭州不失为一个好选择。在利润空间进一步缩小的当下，拥有一门好手艺（宝业建筑，博策销售）或更有助于压缩成本，进而增强拿地话语权。
03 钱塘区：房企拿地热情不减，但仍受制于成本控制红线
5月7日钱塘区出让地块所属区位及成交情况
今日钱塘区成功出让7宗宅地，合计体量77.3万方，成交总价148亿元，平均楼板价19140元/㎡，平均溢价率24.4%。
结合溢价率、自持比、地楼比等相关数据的测算结果，我们认为，房企在钱塘区拿地热情不减，但仍受到成本控制红线的制约。这一结论的得出，有三方面支撑：
第一，平均溢价率控制在25%以下，7宗地块中，仅有2宗拼至自持，分别为祥生为深耕下沙补仓一块自持13%土地，以及本土企业中天收入大江东自持5%土地；
第二，除下沙中心金沙湖地块外，其余地块地楼比均未突破0.7红线，其中，拍至自持阶段的中天地块上限地楼比不足0.6（实际为0.58），祥生地块上限地楼比为0.68；
第三，热门地块的竞争呈现“白热化”趋势，如祥生下沙地块，拍前封顶，开拍即竞自持，又如中天大江东地块，由于加价幅度较小，竞价杀至50轮。
整体来看，在限价并未出现松动的前提下，此次出让地块利润空间较上一批次进一步收窄，更考验拿地企业在成本端的管控能力与持续深耕的决心。在此背景下，房企对下沙区域的关注度明显高于大江东，下沙平均勾地房企数量为34家，大江东仅为12家。与正处于产业发展起步期的大江东不同，下沙的城建饱和度更高且持续上升，房企倾向于对配套更加全面的下沙核心区投注更多筹码。
具体到企业，从杭州集中供地首秀来看，随着各大名企接连涌入钱塘区，外围板块的价值已经得到众多房企认可，包括：为了巩固阵地持续深耕大学城北的祥生，在金沙湖核心连拿三子抢占土储的融创，最近表现不输滨绿的老牌本土房企兴耀，以及首次在下沙拿地的老大哥万科。诸多实力房企的选择，已经为后来者亮明风向标。而在其他城市大展拳脚的国企央企，却未在首秀区落子，想必后续地块的争夺将更加精彩。
04 结语
今日土拍大战余温尚在，明日战事未启已掀热议。临安土地市场能否再起波澜？未来科技城绿汀路TOD地块、鼎湖未来社区地块将花落谁家？杭州首批“两集中”土拍折射出哪些市场趋势和行业风向？接下来土拍规则会发生什么变化？更多市场分析和深入解读，将于明日土拍结束后奉上，敬请关注！
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