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Q2杭州商业市场报告︱商办用地供需疲软，创近五年同期新低
根据杭州市统计局公布数据显示，2022年一季度，杭州GDP为4539亿元，同比增长4.0%；社会消费品零售总额为1626亿元，同比增长6.2%，增速分别高于全国、全省2.9和0.7个百分点；房地产开发投资增长8%，增速比2021年提高6.5个百分点 ；全年城镇居民人均可支配收入24147元，名义增长4.7%，实际增长2.3%；消费者信心指数为86.8，增速承压。总体来看一季度十区经济保持平稳运行，消费品市场实现平稳开局。
02 土地市场
商办用地供需疲软，创近五年同期新低
2022年第二季度，受土地出让指标影响，杭州十区商办地块供应、成交双量显著下降，供应面积13.37万㎡，成交面积约2.84万㎡，均远低于近五年平均线。
成交方面，由于十区仅富阳区（银湖科技城、江南新城板块）有成交，本季度商办用地成交面积不足5万方，仅为近五年平均成交量的3.5%；成交均价亦受影响，约1881元/㎡，同比下降1.6%。
溢价率方面，二季度成功出让的4宗商办用地中，有3宗以底价成交，零溢价比例高达75%，趋近于2020年同期。
分行政区来看，2022年二季度杭州商办用地供应集中在余杭区，商办用地供应7.15万㎡，供应量占十区的53.5%；成交集中于富阳区，且仅5月单月有成交，合计成交商办用地2.84万㎡，至此富阳区已连续三个季度保持各区商办用地成交面积第一。
03 租赁市场
首层租金回升至16.05元/㎡/天
▌新增供应：二季度开业6个项目，新增体量约33.8万㎡
据 CAIC 资产数据库监测显示，二季度杭州十区共6个商业项目入市，新增商业面积约为33.8万㎡。受周边城市疫情影响，消费品市场积压明显，未来将出现多区域商业一同入市的高峰景象。
从空间布局上来看，项目分布于绕城内的金沙湖、城东新城、西兴板块，中绕内的未来科技城、五常板块以及绕城外二绕内的良渚板块。
· 吾角天街以轻资产模式为高校年轻群体提供服务；
· 杭州之翼结合艺术美学和潮流数字IP探索城东新玩法；
· C+西嘉广场的开业增强了未来科技城的商业活力；
· 万科旗下的小藤街代表了新时代活力社区商业；
· 滨江银泰填补区域高端零售的空白市场。
▌全市空置率环比上升2.8%，首层租金环比上涨1.3%
2022年二季度杭州十区存量约1550.6万㎡，市级核心商圈存量约204.52万㎡。
十区购物中心首层租金回升至16.05元/㎡/天，环比涨幅1.3%。积极引进国内外知名品牌的同时，加快培育本土特色商户，以首店首发经济效应拉高消费增点是本季度商场租金有所上涨的主要原因。
全市空置率环比上升2.8%至18.3%。二季度，杭州政府促进消费恢复的举措接连出台，零售、餐饮、旅游、运输等特困行业纾困政策陆续落地。但区域商圈内部分商场差异化调整成果有限，城东、城北项目空置率平均升幅达2.3%。
▌特色餐饮、服装配饰、美护香氛为租赁活跃度前三的业态
2022年Q2，各商场着重引进国内外品牌优质首店，积极调整优化，在空间布局上形成特有的优势。在餐饮赛道中，烘焙甜品、咖啡茶饮及休闲小吃受到热捧；服饰方面热度不减；黄金珠宝等奢侈类品牌租赁需求有所增长。
本季度杭州商场品牌调整以零售、餐饮为主，风格服装、烘焙饮品类为主要的细分调整方向。本季度杭州共开出首店62家，87.1%首店品牌倾向于选址购物中心。湖滨银泰in77引入19家城市级首店，成为Q2首店数量最多的商场。市级商圈引入54.8%的首店。品牌倾向选择43-77㎡与215-335㎡的租赁面积。
▌二季度杭州首店势头强劲，区域能级以上首店占比80%
2022年Q2，杭州商业市场“首店经济”势头强劲，区域能级以上首店约占80%。 国内餐饮品牌首店比例由32%升至37%，国内零售品牌首店比例由26%降至24%。杭州年轻客群需求多样，商业品类细分增多，其中娱乐体验、集合/潮玩类首店热度有所提升。
04 销售市场
供应、成交双双呈下跌趋势
据 CAIC 资产数据库监测显示，二季度杭州十区商业销售市场合计供应1109套商铺，供应面积为19.25万㎡ ，环比上升25.5% ；十区商业市场新增供应面积主要分布在萧山、临安两区，占十区供应量的79.3%；十区商业销售市场合计成交873套商铺，成交面积为11.31万㎡ ，环比下降3.6% ，其中拱墅、萧山两区成交面积占比约为46% ，滨江、钱塘、临平、富阳和临安五区成交面积均低于1万方；从各区供求比来看，萧山、临安两区本季度供求比均超5.0。十区商业物业成交价为25201元/㎡ ，环比上升8.6% ，其中上城及富阳区的红盘配套去化强势，带动艮北及银湖科技城等具有发展潜力的板块成交均价涨幅超20%
2022年Q2，杭州八区合计成交725套，成交面积10.02万㎡，为近六年同期新低，套均价359万元。Q2主城区商业库存1.5万套，去化周期为58.3(12个月为基准)。
富阳、临安两区合计供应4.67万㎡，成交面积为1.29万㎡，成交套数为148套，成交面积为近六年同期最低，套均价169万元。由于锦南、锦北及青山湖板块人口与产业聚集度的匹配关联较低，供求比达到3.62，近去年同期的2.6倍。
· 从供应面积看，上城、拱墅两区商业销售类物业供应增幅有限，Q2分别新增0.75万方、0.38万方；其中，运河新城为Q2拱墅区商铺供应面套主力板块，预计上城区望江新城、城东新城及九乔板块有望持续在三季度发力。萧山区供应放量，同比上涨约90.7%，接近2018年的供应量。其中，钱江世纪城CBD的杭州之门于4月供应27套商铺，合计6万㎡，住宅类底商供应占比85%。
· 从成交均价看，三大市级商圈所在区中，上城区销售型商铺成交均价同比上涨45.6%，拱墅、萧山两区成交均价同比分别下跌60.9%、20.6%。
· 从成交面积看，上城区Q2同期商业成交面积已连跌5年，供求比由今年Q1的0.43升至0.59，其中城东新城与艮北板块较为坚挺，成交量分别占到46.6%、37.7%；拱墅区Q2成交面积为近五年同期第二高，其中杭州新天地、和宁文华等居住型商铺成交面积占58.4%；萧山区Q2成交面积2.07万方，同比下降34.02%供求比达5.4为三区最高。
05 未来供应
下半年，杭州零售市场预计迎来超234万㎡的新增供应
受疫情持续影响，新增供应积压明显，推迟入市呈普遍举措。2022年下半年预计有234.3万㎡新增供应。众安广场、开元广场、连堡丰城、杭州未来科技城宝龙广场等高关注度项目均有望于2022年入市。
2022年十区均有新增商业供应计划，下半年开业体量约占今年总供应的75%，其中西湖、上城、余杭三区 为下半年新增供应体量前三的城区。
▌中小体量项目将成为入市主要类型
· 从项目体量来看，5-10万㎡项目约占供应总量的47%，小于5万㎡项目约占24%。在大众日益复杂化的消费需求和对运营能力高要求的双重压力下，更具灵活式的中小体量项目成入市主要类型，其优势在于根据周边客群的转变能迅速调整业态做到品牌升级，且优化服务内容的同时，项目定位更鲜明，空间布局更具创新。
· 从开发商类型看，未来三年，杭州商业市场将形成以本地+内资主导，外加少量港资开发运营的局面。杭州将走进供应高峰期，亚运村商业、城北万象城、金茂览秀城等标志性区域型综合体将逐步开业。同时，杭州恒隆广场、杭州IFC、新世界城市艺术中心、文晖嘉里中心、钱江世纪城SKP等以杭州城市国际化的新地标项目亦将相继入市。
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