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业绩涨幅超300%，这家央企在杭走出进阶之路
尽管在本轮房地产行业的周期调整下，一年更比一年难，但仍有企业取得了一年更比一年强的发展。
招商蛇口就是近几年行业中一年更比一年强的典型发展代表。自2020年以来，招商蛇口在全国市场的排名走出上扬线，2023年，权益排名和全口径排名更是跻身全国前五。
2020-2023年招商蛇口在全国的排名情况
而企业在全国市场的不断走强，得益于招商蛇口在多个重点城市不断趋好的表现。
比如上海，自2017年提出“重返上海”战略，招商蛇口持续的沉淀迎来收获，2022年、2023年连续两年实现霸榜，在上海销售市场坐稳了TOP1的位置；
又如苏州，通过持续不断的努力，招商蛇口也在2023年度苏州市区房企销售排行榜中冲入前位，其中，全口径销售面积和金额分列第一和第二；
再如杭州，2023年发力迅猛，在销售和产品表现上，实现进阶发展，收获了漂亮的年终成绩单。
· 在销售榜单中，招商蛇口杭州公司冲入流量榜、权益榜、全口径榜的前十阵营，流量榜排名更是跃升至TOP5。
不论是榜单名次还是销售金额，较2022年均有大跨步提升，以流量金额为例，与2022年相比，涨幅超300%，来到151亿元的水平。如果论外来房企在杭州的排名，招商蛇口杭州公司已经稳稳列入头部阵营（见下表）；
2023年招商蛇口在杭州的销售及排名情况
· 在产品力榜单中，招商蛇口杭州公司有多个产品获得业界高度认可。
旗下的臻品府在《2023年度杭州五大高端产品（低密）》中占有一席之地，旗下的招商爱达1872，更是同时上榜《2023年度杭州十大品质产品》和《2023年度浙江十大品质产品》（详见改善时代的产品力进化| 2023年度浙江&杭州产品力榜单发布）。
杭州的这份亮眼成绩单，在我们看来，是对招商蛇口杭州公司于去年7月提出的“十年再出发”的强力回应。
深耕杭州十年再出发的招商蛇口杭州公司，面对调整的行情，依然能进入有质发展快车道，深究其原因，在于下文将着重分析的企业在两个方面的努力运维：其一，坚定深耕，推动投拓进阶；其二，升维产品，强化复合能力。
Part 1
再出发之坚定深耕，投拓进阶
根据我们的统计，招商蛇口杭州公司去年在杭州的新增土储数量，是其自2013年入杭以来最多的一年。
2023年招商蛇口在杭州的增储情况
如上
表，招商蛇口杭州公司去年在杭州一举拿下6宗地块（含合作），4宗纯宅地，2宗商住地，在杭州这类本土房企大放异彩的市场，作为外来房企的招商蛇口，收储表现堪称优秀，新增土储数量在一众入杭发展的国央企中更是佼佼者。众所周知，国央企在拿地投资上对利润考核往往更为严格，而招商蛇口杭州公司之所以能在杭州市场积极获储，离不开集团战略的支持。事实上，杭州是招商蛇口确立的6大核心城市之一，在集团相关投放资源的倾斜之下，招商蛇口杭州公司在杭州的布局得到不断强化。
布局不断强化的典型表现之一，即片区深耕走向深入。
追溯招商蛇口入杭的发展轨迹，不难发现，其是较早执行片区深耕的房企：2013年首入杭州，先人一步布局当时正处于建设初期的艮北，便大有拓荒的意味，之后更是持续在艮北进行布局，从雍和府、公园1872、武林郡，到如今的翠印府，招商蛇口杭州公司对艮北的深耕一直在推进。
包括当前在湘湖的发展，短短一年左右时间，从湖翠晓印轩到臻品府再到即将入市销售的臻和府，招商蛇口杭州公司在湘湖以连续开发的三个低密项目形成了深耕之势。
持续深耕艮北这类“旧板块”的同时，在开拓的湘湖这类“新疆土”上，依旧推进深耕甚至推进更为迅速，这是去年招商蛇口杭州公司在片区深耕上实现的深入发展。
布局不断强化的典型表现之二，即实现对核心的聚焦。
追溯招商蛇口入杭的发展轨迹，也不难发现，进入杭州发展以来，不论是自主拿地还是合作开发，从此前布局的艮北、祥符等板块，到跨江发展进入萧山经开区，再到去年新开拓的崇贤、乔司等区域，尽管逐渐在杭州形成了全面布局，但并未在真正意义上实现对杭州核心的落子。
而去年9月申花地块的获取，改变了这一局面。在申花这类城市核心的高端改善板块成功拿地，意味着招商蛇口杭州公司真正实现了对杭州核心的聚焦，对在杭州这样的产品高地建立全新的企业和品牌形象意义重大。
随着“片区深耕和聚焦核心”这两大既定投拓目标的实现及走向深入，从高层产品到低密产品，从近郊到核心，2023年，招商蛇口杭州公司在杭州的布局较以往成功进阶。
招商蛇口杭州公司布局版图
此外，在2023年，除了住宅用地的持续获取，招商蛇口杭州公司也加大了对商住地块的关注。实际上，定位为“城市和园区综合开发运营服务商”的招商蛇口，十年间，已经在杭州打造了一个涵盖多元业态的运营服务体系。
目前，除了60余个住宅项目的开发建设以及物业服务招商积余在杭州的落地发展，招商蛇口还在杭州落地了产园、商业、酒店、联合办公/众创空间、会展代建+运营、长租公寓、养老等业务场景，充分发挥央企责任担当，以多元化业务布局，推动区域功能、产业格局、公共服务、生活方式的升级。
· 产园：引入网谷产品线，在杭州开发运营一个产业园区：运河网谷产业园区，作为招商蛇口在华东首个全资建设和运营的重资产“网谷系”园区产品，致力于为不同成长阶段的企业提供全周期全链条的精准产业服务。
自2022年6月开园以来，引入产业客户178家，园区就业人口达1500+，年产税超4500万元。正是招商蛇口的倾力运营，2023年，运河网谷揽获了包括全国新锐园区TOP10、中国产业园区&商办地产金梧桐奖创新活力TOP10等在内的多项业界大奖。
· 商业：落地花园城商业品牌，打造运营招商蛇口在杭州的第一座花园城：七堡花园城，为区域填补商业综合体空白的同时，也已在其2023年拿下的招商爱达1872项目中，落地企业在杭州的第二座花园城。
招商蛇口在杭州的第二座花园城建面约24万㎡，地下空间与地铁无缝衔接，以TOD综合体之姿和“文体+商业”的差异化打造，为杭州城北的发展注入源源不断的动力。
· 酒店：运营位于千岛湖中心湖区旅游码头的千岛湖伊敦度假酒店，该酒店也是招商蛇口在华东地区首家以五星级酒店标准打造设计的度假型酒店。
· 联合办公/众创空间：招商蛇口旗下的首个联合办公品牌招商创库，已经在杭州陆续落地两个项目。招商创库作为众创空间，以空间+资本，资源+机制的模式和优势，赋能入驻企业高速成长。
· 会展代建+运营：2020年10月，在7家投标企业中脱颖而出，招商蛇口成功代建杭州大会展中心一期项目；2023年12月面对国内外多家优秀运营商的激烈竞争，招商蛇口上下一心、攻坚克难，成功取得杭州大会展中心一期合作运营权，目前正全力筹备2024年9月第三届全球数贸会前期工作。
· 长租公寓：2023 年年初，壹间·闻博花城开业，这是招商蛇口的长租公寓主力品牌：壹间公寓首次入驻杭州，这也标志着招商蛇口长租公寓业务在杭州的正式落地。项目开业以来一直是满租状态，2024年杭州将新开业3个长租公寓项目，新增房间数近千间。
随着多元业务场景的全线铺开，招商蛇口在杭州房地产市场的全产业链发展也愈发深入，以企业与杭州的深度链接，推动与杭州的共建发展。
可以看到，不论是开发领域的投资布局还是房地产全产业链的多元业态布局，招商蛇口均在杭州坚定深耕、不断投拓，尤其是开发领域的投资布局，在去年取得了长足进展，不仅为2023年的业绩爆发式增长做强了支撑，也为接下来在杭州更上一层楼的发展打下了扎实的基础。
Part 2
再出发之升维产品，强化能力
进一步拆分招商蛇口杭州公司2023年在杭州的业绩，去年对其形成业绩贡献的主要是5个流量销售额在10亿元之上的项目（见下表）。
招商蛇口在杭州的主力业绩贡献项目
根据我们的新开盘监测及统计，上述项目几乎都是所在产品细分领域或所在区域的逆势热销盘。
· 对招商蛇口杭州公司业绩贡献最大的翠印府，在上城区这样的改善重地，500多套房源，五次开盘即清盘，其成交面积、成交套数以及成交金额，均能进入2023年度上城区商品房销售榜的前十阵列，其中成交套数，更是区域TOP2的存在。
· 臻品府和湖翠晓印轩，作为同处湘湖的低密类项目，两盘销售表现尤为突出，2023年合计成交626套房源，在杭州低密产品井喷的大年，招商蛇口杭州公司的低密房源成交占了杭州全市低密类产品成交总量的近15%。
具体看，湖翠晓印轩稳坐2023年度杭州全市低密类产品销售面积、套数、金额三榜的TOP1位置；臻品府紧随其后，拿下销售面积和销售金额TOP2位置。如果从更细分的叠墅产品领域看，两盘包揽了2023年度杭州叠墅产品成交面积、套数、金额的前二。
· 去年下半年8月才首开的招商爱达1872，是2023下半年杭州全市2.7万元/㎡以下单价段商品住宅销售套数、销售面积、销售金额的TOP1，在竞争激烈的刚需刚改市场表现抢眼。
面对确定性不强的市场，招商蛇口杭州公司打造的楼盘却成为了购房者确定性的选择。与以往相比，杭州购房者对招商蛇口的认可度正在大幅提升。
那么，究竟是什么驱动购房者对企业的认知发生了改变？为什么招商蛇口杭州公司能在逆势之下屡屡打造红盘？实地调研了多个热销项目后，我们发现，除了布局的进阶，在产品、服务等维度上，招商蛇口杭州公司在去年均有新突破。
突破一：快速自我迭代，向高阶产品进阶
将招商蛇口最新系列的更符合当下客户需求的产品快速在杭州进行落地，一改以往在购房者心中的产品印象，是招商蛇口杭州公司的产品获得市场认可的关键。
在去年的主力业绩贡献项目中，就有不少是新系列产品在杭州的首秀。比如翠印府，是招商蛇口的璀璨系产品在杭州的首秀，臻品府更甚，招商蛇口将低密臻系产品的全国首秀落在了杭州。
不论是翠印府还是臻品府，均以高阶的改善产品之姿亮相，并以归家动线为重要的切入口，强化产品标签，从巍峨的门头，到酒店式的环岛落客区和入户大堂，再到星空顶地库，营造充足的归家仪式感。
值得注意的是，将开发的新系列产品快速在杭州落地，向高阶产品进阶的同时，招商蛇口杭州公司产品更新的速度也尤其猛烈，其以项目为单位快速进行自我迭代。
同样是萧山湘湖畔的低密项目，从湖翠晓印轩到臻品府，在臻品府的打造上，并没有简单复制热销的湖翠晓印轩，而是如上文所说，将低密臻系产品的全国首秀落在了杭州的臻品府项目上，同时，基于片区深耕的客户深研，针对性地进行了多项产品创新：
包括结合客户需求，大胆将面积做大，将臻品府西区规划为清一色的建面约316-336㎡的大户型叠墅产品；进行产权地下室的创新打造，使得臻品府成为杭州首个部分地下室有产权的叠墅产品等等。
突破二：强化复合能力，向城市运营进阶
五大主力业绩贡献项目中，招商爱达1872是相对不一样的存在，这是一个51万㎡体量的TOD项目，除住宅外，在约占项目总体量一半的综合体中，引入了招商蛇口自身的商业品牌花园城、约2万㎡的商务写字楼以及约2万㎡的文体中心。
之所以拿下这样一个体量庞大且业态丰富的TOD城市综合体项目，源于招商蛇口于2021年提出的“三个转变”战略，即由开发为主向开发运营并重转变；由重资产为主向轻重结合转变；由同质化竞争向差异化发展转变。
顺应行业发展趋势的“三个转变”，意味着招商蛇口要在综合发展层面上做出创新，尤其是在商业资产运营赛道上要持续发力，相应的，这对于企业在杭州的发展也提出了更高的要求。
因此，在招商爱达1872的打造上，招商蛇口杭州公司尤其注重锻造“造城力”，强化复合能力，融汇“优区位、全配套、精产品”的理念，通过多方资源整合和多元业态发展，推进自身与区域及城市的共建，实现向城市运营的进阶。
从项目在刚需刚改市场力压群雄的销售表现看，招商蛇口杭州公司在强化复合能力上的突破，得到了市场及购房者的高度认可。
突破三：提升服务能力，向提供情绪价值进阶
在做好产品的同时，招商蛇口杭州公司也力求做好服务，致力于全方位满足客户对日常生活的多样需求，向客户传递稳定的情绪价值。
基于做好服务的初衷，招商蛇口杭州公司在2023年全新构建了“美好W你”全周期服务体系。作为涵盖线上线下，覆盖从产品到交付再到后期服务的一站式全周期服务体系，通过上线美好服务官、提前打造社群、成立品质共建联盟、前置工地开放日、开展业主答谢盛典等等或标准化或节点性的活动，嫁接各个职能端口与客户的有效沟通。
上述服务总结看起来简单，但真正执行操作起来，却要考虑到无数的细枝末节。以业主答谢盛典活动为例，不同的项目有不同的情况，不同的项目也有不同的业主需求，因此，每个项目都要量身定制专属答谢盛典。
与此同时，招商蛇口杭州公司还开启“彩虹计划”，着力在已交付的社区做服务提升。该计划覆盖近20个社区，围绕“安全保障、归家动线、交互空间、景观绿化”四个备受业主关注的方面，开展全维度的美好焕新行动，包括门禁系统升级、人车分流改造、园区主干道美化、架空层软装加装等等，让业主住得安心和放心的同时，重塑社区生活的美好。
良好的客户关怀与互动体验，获得了业主及准业主们的信赖。这种和谐共生关系的建立，促进了招商蛇口在杭州口碑的提升，继而在房地产销售市场产生了正反馈。
Part 3
结语
综上，无论是业绩表现，还是产品力、服务力等在内的综合能力构建，亦或是企业口碑形象建设，对于招商蛇口杭州公司而言，深耕十年再出发之后，均走上了一个全新的台阶。
可见，“再出发”，不是一句简单的口号，从招商蛇口杭州公司2023年针对投拓、产品、服务等的一系列运维行动来看，“再出发”，是其基于对客户和市场的敬畏，进行的真正落到实处的改变与践行。
回望2023年，是招商蛇口杭州公司脚踏实地努力，在杭州焕新升级的一年，展望2024年，已经练就了“一身武艺”的招商蛇口杭州公司，则让我们有了更多的期待：
比如在不可多得的申花地块，从目前的信息看，将打造纯大面积的终极改善产品，产品迭新速度以项目论的招商蛇口杭州公司，最终会打磨出怎样的封面作品？又如在深耕的湘湖和新拓的乔司，又会以一己之力引发怎样的产品风潮？
上述问题的答案，不妨让我们一起在2024慢慢探寻。