重磅 | 2016年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200【第30期】

1-12月中国典型房企销售金额TOP200

备注：

1、时间：为2016年度，数据统计截止至12月30日，31日数据为预估值；

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以企业可售型物业为主；

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

1-12月中国典型房企销售面积TOP200

备注：

1、时间：为2016年度，数据统计截止至12月30日，31日数据为预估值；

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以企业可售型物业为主；

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

榜 单 解 读

一.  盘点2016

五大特征：

特征1——百强房企卖了全国一半的房子，集中度继续提升！

目前国内房地产行业集中度加速上升，规模型房企凭借强大的资金实力和全国性的广泛布局，表现突出，业绩更好，市场份额越来越高。我们认为，行业的马太效应将进一步放大，行业集中度还有很大的提升空间。在未来，只有一定规模的企业才能在行业波动中抵御市场风险，获得生存空间，并将竞争能力不断放大。

2016年是行业集中度上升最快的一年，前200强房企集中度为54%，其中前100强房企已经占到行业集中度的47%。

特征2——成长梯队续力，50强关口厮杀最激烈！ 

前50强房企是当前行业最具成长力的企业，今年行业50强门槛达到305亿元。50强左右的企业差距很小，而且这个梯队的竞争相当激烈，最小差距不到1亿元。而这一梯队也涌现出一批新进入的企业，比如温州起家的中梁地产，年内注重品牌方面的经营，于10月召开品牌发布会，以“价值地产缔造者”的品牌定位自身，同时年内集团已经拿下64幅地块，积极扩大自身土地储备，明年销售值得期待。

特征3——“规模”与“速度”并存，大象跑的更快！ 

整个行业呈快速上涨的趋势，其中，我们不难发现，领头房企业绩增长更为明显，尤其体现在恒大、万科、碧桂园三个3000亿元级的房企身上，规模越大，成长也越快；而那些中小型房企，受限于资源获取能力的束缚，会被大中型房企逐步甩得更远。

特征4——逆水行舟，不进则退，慢进也退！ 

在2016年这个波澜壮阔的房地产市场，只有大步向前才能成为行业的中流砥柱，业绩增长较慢的相对于整个行业来说就是在倒退。今年各个房企销售业绩大幅上升，而业绩保持在原有水平的房企则会受到上升房企的挤压，排名受到冲击，会有所下降，而那些增幅较小的房企排名也会受到冲击。

特征5——梯队差距加速扩大，排名断层！

从销售业绩分布来看，200强房企出现几个清晰的断层，并据此分化出不同阵营的台阶式分布：

第一个断层是3000亿阵营房企（恒大、万科、碧桂园）与2000亿阵营房企（绿地、保利、中海），断层值达520亿！

第二个断层是2000亿阵营房企与1000亿阵营房企（融创、华夏、绿城等），断层值达380亿！

第三个断层为1000亿的房企与600亿房企（龙湖、招商、世茂、新城等），断层值达150亿！

第四个断层为600亿房企与400亿房企（雅居乐、中南、远洋、正荣等），断层值达76亿！

未来，各个梯队之间的断层值还将进一步拉大！

十大“赢家”：

1）恒大，赢在“策略”，强化节奏把控

投资端，踩准关键节点，2013年初提出“回归一二线城市”战略，大规模在一二线城市投资取地；2015年5月恒大提出“48天在全国获取100个项目”命令，开始抄底土地市场，同时加快新开工，为2016年的业绩爆发储备充足弹药。

营销端，抓住政策窗口期快速去化，2011年1月26日国八条出台之前，恒大在全国各大媒体打出折扣广告，行业变天之前集中抢收；在2015年“3·30”新政出台前提出“无理由退房”，押注新一轮房价上涨周期；今年7月集中清理存货，7、8、9连续三个月单月销售在500亿上下，一举超越万科；9月初开始，推出了 “全国82折”优惠，再次在930之前成功实现业绩抢收。

2）碧桂园，赢在“战略”，双周期，双DOUBLE

2013年业绩从476亿跃升到1060亿，2016年1402亿跃升到3090亿，每轮周期碧桂园都能提前做好准备。此轮业绩爆发前，碧桂园早在2015年就已经做好系统性准备，具体包括五大路径：

引入平安，成为第二大股东，构建资金安全边际；

提前抢地，储备弹药，2015年末积攒约1.1亿方土储，2016年上半年仍以每天1块地的速度扩充，为2016年业绩爆发提供强力保障；

路线规划合理，各能级城市都积极布局，拿地以“一线等机会、二线积极进、三四线不减少“为原则，多区域多层级城市布局，有效对冲城市周期轮动风险；

内部机制支持，2012年以来先后提出成就共享、同心共享和土地合伙人计划；

产品配置升级，推出三四线劳斯莱斯产品，利用成本优势提升在三四线的竞争力。

3）融创，赢在“决策力”，强调投资端营销端决策力

投资端：融创在招拍挂和收并购市场双线扫货。一方面通过招拍挂方式将城市布局逐步下沉，首次进入佛山、宁波、东莞、南宁、厦门、绍兴、青岛、南昌等8个二线及热点三线城市；另一方面，收购融科、莱蒙等几大资产包，收并购决策效率极高，正因如此，目前各类收并购信息主动上门寻找融创；

营销端：“轻推广，重渠道”，“高佣金+17项奖励”的激励制度，极大激发营销团队战斗力。

4）华夏幸福，赢在“模式”，引领“产业新城+特色小镇”两大风口

产业新城模式，通过该模式锁定环北京、环上海以及环沈阳三大区域的大量土地，受益于京津冀一体化，持续近几年连续爆发；

特色小镇模式，有了产业新城的基础支撑，华夏幸福在特色小镇的操作上驾轻就熟，目前在大厂、嘉善、香河等地打造的影视小镇、人才创业小镇、机器人小镇等已初具规模，包括足球小镇、健康小镇、葡萄小镇等在内的一系列特色主题小镇，也正在积极谋划、有序推进。

5）新城控股，赢在“业态”，商住并举，剑指千亿

新城以地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级为战略核心，在住宅开发稳健推进的同时，新城商业地产爆发式成长，2018或许进入千亿阵营。

“吾悦广场”模式已经成型，初具鲜明的新城特色（例如张家港吾悦广场的海洋馆特色），且能够进行快速复制，因受政府认可度高，在很多三四线城市能以前期低投入撬动后期高规模；

限购政策利好商业去化，布局于核心二线及潜力三四线城市，限购限贷出台后，受热点城市投资需求外溢影响，销售业绩有显著上升；

租售并举+轻资产运营，兼顾现金流与长期收益，出售部分商铺实现资金快速回笼，而自持部分则通过资产支持计划等类REITS产品解决了投资回报慢的难题（浦吾悦广场已于201年6月转让于东证资管发起成立的“东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划”，这是国内资产证券化推行以来，商业地产领域首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目）。

6）旭辉，赢在“投资”，投资领先战略

拿地周期领先于行业内多数企业，对于热点城市的拿地时间判断精准，在2014年前后市场低迷的背景下，旭辉逆势加大了在热点城市的土地投资，在低点储备了大量优质项目；

控制风险，确保投资安全性，2016旭辉放缓拿地节奏，选择进入宁波、佛山等市场风险相对可控的潜力型城市，同时加强合作，快速补充土地资源；

适应需求，产品结构调整，提升产品溢价能力，刚需与改善的比例由8:2调整为5:5，推出高端产品系列——铂悦系，先后在苏州、上海等热点二线城市实现热销。

7）鲁能，赢在“目标”——连续两年，3倍增速

鲁能2016年业绩实现3倍增长，增长率领跑业界，源于企业“三化“利器

城市布局深耕化，2016年北京、济南、重庆三家城市公司及海南区域公司实现年度销售额破百亿；

营销执行整合化，联手贝克汉姆，提升品牌营销影响力，多次全国联动营销活动以及同城多盘联动揭开了集团“大营销模式”序幕，多项目集中入市带来120亿元的单月销售额；

产品配置体系化，确定7大泛产业地产体系，商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产、科技地产、美丽乡村、大型复合地产，泛产品矩阵形成并开始发力。

8）中南建设，赢在“聚焦”——抢占三线城市话语权

提升三四线城市的区域控盘能力，用“项目围猎”的方式，抢占话语权和定价权，猎杀小规模企业的市场份额，在南通、常熟、昆山销售业绩排名第一，实现“一家独大”；

企业战略调整及时，聚焦长三角核心城市，持续深耕现有房地产销售较好的地区如南京、苏州等地区，同时加大上海、北京、深圳等大城市郊区市场、周边县市的投资力度，优质土储在今年开始集中变现。

9）金茂，赢在“产品力“，产品力撬动规模

金茂府与金茂悦两大产品系，提升产品溢价能力，将科技标签赋予高溢价产品，形成金茂府在高端产品领域“科技豪宅”的鲜明标签。从北京广渠金茂府到上海大宁金茂府，除了勇夺销冠的荣誉外，金茂府总能拉开了与周边项目的差距，溢价率高达50%；

开启品牌输出阶段，2016年，金融街、电建、新城、首开、碧桂园等多家房企引入金茂合作开发，凭借优秀的品牌溢价能力和操盘能力，金茂成为地王频出时代诸多房企的合作首选。

10）闽系双融——融侨+融信，赢在营销

融侨：营销变革，助力业绩爆发；“地产+商业”双线运营，转型城市生活服务商

多次“营销奇袭战”，推动今年业绩爆发，今年融侨通过系列创新且别具情怀的品牌活动将高端产品卖出速度，实现2016年营销业绩的高速增长，全年业绩完成率超过150%；

前瞻性的城市布局，扩大热点城市土储，今年融侨加大在厦门、合肥、南京、上海、天津、福州、武汉、无锡等热点城市土储情况，为其业绩爆发提供了粮仓；

转型城市生活服务商，新商业时代来临，融侨迎合市场规律，相继开发上海融侨红坊、福州融侨中心、福州融侨外滩5C、福州融侨台屿、合肥融侨悦城等多个拥有融侨优质基因的全自持商业项目。

融信：文化+地产，代言新闽商

城市深耕特质明显，聚焦长三角和海西区域，其中杭州单城市项目已逾10个，深耕城市单项目表现可圈可点，如大本营福州的精奢型项目-融信·双杭城和深耕城市杭州的豪宅型项目-融信·杭州公馆；

营销模式”文武并行”，营销力融合融创的“狼性、操盘高效率”和绿城对产品的极致追求，形成适用于融信的独特营销模式；

产品力加速提升，“融信公馆”系列锋芒显露；品牌积极借力当下关注的正面价值传递，核心打造以传统文化为特征的“融信国学堂”。

二.  研判2017

周期更替，930又见930！

从2014年“930新政”至今，我们认为，房地产行业可划分为两个阶段：前半段和后半段，其中2014年“930”到2016年“325”为前半段，而2016年“325”开始为后半段：

前半段——稳经济，扶地产。这一阶段，我国处于结构性改革的阵痛期，内生增长动力不足，经济增速全面放缓，在此背景下，相关房地产刺激政策接连出台。政策的全面刺激，促使房地产市场步入快速上扬通道，市场热度不断升温，并在今年处于高温状态。房价面临进一步失控的风险，直接促使了在今年以来，各热点城市调控接连出台，通过行政强压给短期市场降温。

后半段——稳社会，压地产。这一阶段，政策有了持续高压的底气，短期内仍难以放松。主要有三个原因：1）在房地产行业上行期，地方政府债务压力大幅缓解；2）企业现金流充裕，不会有崩盘问题，销售回款和融资宽松促使企业资金相当充裕；3）需求释放达到预期，去库存取得了阶段性成果，各能级城市库存均有所下降。

政府控盘推动行业产能优化，民企可能迎来最冷寒冬！

此轮调控后，政府对房地产行业的控制力度继续加强，房地产行业越来越走向“计划之下的市场”，也因此走向有序、规范：一方面，引导国企改革重组，做强做大，以便更好承担社会责任；另一方面，通过限购限贷压制需求，收紧融资杠杆，提高企业经营成本，压制中小房企的生存空间，会逼迫部分中小民营房企转型升级或退出，最终达到优化行业产能的目的，并且逼迫部分资本进入相关创新领域。

稳社会的前提下，对行业的五大研判！

政策——以“稳和压”为主，19大前不会有明显放松：政策将通过加大市场调控，升级热点城市政策；强化资本端管控，收紧公司债和银行贷款；加强交易环节调控，征收消费者税费、加大土地增值税清查力度三种方式来稳定市场。

市场——高位缩量，价格在箱体中窄幅波动：需求透支加上政策强压，成交将进入缩量阶段，但因短期供应不足以及企业资金相对充裕，价格仍有支撑。成交量的减少会明显影响企业回款，对资金面构成较大压力。

土地——短期价格下调的可能性不大，下半年是拿地好时机：企业资金充裕，土地市场将仍处于高位。但融资的全面收紧，企业资金链的紧张会逐步出现，从而导致土地市场调整，预计17年下半年将是拿地的好机会。

产品——价格错配，改善、刚需产品将出现直接竞争态势：预计明年，刚需产品打造成本比重过大和改善产品价格错配现象并存，开发商跑量成为常态，房价上涨空间不大，对消费者来说将是购房的好时机

企业——市场寒冬将至，蛰伏前行是良策：规模大的企业，凭借足够的战略纵深，丰厚的土地储备、资金和资源，将具备较强的抗风险能力。但对于许多中小型房企，在行业下行期内，若前期投资力度过大，可能面临一定的资金压力，企业经营将存在困难。

1）对于大型企业，规模越大越安全。企业规模大了以后，将能获取更多资源，并能更好地创新；

2）对于中型企业，地王越少越好。因中型企业模式单一，腾挪空间有限，每拿一块高价地就需要消耗一部分腾挪空间！虽然为了规模成长拿高价地是不得已而为之，但必须。在这一点上，今年阳光城和正荣表现突出，阳光城今年公开市场拿地较少，通过加大收并购，避开了激烈竞争；正荣在上半年拿地较多，下半年重点转向收并购，节奏调整良好；

3）对于小型企业，跑得越早越安全。行业步入调整，将进入新一轮低谷期。小型企业应坚持现金为王，在深秋和初冬之际，加快抢收，确保平稳度过未来寒冬。

从战略高度，对房企的四大建议！

建议1——重视“百亿城市”深耕

我们整理发现，2016年，华夏幸福、融创等企业单城市产能居于行业前列，而这些企业均是今年业绩增幅最大的，这充分说明单城市产能是企业保持高速增长的重要因素。我们认为，企业可使用资源有限，而通过城市深耕则能有效聚合资源，营造城市内的品牌影响力，促进业绩的释放。此外，当前，招拍挂市场竞争激烈，在城市获得一定话语权后，将有更多机会参与到城市更新以及产业地产，今后的可持续发展得到有效保障。

建议2——强化货值管理体系

“因城施策”的基调下，不同城市政策力度不一，对市场的影响也各有不同，企业应通过合理的的货值分配，调整城市与城市之间的业绩指标，使得集团的整体业绩能有一定的保障。

建议3——通过产品能力推动规模成长

行业高位调整，高端产品可能成为规模扩张的重要工具。从外部来看，地王潮之下，企业拿地成本居高不下，规模大幅成长受到严峻挑战，而借助高端产品便是很好的选择；而从内部来看，行业调整，被套的高价地块较多，企业需提升产品溢价能力，以寻求更多的合作机会。

建议4——资源逻辑之下，城市运营进入到真正落地的阶段

亿翰在今年三季度致房企函中提到“三八周期”，认为2015年以来开启的新八年，行业属于再度回归资源主导阶段，如果没有充足的可用资源，只能转型或者被淘汰。

在资源导向之下，企业“城市运营商”变得已不再是一个概念而已，而是真正进入到了实质性的阶段。

我们知道未来通过招拍挂市场拿地必然愈发困难，此时房企可以通过城市深耕来加强与政府间的关系，以产业地产、特色小镇，PPP建设项目等形式来获取土地资源。

政策方面，政府也不断加大对基建等的扶持力度，例如为缓解当前数量众多的和急需资金的传统基础设施PPP项目新增了包括资产证券化在内的融资渠道和社会资金来源等。我们认为对房地产企业来说，进入这些领域存在一定的机会。

亿翰股份

中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。