产城运营战略观察第二十三期：中小房企破局之道！
你是否感受到了房企集体冲规模的气氛？本来大家都活得好好的，但是最近行业里开始盛行不冲规模就会死的言论。观察君为您解析，焦虑氛围之下，中小房企应当何去何从？
第一：不要质疑行业！你活得不好不等于行业不好
即便是房地产行业在2016年基本见顶，进入存量阶段；即便是近期房地产行业遭遇政策强压，资金与需求均不乐观。在亿翰智库第七期总裁会上，与会近20位总裁，没有一个人质疑房地产行业的空间，理由很简单：
第一：除了房地产，去哪找一个十万亿级的行业？
第二：除了房地产，去哪找一个可以加这么高杠杆的行业？
第三：除了房地产，去哪找一个大家这么熟悉的行业？
所以，不是行业不好，只是你活得不好。
第二：别人都在抢规模，你自己要不要做大，自己看！
现在房企基本上都是规模导向，因为房企最重要的三类资源：钱、地、人，均与规模息息相关。规模决定了融资能力与资金成本，规模决定了房企与政府谈判的能力，规模还决定了房企对人才的吸附能力。
现实很残忍，我们却不得不面对。
幸而，房地产市场时间上的波动与空间上的轮动有迹可循，让中小房企在专业市场研究机构的帮助下，还算有隙可乘。温州老板经常说，不怕市场有波动，就怕市场太平稳，波动的市场在风险中往往也蕴藏了机遇，让中小企业得以机会性地生存与成长。
像碧桂园这种体量的房企，要保证月销500亿，还管什么风险不风险？土地只要基本情况差不多，就要！反正东边不亮西边亮，一两块地做不好，没关系。那已经不是房地产的逻辑，而变成了制造业逻辑了！
但是我们中小房企不行，投错了一块地，很有可能就会伤筋动骨。所以说：
“成功的地产人，都有赌性！”
地产的江湖里，一念天堂，一念地狱。中南这一波成绩亮眼，很大程度上是因为看准了南京、杭州、上海的市场，用陈主席自己的话说，叫“天生就能闻到钱的味道”。即便如此敏锐的中南，也有踩空的时候，在苏州中南项目快卖完的时候，市场涨了，没地方说理去。
客观来说，中南有资本通道、有集团支持，最多算是“小赌怡情”。而以上种种，绝大多数中小房企并没有，其中免不了有些企业“大赌伤身”，比如当年的顺驰，一度登顶辉煌，如今还有多少人记得它的名字？
一场豪赌，有人一夜暴富，有人一蹶不振。
场外的人都羡慕我们地产行业可以加杠杆，可以走现金流。只有我们自己能感受到刀尖上跳舞的忐忑和寂寞。大家都在冲规模，别的行业聊“不进则退”，我们地产行业则充斥着“不进则死”的氛围。要我看，冲规模的企业，多是冲500万，冲1000万，甚至冲5000万，人家已经有了一定的规模、一定的腾挪空间，经得起折腾。对于中小房企来讲，你要不要冲规模，自己考虑！观察君始终相信，决定企业发展方向的最核心要素就是企业家的价值观，而非是市场的一致预期。话说回来了，
我做自己的企业，别人怎么想关我P事。
冲规模是一条路，锐意转型是一条路，小富即安是一条路，功成身退也是一条路。郭德纲说，“我这辈子就是说相声的，顶多喜欢喝喝茶写写字，谁也别撺掇我做企业！赚多少钱我也不干！”
第三：中小企业想成长并非没有路径，没钱没地咱有人！
如果你已经坚定信念，选择了冲击规模，也请相信，在中国这个庞大的市场上，每一类企业都有它的生存空间！从钱、地、人三个要素来看。
国企央企：拿钱容易、成本低；得政府信任，拿地也比较容易。
资本化企业：虽然拿钱没有国企央企那么便宜，但是也算打开了资本通路，融资成本稍高，但是也不是问题；此外，资本化企业机制更为灵活，效率更高，在这方面，它比国企、央企更有优势。
中小民企：钱不好拿，地不好抢，但是咱们在“人”，这方面具有优势。市场上不乏企业以机制制胜的成功案例。
最典型当属温州中梁：以类阿米巴模式，充分理解人性、利用人性，成功调动起整个企业的积极性，实现了业绩的高速增长。（详见亿翰智库之前的文章：《2017年，冲刺600亿！揭秘中梁地产四门内功兼修后的价值爆发》）
如果是母子型的企业，也可以找母公司要资源。如：新希望地产，农业主业的母公司可以为地产板块提供低成本的资金，与“产业地产”相关的产业资源。
第四：干货！观察君奉上中小企业投资策略！
那么，中小企业要走什么样的路呢？企业资源禀赋不同，在此不好一概而论。从土地投资的角度，倒是可以给到企业一些实际的建议：
如今，企业的投资路径无非三种：招拍挂、收并购、B2G。
招拍挂很难受，市场公开透明企业基本拼拳头，中小企业没什么优势。但是摇号的城市倒是可以积极参与，政府已经帮你控制好了价格，就看谁运气好。
收并购市场存在一定的信息不对称，这对中小房企来讲不失为一个可乘之机。但是！如今收并购市场竞争愈发激烈，经常能够听到“被截胡”的故事。
最甚就是，房企直接把合同拍到桌子上，问卖方：
——你有什么要求，说！
——（卖方条件A）
——可以！
——（卖方条件B）
——可以！
——（卖方条件C）
——还有吗？没有了是吧？签吧！
只要地块大体上没什么问题，其他想也不想，看也不看。如此竞争环境下，房企想要在收并购市场乘得一隙之机，除了需要“迅速的决策流程”，更需要“放宽自身风险承受底线”。
B2G模式（包含：产业新城、产业园、PPP、特色小镇、古镇五大类），虽然可以拿到地，但是开发投入很大，收益情况不确定，而且不排除里面有坑。想要进入这一领域，中小房企企业需慎重、慎重再慎重。
当然，就像托尔斯泰所说，“幸福的人生往往是相同的,不幸的人生各有各的不幸”，规模以下企业待改善的问题也不尽相同。战略方向不明、历史项目拖累、运营效率偏低等等，均能够成为中小房企发展中的桎梏。在此无法一一解惑，如有任何想要咨询的问题，可以在亿翰智库公众号留言。亿翰智库产城运营事业部将走心回复。
亿翰股份
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在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
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