产城运营战略观察第三十二期：平安不动产 —— 专业驱动增长，共赢构建平安
一.
平安不动产：
平安集团怀抱中出生的子公司
平安不动产有限公司是《财富》世界500强企业——中国平安保险（集团）股份有限公司下属子公司，在亿翰智库2017年9月发布的“2017中国产城生态运营商TOP50”的排行榜中排名第24位。
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平安不动产为中国平安发展不动产投资业务而设立的专业子公司，但其现有业务以涵盖房地产及产业板块、开发投资、金融产品等，其中以商业写字楼、工业物流、养生养老为其核心业务的三大产品线。截至2016年末，平安不动产注册资本金达200亿元，资产管理规模约3000亿元。
表 - 截止2016年末平安不动产股东情况表
平安不动产的最终控制人是平安保险集团。中国平安保险（集团）股份有限公司成立于1988年深圳蛇口，是中国第一家股份制保险企业，而今已发展成为金融保险、银行、投资等金融业务为一体的整合、紧密、多元的综合金融服务集团，做到了中国拥有传统金融七大牌照（银行、证券、期货、保险、基金、信托、租赁）之一金融集团，而截止2017年3月，拥有全牌照的金融公司仅有四家。
图 - 平安集团全牌照
平安集团于1995年成立平安不动产公司，起初是针对平安自有物业提供物业服务，但随着政策的放宽，中国平安成为行业内首家获得保险资金PE与不动产“双牌照”的企业，平安不动产相比之前，开始大力发展了不动产等业务。
图 - 平安不动产发展历程
二.
三大阶段涉足不动产投资，
两大方向进驻产业地产
阶段一：1995-2010
政策所限，进退维谷
01
政策限制下，保险资金不动产投资困难
平安不动产成立之初注册名为“深圳市平安物业投资管理有限公司”。起初平安不动产是针对中国平安自有物业，提供物业管理服务，随着中国房地产市场的快速崛起，房地产投资对于金融机构绝对是一块肥肉，而2009年之前，因保险资金投资不动产受到政策的限制，虽有资金且想进入不动产投资行业，但止于却师出无名，平安投资于房地产只能打着购买自用型项目的名号进行投资，住宅投资则通过集团或平安信托的通道进行。
02
政策放开，不动产投资
2009年新《保险法》开始允许保险资金投资不动产。根据保监会要求，保险机构投资不动产，主要是允许其购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等，以获取稳定的租金收入。
自用的限制是平安信托、寿险等早些年投资购买的大多是一二线城市核心商业区的办公楼、综合体项目的根本原因，而这个投资逻辑一直被沿用至今。而从本质来说，保险资金追求的是长期的稳定回报，核心城市的核心物业符合这一要求。
表 – 平安不动产早期项目
到2010年，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称“两个办法”）。两个办法允许保险公司直接投资企业股权和不动产，规定保险资金投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%（2012年上调至20%， 2014上调至30%）。
这些细则真正打开了险资投资不动产的大门，而从当时的资质来看，仅有少数几家符合条件，这对于当时的平安不动产可谓是巨大的机遇，以低成本的保险资金进入火热的房地产市场势必将获得巨大的收益。
图 – 保险资金投资不动产政策变化
阶段二：2010 - 2012
正式涉水不投产投资，更名确定未来方向
2011年，中国平安正式获得了保险资金PE(私募股权投资)、不动产“双牌照”，成为行业内首家拥有保险资金PE及不动产投资资格的企业。这意味着公司在不动产领域的投资不再由保监会“一事一议”，有利于扩大资产配置空间同时分散投资风险，为提升收益提供了可能性。
平安不动产房地产投资步伐也在此之后明显加快，不动产投资规模迅速跃居险资前列。以中国平安2010年财报数据来计算，平安可用于保险资金PE、不动产项目的投资金额超过千亿元。
同年，“深圳市平安物业投资管理有限公司”正式更名为“深圳平安不动产有限公司”，从更名中可知公司的侧重点转向了不动产，并明确在集团中作为“保险资金投资不动产的主渠道”及“第三方不动产投资资金管理者”的地位。2012年，平安投资性房地产资产总值150.49亿元，同比增长63.47%。而2013年平安集团在平安不动产的不动产投资方面布局又一次提升至200亿元。
阶段三：2012-至今
地产业务逐步多元化，
财务投资者定位明确
方向一：涉及养老养生地产，
尝试与集团主营业务协同
2012年，平安不动产开始涉足养生养老项目，主要由其控股的桐乡平安投资有限公司及云南平安具体开展，业务模式为选择国内核心城市周边的卫星城,或具有稀缺资源的文化旅游型城市,进行养生养老项目的建设及运营转让。目前此项业务有两个品牌项目“合悦”、“悦景庄”。其中合悦为平安不动产旗下标杆项目，而悦景庄-西双版纳是目前公司开发规模最大的养生养老度假项目。
平安不动产的合悦品牌是偏干旗下的标杆项目，但曾经历了短暂封盘时间。2014年之前平安不动产的资金来源主要为信托资金，但经过几番调整增资后，平安人寿持有了公司49.5%的股份成为了最大股东。
在笔者看来，平安不动产进驻养老地产一方面是配合母公司集团的整体需求，同时也可配合公司第一大股东中国人寿的业务需求，将集团及股东业务嫁接协同到养老地产上。
方向二：大举进驻物流行业，为集团业务提供协同
2014年，公司再次更名，确定“平安不动产有限公司”的名称并沿用至今。同年4月，平安不动产向领盛基金收购位于成都新地空港物流园，正式进驻物流地产领域。
物流地产风险低收益稳定，可谓是处于上升前的准备时期，但许多企业也都不把物流地产放在考虑的范围内，而平安不动产却发现了一块璞玉，其进驻物流地产的目的也不乏是在未来物流产业爆发过程中可以分一杯羹；但还有另外一个原因，那就是可以以物流园为接口，植入平安集团旗下的其他业务，加深与产业板块的协同效应，这与平安不动产对自己的准确定位分不开关系。
图：中国物流货运总量（数据来源：国家统计局）
01
平安不动产的首个工业物流项目
—— 成都空港仓储物业
该物业坐落于成都空港物流园核心区域，距双流国际机场3公里，由6个仓库及一幢办公楼组成，总建筑面积约9万平方米。而此次收购同时也是平安不动产看到中国西部的长期发展的表现，项目的落地不仅使得平安不动产再次涉及产业地产使其更为多元化，同时也巩固了平安不动产在中国西部的地位。
02
高标准物流及电子商务项目
—— 平安嘉兴秀洲物流园
平安嘉兴秀洲物流园地处长三角的地理中心，东接上海，北邻苏州，西连杭州，南濒杭州湾；项目占地130亩，总建筑面积50000平方米，总投资4亿元。该区域颇受零售商、电商以及消费品制造商等租户青睐，是上海周边最火热的物流市场之一。项目可租赁面积58,695平米，能有效延伸园区物流产业链，扩大招商能级。先后吸引了美国沃尔玛、日本伊藤忠等世界500强企业入驻，以及安博、盖世理等跨国公司和行业龙头企业集聚发展，园区的品牌效应正在不断显现。
在园区运营相对老练后，平安集团会逐步把旗下银行、保险、融资等服务植入园区，这也是平安集团具备的优势之一。将物流与母公司保险结合，不仅增加了平安集团的业务，同时使自身的物流园区多了一大优势。而在物流园区运营进入轨道后，平安不动产可能会把物流园的所有权出售给集团或第三方企业持有，一是可以溢价套现，收回投资成本；二是轻资产化可以做好转业服务。
三.
财务投资者定位明确，投资基金模型成熟
在商业住宅市场方面，平安不动产的发力依旧不小，险资企业在资金成本方面低于正常房企，尤其事大家公认的寿险资金的低资金成本；再加明确预估了房地产行业的低谷回升期，公司仅在2014年就投入近百亿元，在一二线城市通过增资的方式入股或联合房企直接拿地。但平安不动产的投资路径主要以财务投资为主，不会介入后期开发，这也符合公司定位不做“传统的开发商”。
表 - 2014-2015年拓展动态
3.1企业组织结构独特
从企业组织结构来看，从组织框架中可以发现，平安不动产主要涉足业务与前文论述一致。设立基金中心从事基金业务；投资中心负责股权投资、住宅、工业物业等投资；设有专门的市场研究中心、工程管理中心分别负责市场研究、工程管理等。
图 - 平安不动产组织框架
图 - 万科集团组织框架
3.2住宅股权投资基金模式成熟
平安不动产在住宅领域积极探索地产股权投资基金模式。目前产品包括平安·方圆-地产股权投资基金及平安·世茂-地产股权投资基金两种。
从平安•方圆-地产股权投资基金产品推介书中获悉，平安·方圆-地产股权投资基金募集总额为1.47亿元，由不多于49人的投资人（平安证券募集账户）作为LP，认购不高于99%的份额，昆山平安不动产股权投资管理有限公司担任GP，并认购不低于1%的基金份额。资金募集完成后，将通过股权和债券两种方式入股方圆地产广州番禺项目，占项目公司股份40%。借此平安不动产能够以基金管理人的身份参与到广州番禺项目的管理之中，锁定开发成本、控制项目售价、提升投资收益。
同时，LP认购比例占比达99%，这种交易结构安排，能够以具体地产开发项目为载体，大范围的从社会投资者手中募集资金，减少自有资金的占用，参与项目开发收益。
图 – 平安不动产投资结构
图 - 2014-2016年平安不动产营业收入
四.
眼光独到，模式明确，定位清晰
—— 三大利器协助企业发展
4.1眼光独到 – 产业发展布局抢先一步
在平安不动产的发展史上我们可以看出，它对不动产投资及物流地产的进驻都把握的几近准确。不动产投资的看好，迎来了政策的支持，母公司平安集团成为了行业内首家拥有保险资金PE及不动产投资资格的企业。为平安不动产的发展实现了极大地助力，推动了平安不动产的转向发展。
而在物流园区的进驻上，平安不动产更是踩准了行业的周期，并在持续发力，不到三年的时间增加了近20个物流园区项目，项目选址主要针对全国一、二线城市，集中在京津冀经济圈、沪苏浙经济圈、深广经济圈及较大的省会城市等拥有有强大消费能力的城市圈周围。未来还将继续落子，实现全国布局。公司还成立了物流地产事业部，开展物流地产业务。但平安不动产发展路径主要以财务投资为主，不会介入达到后期的开发，意为项目基本与企业合作，不单干，这也基本符合他们不做传统开发商的目的。
模式明确 – 坚持财务投资者角色
平安不动产作为平安集团的下属子公司，在财务方面较其他一般企业的优势不止一点点，资金及业务方面，平安集团均会给予强有力的支持。
业务方面，作为平安集团的核心子公司，平安不动产也是平安集团进行不动产管理和投资的主要载体和渠道。在资产管理方面：公司为平安集团提供不动产资产管理服务，同时也通过集团接受其他子公司的委托业务，仅2015年公司投资顾问费收入为2.43亿元；投资方面：公司通过自有资金投资业务，大部分会有平安集团保险资金回购实现退出，而公司可获得一定的开发溢价。
图 - 平安不动产主要代管资产物业情况表（单位：百万元）
企业发展产业无非就是三个重要的点：“钱—地—人”，要么就是有资金支持、要么就是有土地的支持、要么就是人才（机制）的支撑。而平安不动产显而易见，拥有着土豪的“老爸”— 平安集团。它可以搭造出一套完整的模型从资源获取到开发到运营到模式复制。而平安不动产多了将成熟的项目出售给平安集团或第三方机构的一个过程。
4.3 定位清晰 - 为平安集团服务
平安不动产身为平安集团的子公司，它对自身的定位与属性是十分明确的 —— 为母公司平安集团服务，这也是平安不动产发展成功的一大原因，紧跟平安集团的步伐，走集团发展需求的路，为母公司服务、发展配合着平安集团的转型战略。在进驻每一个领域的前提都是配合着集团母公司的需求，不管是进驻与集团业务相协同的物流地产，还是与人寿保险业务相关的养老地产，还是对于不动产投资的涉入，其初衷及目标都是为集团探路，实行自身子公司的职能，这也为平安不动产争取更多集团资源协同提供了可能。
结语
作为中国平安集团的下属子公司——平安不动产的成功不仅仅是因为有这个强大的后盾，其中一部分原因也因它对自身有一个明确的定位，为母公司服务、发展配合着平安集团的战略转型。
它的每一项决定或多或少都是配合着母公司的发展需求。当然其中也离不开它对行业的敏锐洞察力，它对养老地产、不动产投资，对物流行业的看好，准确的进入都是成功不可避免的要点。虽然平安不动产不能算是一个传统的产业开发商，仍然没有离开金融的层面，但是它对产业的涉及仍是不可忽视的。
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