地产识维（二）丨格局认知——企业格局驱动自身增长
本栏目灵感来源自 亿翰智库董事长 陈啸天
——亿翰智库2018年核心观点：
亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化，
带您一同深入解读<亿翰智库2018年度核心观点>
第二篇来谈谈行业四大基本认知其中之一——格局认知
引 言
经历了二十多年的发展，房企在不同时期、不同阶段的发展正好响应了我们提出的房地产企业战略三维，即：
1
第一，行业维度，由行业需求驱动企业成长阶段；
2
第二，竞争维度，由房企竞争合作驱动规模增长阶段；
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第三，格局维度，由格局决定企业高度阶段。
一
行业维度：
行业需求驱动企业成长
房地产行业发展的第一阶段就是在2011年之前，主要是由行业需求驱动房企规模不断增长，这一阶段被我们称为行业维度。随着城镇化进程的加快，住房改革的政策支持，以及首置首改需求不断的释放，使全国商品房成交量不断上行。在这一阶段，尤其是2000年至2011年，全国商品房销售额复合增长率达到27.8%，而2011年至2017年全国商品房销售额复合增长率为14.7%，行业需求大驱动企业快速成长。
然而，在2007年全国商品房成交量达到新的高度的时候，著名的“黑天鹅”事件——2008年金融危机到来，我国商品房的销售额和销售面积首次出现负增长，分别同比下降16.1%和14.7%。全国商品房成交量的缩减传导到了房企身上。这个时期，恒大IPO暂缓；碧桂园工程停工，裁员近三成；绿城加大投资使2008年期末存货达到313.8亿元，净负债率从88.2%上升至140.1%，短期有息负债达到65.7亿元，而货币资金仅有17.2亿元。房企普遍面临困顿。
之后，政府采取救市措施，在2008年四季度提出四万亿计划，虽然四万亿没有直接流入房地产行业，但是却带来了货币宽松、投资高涨和市场信心，彻底拯救了中国的地产商们。
市场的反转令人有些措手不及，不过政策宽松一方面使房企获得了充裕的资金；另一方面也刺激了居民需求的增长。在2000年至2007年，全国商品房销售额复合增长率达到33.6%；虽然2008年经历了经济危机，商品房成交量在这一年陷入低谷，但是2008年至2011年全国商品房销售额复合增长率同样达到32.7%。居民需求的驱动使房企存货快速被消化，尤其是原本要被存货压得窒息的绿城，瞬间成为房企中的最大赢家，2009年销售额迅速拉升至513亿元，同比增长238%。一举超越保利、招商、金地等企业，仅次于万科，位居次席。
在这一时期，行业需求的增长推动房企新开工面积和房地产行业开发投资快速增长。在2008年至2011年间，全国房地产开发投资以及新开工面积持续上升，复合增长率分别达到25.6%和23.1%，新开工面积以及开发投资同比增速均达到了历年的相对高点。受益于政策利好，市场情绪高涨，居民需求的增加，房企发展的诉求得到满足。可以说，在这一时期，只要企业拿到资金、保证产品质量，企业稳健经营，甚至是“闭门造车”，都可以持续发展，提升规模。
二
竞争维度：
竞争合作驱动房企规模持续增长
然而，自2011年新“国八条”开始，房地产市场第二阶段拉开序幕，进入了行政手段调控模式。在行政调控加紧的情形下，行业需求逐步下降，房企仅靠一味的增加供给换取规模成长的方式失效。行业由需求驱动增长阶段进入为竞争合作驱动企业成长阶段，我们将这一阶段称之为“竞争维度”。
在这一阶段，房地产行业发生了重大变化。新国八条规定，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从此，限购、限贷进入房地产市场。
同样，2014年，李总理在政府工作报告中重申将遏制房地产投机，提出针对不同城市的情况分类调控，增加中小套商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。监管措施进一步加强，全国房地产新开工面积和开发投资同比增速继续下行。
在这样的政策背景下，政府住宅土地供应规划建筑面积和住宅土地成交面积呈明显的下降趋势。
在这阶段中，行业震荡上行，周期性明显。房企意识到在行业需求遭到打压的情况下，单独作战已经无法持续推动企业自身的增长，于是企业普遍在竞争中开启了合作的模式。在这个阶段中，虽然住宅土地供应和土地成交量大幅减少，不过房企积极调整战略，通过合作、高周转、专注中小户型等方式，在竞争逻辑中实现企业的规模化增长。
比如，万科最早实行高周转，加快资金流回收策略，并于2015年初提出“小股操盘”，加大合作；碧桂园将高周转做到了极致；保利和金地的专注中小户型住宅开发；旭辉的合作开发等。这些措施成就了房企在这一阶段实现规模新一轮的增长。
三
格局维度：格局决定企业高度
除了人才机制和激励机制的不断完善以外，房企也积极布局多元化市场。比如碧桂园打造的科技小镇，进军机器人产业；万科、旭辉、龙湖的长租公寓发展的如火如荼；华夏幸福的产业新城是其代表作；恒大与中科院合作，入股FF智能汽车等。内部机制的完善和外部领域的拓展可以让企业在行业需求规模萎缩的情形下获取新的机遇。未来，房地产市场的集中度将会继续提升，优秀的房企要想站到金字塔的顶端，除了经营策略、自身体制、组织结构的完善优化，还要不断拓展其他领域，从而使规模持续扩张。
随着时间的推进，房企经历了行业需求和竞争合作，来到了格局驱动规模增长的时代。所谓格局，更多的是指企业能够认清行业、认清自我、认清人性，而后能够摆脱自我束缚，敢于舍得、突破和创新！当下，行业整体性进入新阶段：企业格局驱动规模增长。
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【本期互动】
“格，是思维认知的边界。局，是认知范畴之内的策略”。
战略的前提是认知，认知又受格局的影响。
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