年度盘点·住宅市场篇丨2018年商品住宅成交继续创新高，19年料将有所调整
引 言
从新房和二手房市场看2018年商品住宅成交及2019年走势。
一、新房市场
2018年的新房市场分化加剧，不同能级城市呈现不同的格局。
（1）一线及核心二线在房企普遍加速推盘下，
短期内对市场形成支撑
2018年上半年，房地产调控政策延续趋紧不放松趋势，一线及核心二线城市首当其冲。一方面在严格的限购、限价、限售、限贷等行政性调控政策下，一线及核心二线城市新房市场的供需两端均受到不同影响，有所降温；另一方面房企对于政策松绑还存在一定预期，导致“捂盘惜售”现象层出不穷，所以成交端压力进一步加大。
三季度开始，由于“资管新规”的出台房企的资金面收紧，叠加房企普遍认为政策松绑的预期不在，抓现金流、抓回款开始成为房企的首要任务。在这种背景下，加速推盘、积极拿预售证、高周转模式成为房企在一线及核心二线城市普遍态度，对新房市场成交端形成有力支撑。因此一线及核心二线城市新房市场总体呈现上半年低位震荡，下半年缓缓回暖的趋势。
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（2）普通二线拥有独特优势，
成交端表现良好
普通二线在这轮房地产周期中拥有自身独特的优势。首先，相比一线及核心二线，政策环境相对宽松；其次，普通二线城市作为省会城市无论是产业、基础配套设施，还是医疗、教育、商业等条件均领先三四线城市；最后，普通二线城市出台的人才新政普遍力度较大，对人口的吸附能力较强，转化为刚需后对新房市场形成有效支撑。三项叠加，导致普通二线城市在这轮房地产下行周期表现一直领先其余能级城市。
（3）核心三四线开始回调
核心三四线城市在上轮房地产周期中，受到外溢的投资性需求助力，量价被拉高至较高水平，随着这轮调控的不断深化和扩围，核心三四线城市调控政策迅速跟进，外溢的投资性需求基本被斩断，仅依靠核心三四线内生性需求难以对新房市场形成支撑，因此在这轮房地产周期，核心三四线城市开始普遍回调，量价开始回落。
（4）普通三四线维持体系性复苏
普通三四线城市的逻辑我们早在《棚改不改三四线大势，预计未来还有3-5年机会》一文中就论述了三四线城市目前库存已经维持低位，叠加建设用地指标中住宅用地分配额度偏小，像以往那样大规模供地的情况已经不复存在，目前的去化周期也维持低位。此外，商业、医疗、教育等基础配套设施开始陆续跟上，开发商和金融机构也开始陆续下沉至三四线寻找机会。需求方面，依据亿翰智库发表的《人口流入越多的三四线城市房地产市场越好，真的吗？》一文中也论述了返乡置业和城镇化带来的内生需求对于三四线城市新房市场的推动作用，因此我们仍坚持看好部分人口基数大、产业与交通发展并不完善的普通三四线城市在2019年的表现。
二、二手房市场
进入2018年，国家对房地产市场的种种行政性调控政策和金融政策调控效果已经初见成效，房地产市场正在逐步回归理性。二手房市场由于没有新房市场那么多的限制条件，因此可以一定程度上更加真实的反应市场需求的变化。从国家统计局公布的数据来看，环比方面，10月，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
从我们监测15城数据来看，进入三季度末，多数城市二手房的成交量呈现出明显的拐头向下的趋势。
三、2019年住宅市场的研判
（详情可见亿翰2019年度策略报告）
（1）新房市场
一线及核心二线城市2019年受益于开发商继续维持加快推盘、继续高周转，在供应放量下，短期内对成交端形成有力支撑，但长期来看终会趋于平稳。价格上，核心区域仍然保持坚持，但偏远区域或将迎来调整；普通二线城市由于政策环境良好、配套设施相对齐全、人才新政力度大等等利好因素成为开放商争相布局的“香饽饽”，未来仍将维持量价齐升趋势；核心三四线城市在上轮周期中需求透支严重，现进入需求积累期，2019年仍将处于调整期；普通三四线城市维持体系性复苏态势，2019年量价维持缓缓复苏态势。
（2）二手房市场
亿翰年度策略报告对于各能级城市当前的需求作出了详细的判断：
总体来看，处于市场下行周期中，行业内需求有明显下降趋势，因此2019年的二手房市场将继续保持降温趋势。
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