[独家]我在大温当房东，却被租客普法！五败六战，终于驱逐租客
[温哥华头条Vancouverheadline 编辑]
真心不容易
【加拿大乐活网lahoo.ca Jennifer Zhu、芷墨综述】近日，微信群疯转一则华人房东大战房客，屡败屡战，历时三年并最终于近期成功驱逐房客的故事：2018年，出租一栋独立屋，遇到一对华人夫妻来看房，房东一看妻子是名校学生，丈夫也有正当职业，当即没查信用记录也没要求看前房东推荐，就把房子租给了他们。
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没想到，租客在家里做起了短租，邻居不断投诉，city前来罚款，房东夫妻整个2020年都在租务仲裁庭打官司，五进五出，屡战屡败，想要折价20万卖掉房子都无人敢买。等到2021年7月好容易拿到了收屋令，租客愤而提起司法救济，房东只好请律师到卑诗高院继续陪打官司。
9月1日，房东取得了最后的胜利，法警把租客请出门去，花的律师费，中介费，欠的房租，搬家费，垃圾清运费，还有未来的装修费，7万刀都打不住。
为什么房东屡战屡败？
乐活记者独家采访这对夫妻，以下是他们的口述。
01
“签约时你可以踩的坑”
我家2012年在大温某市华人区买下了一栋漂亮新房，自家住了几年，我丈夫回中国处理工作，我就带着两个孩子搬到西温住，将这套房出租。
2018年9月，我把广告在Vansky上一发，一名20多岁的年轻女子（以下称为小A）前来看房。她文质彬彬，说自己之前一直借住朋友家，现在不好意思打扰朋友才出来租房子的。她介绍说，老公是程序员，在软件公司上班，她自己在家照顾孩子。
小A说，自己是素食主义者，又有洁癖，见不得闻不得老公烧荤菜，所以得把地下室一起出租给他们，以满足他们分开做饭的习惯。
（图片由讲述者提供）
我当时的英语单词量不超过200个。看到眼前白白净净，素质挺高的租客，就没想到让他们提供雇主信和信用记录。当天晚上11点，小A打印了标准合同带过来，她亲自填好，交给我签字。我拍照在微信上发给朋友一看，朋友也觉得“政府的格式合同应该没啥问题”，夜深了也没法再找其他人看。
合同从2018年10月22日签到2019年10月21日，租金是3700元，房客自己交水电气。我们把字一签，小A家就搬了进来。我说：“你自己检查一下，一个星期之内把房屋状况检查报告给我。看哪里有问题你反应出来。”可能小A是忘了，这张“房屋状况入住检查表”我再也没有拿到。
（图片由讲述者提供）
血泪教训1：选租客别靠印象，靠房东推荐！查信用记录！
血泪教训2：“房屋状况入住检查表”房东要和房客一起检查，入住时没填，搬走时认命！
再过了半个月，我又路过原来的家，看到窗户雾蒙蒙的。这到底是啥？窗子太脏了吗？琳请小A让自己进屋一看，天啦，窗户上长满了霉菌。这还是自家的新房子吗？按照我猜测，这是小A家要节约用电，不爱开窗通风，太潮湿了造成的。
小A反驳说：这房子不好，长霉菌，把孩子脸上都感染了。
（图片由讲述者提供）
这时候我对小A有点怵头了。我决定找持牌的物业管理公司去处理与租客沟通，专业的事让专业的人做，宁可每月出房租的7%的费用。这一步棋走对了，租赁经纪接的别家房子，工作主要是收房租，应房客要求进行修理。
接了我家的房子，我的经纪从此成了送notice，收集证据，出席听证会的专家。
好容易到了2019年夏天，就快到了当初签的租房合同到期日。我悬着心，盼着小A直接搬走。我的幻想破灭了！
小A给我普法，她已经打电话问了租务仲裁庭，租房合同到期，没有填一条“租期到期后搬离”，就自动转成月租（month to month）。
我一听，既然是月租，那不是随时都可以结束吗？
想错了！
月租就是，租客愿意租，房东就只能继续租，我的收房，遥遥无期。
（图片由讲述者提供）
血泪教训3：这里要填！不填就转月租了！
而且这时候，我的老邻居们不停给我打电话，说我的房子成天有陌生人进进出出，估计房客在转租。经纪去入室检查发现，楼下的地下室住了一家人，而楼上的房间里也有别人！
我想，这是转租啊！我的房子是single house, 地下室不是个合法的出租单位，是不该分租的。如果住两家人，出了什么事人家保险公司都不给赔的！
经纪信心也足：“这就是房子里住了unreasonable的人数，我们可以以此为由结束这month to month的租约。”于是他当即填了一张“ending tenancy by cause”，我和经纪一起去贴在门上。
小A二话不说，去租务仲裁庭申请了hearing。
我们天真的提出的什么分租地下室不合法，房子里住的人太多了不reasonable，保险公司不给保的理由，小A一句话就驳回了：“我没有分租！我只是找了个roommate!”
一口老血！当初签合同，我们也没约定不能找roommate!
官一看我们的房子，house有7个卧室，那就是能合法的14个人。现在有6个大人，两个孩子在里面，是reasonable的。不能收屋，房客继续住！
看到裁决，我们灰头土脸，经纪不服输，申请review这个裁决。理由是“地下室出租不合法，保险公司不给赔，住的人太多了！”
这review花了60刀，又被立刻驳回了：“地下室出租不合法，这是房东应当解决的问题，房东应当去合法化，不是房客的问题”。
所以说，不要想当然啊！我遇到的申请hearing的房东，在开庭之前都是信心满满，认为道理全在自己这边，但hearing的时候才知道，法律认为的reasonable和你认为的reasonable根本不一样！而且法官还轻轻说了一句：“如果租客都是租的legal的出租房，大温一半的租客没有房子住”。
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02
房客教我们什么是合法的送达
好吧，既然请不走这位法律娴熟的房客，那就严格按照政府规定涨房租吧！
我提前4个月从微信上发给小A信息，告诉她房租要涨92.5元/月。我一知半解而信心满满，要提前4个月通知，涨省政府批准的额度。小A收到信再无回音，交房租时还是照原价交。
中介说，这次我们发unpaid rent的驱逐notice。
于是又是一张notice贴在小A门上。
小A又立刻申请hearing去了。
2020年1月6号的hearing，我们再次被普法。
小A说：“涨房租的通知，应该用信件，亲自送达，或者贴在门上。房东用微信发我一份通知，无论如何不是正确的送达形式。”
血泪教训4：微信不是合法的送达。送达不合法，一切都白瞎。
法官一看：房客有道理，涨房租的通知不合法，不能涨！房东notice无效，休庭….
我们郁闷无比，回家用谷歌翻译把租赁法的小字看了又看，确实，小A更懂法…..这场hearing又是一个输。
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03
City的文件也白瞎
我们只有继续郁闷，而我们的房子更加热闹了，人来人往，city开罚单了。“你们这住这么多人，地下室也出租了，这是非法的！要罚款的！赶紧结束出租。”
拿着city的文件我们激动了，city，city呀，这是市政府发话了，租务仲裁庭的官总得听政府的话吧！
我们立刻就是一张notice贴在房客门口，要求房客配合搬家。在cause这一栏我们写上了房客在sublet（转租房子），作为结束租约的理由。
这一次我们谨慎无比，把notice上每个勾勾都检查了，贴上之后再反复揣摩，生怕哪里填错了又被人家普法了。
在hearing的时候我们砸出了市政府的整改通知，以为是个重磅炸弹。
（图片由讲述者提供）
小A淡定给我们普法：“政府这通知，并不是说我作为租客违法了，而是说房东违法。”
官一看：有道理，房东是应该去把非法的，无法出租的地下室合法化啊！我们血管都要炸了：“合法化要几万块钱，我们那儿来的钱去合法化？”
这时候楼已经完全歪了。总之，非法出租地下室的锅，在房东，在房东！谁叫我当初把房子整租给人家呢？谁叫这地下室有个厨房呢？
她上传了只有一个证据，就把市政府的通知打倒了：“sublet的定义是，租客自己不住的时候，把房子部分或者全部转租给别人，我一直住在里面，我没有sublet, 这都是亲戚和朋友，到底哪里不合法？”
官一看：有道理！但租客既然和亲戚朋友合住，那就得提供亲戚朋友的出身年月和职业姓名。房东的notice取消，不能给收屋令，休庭！
我们再次学习了，见识了。在大温当房东，city是city，租务法庭是租务法庭，租务法庭是不用听city的。
而懂法的租客并不满足，继续申请对这个决定的review，她说：“为啥要提供这么多信息？我不能提供这么多信息！”
（图片由讲述者提供）
官也把她驳回了：“提供信息是你同意的，现在想反悔？让你提供，你就得提供。遵守决定，休庭！”
我们再次学习了，见识了。在大温当房东，不要拿到city的鸡毛当令箭，租务法庭是不用听city的。
（图片由讲述者提供）
血泪教训5：不要以为city能管到租务法庭
到现在我也没看到任何亲戚朋友的信息，不知道这个严肃的decision起到了什么作用。
我的心里一片冰凉：大概这房子从此就是租客的，只要租客没把它烧了，我就再也进不了屋子了！
04
自住也不灵
但老公不死心，打算再试试自住。
这期间，因为疫情，女儿从多伦多回来，需要在家上网课。她从小在大温长大，同学朋友也都在这里，自住合情合理。于是我们再次贴notice，要收屋自住。
这次我们恨不得用放大镜把各种规定看明白了，谷歌翻译被我们用得发烫。
女儿是家庭成员（close family member）不？
是！还有更close的成员吗？没有啦！
（图片由讲述者提供）
在2020年10月2日的hearing上，我们又又又被普法了。
小A指出：“一个女生自住这么大的房子，有必要性吗？房东就是想赶我们走！”
我们张口结舌。按照我们的想法，我家的房子我家女儿要住，需要证明吗?我家女儿住多大的房子你管得着吗？
法官一看：房东不能让我相信自住的必要性，这不是真诚的要自住（Not in good faith）。收屋令不能给，房客继续住，休庭！
我们两个出离沮丧了——又学到了。要用自住来收屋的房东都是信心足足，他们不晓得，法律还有一句“good faith”在这里等着你！而这个faith怎么才算足，是没有硬标准的。
血泪教训6：faith 不足，自住也不灵
（图片由讲述者提供）
（图片由讲述者提供）
05
收欠租也是个技术活
疫情之中，小A开始欠房租。
原本每月到账的租金迟迟未来，多次联系租客仅仅得到“很快交钱”“资金困难”等零零碎碎的敷衍性回复, 好容易等到2020年9月政府说可以让租客给出repayment plan了，我们当即就填好一张plan送过去。再一张notice贴门上。
这个阶段我们是一切都要先查了法律再办，战战兢兢，如履薄冰，就像林黛玉进贾府似的。
理所当然的，房客又申请hearing了。这次是２０２０年１２月２９日。然而，小A再次给我们普法了。
（图片由讲述者提供）
这次她拿出了政府的规定：“repayment plan需要满足四个条件，其中一个条件，是付款日期要和原来合同约定的交款日期相同。而房东填的日期不对！所以plan无效！”
我们两个眼珠快要掉下来！原来在我们逐字逐句学习了政府的文件精神后，发出plan后，网站它又更新了！所以房东真得是专家，否则哭死在hearing。
官说：“我确认房客欠款，但你们的plan不符合规则，贴的notice也无效，房客继续住，休庭！”
血泪教训7：政府的网站你不要看了就算，常刷！
我的2020就这样在不断反复的疫情中，五次败了又败的hearing结束了
（以上图片均由讲述者提供）
2021年2月底，我只有考虑卖房了。房产经纪把这地理位置的优越、学区房、交通便利的房子一宣传，我们很快接到了offer。
但，买房方要求验房，这就需要小A的配合。
我的标价，比当时的市场价便宜了整整20万，我希望便宜的卖掉解决了这个大问题。但，验不了房，小A普及了一下“疫情期间的政策”给大家。
她以疫情期间房间不能超过６个人为由，拒绝了我们去验房。
我提出：“要不压10万块在这，等新买家收屋了，凡是有维修就在里面扣！”新买家连连摇头：“你们的租客如此….我不敢买”。
于是这offer泡汤。
所以，房子是卖不掉的！再便宜也卖不掉…..身为房东，我无权放弃，只能继续战斗下去。
（以上图片均由讲述者提供）
下面这张图是从2021年2月18日开始到2021年5月9日前后我记录了所有notice以及warning letter的时间线：
我的家，在Homestay上挂出来短租，而我只有截图的份。
既然房客专业，房东就只能比房客更专业。
我和老公除了吃饭睡觉，全部都在读法律，读到半夜两三点。如果当年上学这么认真，肯定是清华北大了。
我们梳理时间线，一个字一个字的读租务法庭的每个decision。
终于有一天我们两个恍然大悟了：加拿大并不是蓝天白云的天堂，它有一套建立在法律，制度之上的严密逻辑。之前一直觉得法律对房东不公平，现在意识到法律虽然有对房客更大的宽容，但依然在规则范围之内处理问题，所以要想赢，双方就只能在规则框架内过招。
（以上图片均由讲述者提供）
功夫不负有心人。2021年2月-5月，针对房客的种种不当行为，我们连续给房客发了5个不同的notice，终于等到2021年6月，我们进行了最后一次hearing。
这次hearing，小A没机会给我们普法了。
她没有准备任何证据，而我们拿出一大叠证据。前面五次的输，是因为就算占理，我们的程序上也总有瑕疵，在说理由时更是茶壶里面的汤圆，倒不出来。现在我们学习了修正了，扔出了王炸。
我惊奇的发现，不需要翻译，我能听懂官的每一句话了！
06
小额法庭收回租客欠你的钱
在最后一次长达５个小时庭审后，2021年7月我们终于拿到了收屋令。小A该还钱，限期搬走。
拿着收屋令，就像拿着圣旨一样的高兴。我赶紧跑到卑诗省小额法庭去申请扣押令。这时候我和老公满腹经纶，知道该申请一个“Order for Seizure and Sale”。小额法庭registry一看这decision就说，现在有个新流程只要20块钱，法警拿着这张令，就可以扣押她单件5000刀以上的财产。
（图片由讲述者提供）
于是我们又给法警公司交了350刀的扣押费，就等着扣押的财产还我们这7427刀啦。
然而，搬家是不可能搬的，小A又开始了新的申诉。
接下来的事情，大家都很清楚了：小A先申请review这个决定，被驳回，再去申请了卑诗省高等法院的司法救济。而我们也砸了一万几律师费上高等法院奉陪。终于，她的petition被驳回，收屋令有效，继续执行。
（以上图片均由讲述者提供）
我们支付搬家费5000加币，350加币要求扣押财产，清运搬出来的物品2000加币。
然而扣押令并没有发挥作用。单件5000刀以上的财产，那得人家有啊！法警说，唯一能扣的就是一辆车，而这车是2004年的，估计只值2000刀。于是我没有能扣留一分钱的财产，法警和搬家公司只有通力合作，兢兢业业的为租客搬家。
9月1日，这场漫长的战斗终于尘埃落定，而我们终于又进入了阔别3年的家。熟读法律的房客穷尽了所有的司法程序，将我们两个英语差的中年移民培训成了合格的房东。如果2018年我们就是这样知识水平，不管遇到什么房客，都不会走上这漫长的征途。房客好不好，看房东强不强，如果房东自己是啥也不懂的，好房客都能变成坏房客。
06
采访后记
采访这位爆料的房东时，男主人说：“我们的心得是——第一，作为投资者，投资房产就应该了解相应的法律法规，包括怎么选择房客。这样才能避免在投资上带来的困扰和问题、精神上的压力以及经济上的损失。对于租客来说，法律是道德的底线，法律不一定能够完全覆盖到每一个细节，但租客应当对自己有更高要求。“
女主人表示：“我们在此爆料不是为了博得同情，我们并不可怜，我们是为了更多跟我们一样，不懂相关法律的华人房东以此为戒，更好的保护自己，别像我们一样经历这一切”。
在9月7日中午乐活向房客小A发出了中文采访请求，9月8日再次打电话发出英文采访请求，截止发稿时未得到回音。
温哥华头条特约评论员风满山认为，微信朋友圈有很多人在指责这位房客，但法律就是法律，仅仅陷于快意的指责或道德审判于事无补，尤其对于房东来说。加拿大的法律体系，有很多不好理解的地方，但只要明白它是以保护弱者为出发点，就比较好理解了。
在立法者看来，租者无房，当属弱者；房东有房，当属强者，所以要在立法中进行平衡，在执法时斟酌，在司法中细辨。这就导致一个基本现实：在加拿大当房东，必须学法懂法。在这个案例中，大家与其指责，不如潜下心来反思。当面前一个时刻学习法律以保护自己的房客时，房东必须与时俱进，将相关法律武装到牙齿。
感谢这个案例中的每个人，因为这个案例将呆板的法律规条鲜活地摆在了我们面前，值得每个人去学习——尤其是在付出那么人力物力财力得出的经验教训面前，如果你还仅仅只限于指责房客的快感或贬低房东的努力，那么下一个面对问题的，可能就是你。
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责任编辑：林伯儒
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