新江湾踩盘之走马观花｜淞沪路东西块、别墅公寓、商用及住宅、利好及配套｜全方位解读新江湾各大小楼盘
江草编辑手记：新江湾城一直是一个争议较大的板块，包括湿地保护、出行到底方不方便、配套起来了没、国际化社区是不是纯属概念炒作、15年之前的涨幅一直不是很好等等。不过，个人踩盘印象不会像百度百科一样精准，有疏漏或错误，望指出莫怪。今天这篇文章由看过几乎新江湾板块各楼盘的677亲笔原创，授权“住在上海”发布，未经允许谢绝转载。（PS：作为也看过新江湾多个盘的草草，677好像是撒盐小能手一样呢，回想起了那些年的价格…… 心好痛！）
关于新江湾，在某上海本地论坛上一直被黑，总被人说成“鬼城”… 其实众多小区的自住率很高（尤其是公寓或平层项目），地下车位车库基本都停满，业主们已纷纷从租转为购买，多个小区优质车位如“子母位”，或靠近出入口的都早已去化干净，有些早期的楼盘已经一位难求了。
16年了，简单更新下热点：
－信达D7地王（与泰禾合作开发“上海院子”，楼板价49152元/平方米。）已平地开工，属于新江湾核心位置，至于户型设计定位等，暂不品评；背靠新江湾第一盘 —— 九龙仓玺园，和有希望重启的安徒生公园项目，前邻铁狮门一期地块。
－铁狮门二期商业地块正式启动 开发周期4.75年，从2016年3季度开始前期开发，不过目前已经在平整地面了。
（绿化中上方已平整地块应该是超高层大楼F1D位置）
新江湾的交通被人诟病已久。淞沪路为纵向主干道，高峰时间的确比较堵；横向主干道为殷高路和殷行路。最近片区内有多个通车或开工的交通连接补充，已逐步缓解目前拥堵状况。
－ 殷高西路 已打通，可直接上逸仙路高架，大大疏导淞沪路往西向的出行车流。到逸仙路左转车流，比直行进闸北的车流要更为顺畅，因为直行方向有火车道口，经常因火车经过而关闭闸道；另外出行小贴士，上午9点以前的转弯绿灯的放行时间要长于9点以后，如果是在这个点前后会左转上高架的童鞋，尽量赶在9点前哦。
－三门路地下立交 已开工，淞沪路的三门路至政立路段，其隔离带绿化已经全部移除，完工后将“完善区域路网，提高交叉口通行能力，提升地块价值及加快江湾-五角场副中心开发有重要意义”。
－地铁10号线延伸段 已开工，自新江湾城站至外高桥保税区的基隆路站，国帆路（在建）为地下站点，完工后往南无疑会利好合生和橡树湾的出行交通，往东会成为外高桥及自贸区的快速连接线路。
－地铁18号线 已开工，最大特点为“南北通，多换乘”，可与全市11条建成地铁线路和2条规划线路换乘。杨浦段共设8个站点，预计2020年建成通车。途径新江湾城及五角场地区的的有殷高路站，政立路站（现公示的是财经大学站），复旦大学站，国权路站，利好淞沪路以西和大江湾范围居民的出行。
－军工路高架(北段) 起自翔殷路中环，北至逸仙路高架，全长约7.8公里。军工路快速路立项除了分流逸仙路高架的车流外，军工路高架还能承担一部分五角场地区的交通量，缓解中环压力。初拟在嫩江路、殷行路、闸殷路、淞沪路等节点设置5对半匝道，其中：
翔殷路节点：保留现状立交功能，新增定向匝道实现南北向、西北向两个方向的高架互通。
逸仙路节点：保留现状立交功能，主线由军工路北侧跨越逸仙路与规划长江西路快速路相接，通过新增定向匝道实现东-北、北-东方向的高架互通。
（军工路快速路规划，中环北抬计划）
－闸殷路及殷行路越江隧道 又一打通与浦东的链接，使新江湾不再成为一个东北的S角，盘活与外高桥片区的互动。
＊注：杨浦区规划有10处越江通道，目前已建4处（杨浦大桥、大连路越江隧道、军工路越江隧道、翔殷路越江隧道），已启动2处（周家嘴路越江隧道、江浦路越江隧道），未实施4处（隆昌路越江隧道、嫩江路越江隧道、殷行路越江隧道、闸殷路越江隧道）。
相对部队地皮为主的淞沪路以西来说，淞沪路以东属于城投正规军，也被称为“正新江湾”。其他不说，单从东西二大地块，其马路绿化植物带的株型美感、种植层次，以及维护修剪的适时性和专业性上，就能感觉出很大的不同。其中，尤以东部地块的江湾城路市级示范路段为典范。
按照各个楼盘的入驻时间及开盘价格，又可分为：
－Y10以前 成本极低，基本不过万元，即使08-09金融危机开盘的华润橡树湾一期小户型88平，也才170w总价，当时报纸整版的广告。之后慢慢高走到4w-然后平盘到15年的大涨。
－Y11-Y15期间 新江湾5年盘整期，直到15年上半年，楼盘基本价格在4w上下。除了上海楼市平盘大气候外，淞沪路以西地块的集中供应、福建钢材老板的抛售、各个盘面的相互价格踩压，都使新江湾整个地块的价格平盘在3.5-4w，小户型略高。
话题拉回来，说说具体踩盘印象：
－尚浦领世（后被万科收购，现更名为万科翡翠）Y13容积率2.0
2房120-140平，开盘4w+，190平3房或4房800w左右，精装（较为普通）交付，有各种偏好的选择，长条形观景阳台还不错。16年最后清盘的二楼3房1200w，和18楼3房1500w（带芬迪全套家具）。
地理位置优越，西面和南面分别是铁狮门一期及二期商业尚浦领世。一期办公楼Nike和汉高总部已经入住，南面铁狮门二期已开工。
会所和绿化不错，物业费含会所泳池。
（左、中建筑：尚浦中心一期；右远建筑：尚浦名邸及江湾68公馆）
－九龙仓玺园 Y11 容积率1.7
该盘北面是悠方商业中心，又紧邻地铁口和公交枢纽站，地理位置非常好，新江湾核心地块。
记得10年开盘的时候就已经是4w+了，好像还要付50w的意向金才能看，房型在当年也是豪宅范，140平的2房，170平的3房，一梯两户。当然还有300的大平层。房型不错，装修当年号称1w每平，也的确扎实，厨房电器也皆非“普货”，比如洗衣机米勒的，3w一台。
之前因品牌溢价略高，且一直有福建人钢贸老板业主底价甚至亏本抛售，基本几年没动过，15年上半年还能淘到700-800w的三房，听到过最核算的一套是南面第一排一楼带100平米花园的2+1房，2015年3月左右1手更名成交价才600w出头。2016年的今天，正常3房都在1300-1500w左右。
应了欧大的一句话：“涨价都在一夜直接完成”。
－嘉誉湾Y12 容积率1.8
就是加州水郡二期，与九龙仓隔着嘉裕国际，西面为复旦大学新江湾校区，北面为新江湾社区服务中心，地理位置亦不错。
记得水郡收官时还是2字打头的，二期开盘就直接4字上5字开头了，大多为200及以上平层目前只有顶层带游泳池的500平大平层在售，吊着卖，8w-10w每平。该盘未实地踩过，装修精致度很不错，称1w每平。
－加州水郡Y10 容积率1.8
房屋建筑质量不错，建筑结构据说比二期更好，因为是城投的地盘，很多ZF的筒子买在这边。装修相对比较简单，只有卫生间有地暖，中西厨面积不小，喜欢的，且配电器。2房看过南北不通的实盘，3房都170左右，面向新江湾公园的景观3房多为2北1南。2015年上半年的笋盘，底楼4房200平拍卖第二手转才600w，5F 3房170平+ 585w成交价。话说，15年下半年，新江湾的拍卖房也无甚笋盘了，全市范围亦如此，因为不限购的缘故，很多拍卖房的价格甚至都超过了市场价。
－华润橡树湾Y08 容积率0.8
新江湾知名大盘，记得08-09年低迷时的整版报纸广告，88平170w，最近（3月）绿皮小户型的成交最高价是7.8w一平。这轮涨幅引出来的1房和2房基本都是当时150平2本产证的，当年觉得1套房子占用2张房票很不划算，而现在拆分卖的单价要好于160-170平的平层，所以说风水轮流转。
（双产证：左下1房，右上双南卧+北厅的2房）
该盘最喜欢的是绿化，良心之作，且后期维护不错，目前为止该区域绿化做得最棒的盘，没有之一。
－合生新江湾一号作品（新城御景）Y04 容积率1.6
所谓一号作品，是最早入驻新江湾的楼盘（之一），价格相对其他盘略低。因为盘子大，入住早，所以购买价格参差不齐，有部分住户升级住宅后，会置换到相邻其他小区。故有空间淘淘笋盘，户型也相对刚需，只是停车较为拥挤。
－涵碧景苑 Y08容积率1.81
喜欢该盘的户型，3房+入户门厅的，或是小区正中圆弧型的都不错。由于是冬天探的盘，感觉绿化一般，但最大的问题是狭长型地块，腹背两面临路，南面是闸殷路主干道，尽管有近100米绿化隔离带，还是会有噪音干扰，另一面是车流量也不小的政悦路。
不过对面的生态走廊，公共篮球场，隔壁的本溪示范园，过殷行路的复旦科技园小学，都是加分点。
（涵碧小区平面图及冬天绿化）
－东森花园 Y06 容积率1.91
最北一排的裙房对后排住户有遮挡，视线不舒服。反正这个盘看过2套，可能都是是装修老却质量还不错，感觉略鸡肋，既无新盘的吸引力，又无笋盘的性价比，原谅偶的无感。物业不错，边上就是本溪幼儿园。
－上海梦想和建德国际公寓 Y06前后 容积率皆为1.7
和东森、涵碧一起，构成新江湾最东北块的早期入驻楼盘。因为早，首批业主购入价都在万元以下，栋距大，房型较为正气，且紧邻生态走廊及街道办事处。
－还有一个，想想… 时代花园 Y02 容积率1.1
新江湾里事实上最早的入驻楼盘，也是最像最像公房的盘，得房率应该不错，学校也不错，刚需自住可以考虑。
本人ds小白一枚，别墅类未多关注，以下信息仅供参考咯。
－新江湾首府 Y14 容积率1.0
首字一出，便知分量，就在延吉幼儿园对面。有朋友下了定，1800w叠墅好像，后因交通离工作区太远放弃，后其啃了浦东二手叠加笋盘，只花了个零头，则按下不表。据说刘天王也买在此间。
－中建大公馆 Y12 容积率1.0
位置不错，相邻加州水郡，靠着市级示范路段 – 江湾城路。房屋质量持保留态度，因刚交房就看其所有外立面全部重起脚手架，整改结果如何，不得而知。
－仁恒怡庭 Y11容积率1.2
老盘，公寓不详细说了。同样品牌溢价蛮高，一手买入的不便宜。房型多样，15年有听说1000w入的叠加3复4楼,200平左右，供参考。作为这个年代的物业，8块的物业费真心不算便宜。
－橡树湾叠加 容积率0.8
中介说14年底15年初700w-800w随便淘，现在当然翻倍至少，只不过说上叠没有电梯的话，有点不够便利~
以东终于写完鸟～～～歇一歇～～～喝口茶提提神继续聊淞沪路以西
以前是部队的地皮，为平衡各方利益，楼盘规模都不大，大部分为10、11年后的集中供应，也因为没有地块出让计划，一蜂窝上市，导致新江湾整体被长期压价，到15年中才随大盘开始急涨。楼盘数量较东面多，争取概括下各盘的看盘感觉及2手行情哈~~~
－中凯城市之光 Y15 容积率2.0
面对中央景观湖的楼王视线不错，有些号牌的低层采光会受部分遮挡。当年开发商希望迅速回款，故是毛坯交付，赠送中央空调及地暖设备。15年有几套据中介说可以做一手更名，但实践下来交了意向也没看到房，也没见到房东，所以说一个靠谱专业的中介也非常重要（有空展开）。
－ 建发系列
建发在西块有多块地皮，项目分别有：
建发江湾萃（高层平层类） Y12容积率2.0
建发璟墅（叠拼类） Y13容积率 1.2
建发珑庭（多层平层） Y15 容积率 2.3
建发商住
最早开盘和建成的是江湾萃Y12，殷高西路淞沪路口，3栋紫红色外立面，精装3房及4房为主。个人喜欢南面2栋的西边套中区，噪音小、前无遮挡，既有通透视野，又能观小区绿化。全盘最牛掰的是超大打通的双阳台，目前见过的最大阳台，应有二十平方不止。
建发璟墅和建发珑庭主要在13、14年开盘。璟墅位置靠近银亿领墅，为叠拼别墅产品，珑庭为一梯双面开户的平层产品，靠近星汇广场，皆为精装修交付。
最近璟墅有上叠一手更名的房源出来，280平总价1800万，感觉性价比一般。
－绿地海珀璞晖 Y14 容积率2.0
小户型，开盘单价4w+，不低，但总价不高，开盘几天即刻清盘。二手出来单价不低，15年头从100出头的小3房挂500w，到16年头的850w上下，也是醉了。
－保辉香景园 Y12及润地华庭Y13 容积率2.0
二个小区皆为4、5幢楼，户型较大，房型规整，栋距也较大，且紧邻地铁站，与九龙仓隔着淞沪路东西相望。保辉阳台面积很大，得房率应该不错，就是没有地暖，作为大户型来说略有遗憾；润地装修更精致些。
－金浩园（在建，纯听说，待考～）
在润地的北面，沿殷行路又挤进一个小区。听说90-130平，价格未出，按照目前拍地和二手行情，7-8w是非常保守的价格了。（还未来得及实地看盘，待考～）
－上合园 Y14 容积率1.2
在部队这片里面,除中凯和建发，属于较大的楼盘规模咯，开盘时500w+ 3房全南精装修，小区外围的路政绿化还算良心，好于淞沪路以西大多数路段的公共绿化。
地下车库因物业收费过高（1000+/月）上过新闻，业主大批车辆停在路边，最近交通整治，貌似被导流回车库了。
－保利维拉 Y11 容积率1.0
8栋多层电梯全装修洋房构成，保利在上海第一个全装修楼盘。小区不大，总户数一百多户，作为纯公寓住宅的容积率达到1，即使和叠拼或混合类小区相比也属低密度。
户型主力为85平的2+1房，及部分130左右的3+1房，一楼带同等面积全明地下室。楼盘位置较偏，靠近国权北路三门路，不过距离新建18号线（财经大学站）仅800米。
－旭辉江湾墅 Y14 容积率1.0
毛坯大平层红砖洋房及联排别墅，产品稀缺，绿化也做的不错，挺心水的盘。只可惜大平层的阳台几乎都被各种封掉，破坏整个老上海感觉的弧形大阳台的感觉。区域位置很安静，和银亿南北相望。
－银亿领墅 Y14 容积率1.0
与旭辉江湾墅一样，属于西块较高端盘子，精装交付，叠加产品为主。楼盘边上零距离是本溪路幼儿园政蓝部（示范）。
（政蓝路幼儿园已完工）
－三湘七星府邸 Y14 容积率1.0
西面地块三湘有2个盘子，七星府邸为多层公寓＋别墅。因为面积不详，别墅类别不详。70年住宅产权，楼盘无功无过，没有特殊的感觉。北面临殷高路的2排公寓为别墅挡了噪音，整个小区西南两面临河道。
－尊堡园 Y12 容积率1.0
小区构成有点奇怪，多层（刚需面积）+ 联排 + 超大独栋，很怀疑大独栋就是开发商老板留给自己的，其他房子就覆盖ta拿地和建造成本咯。
－文化名邸 容积率1.0
这是个新江湾板块内，一共几十套大面积别墅产品，fangdi网上还有一半在售，小区一栋栋排列叠加起来。入住率应该不高，后期一旦物业亏损，维护打理将陷入僵局，大概又是个部队关系弄的自娱自乐的项目咯。
若选择淞沪路西面的产品，个人以为还是要以知名开发商为主，如：中凯，旭辉，保利，银亿，建发，等，无论居住、投资都更有长线保障。
至于“戎”字系列的老干部保障房（戎辉苑等），偶有挂牌也竟上了6字头，不过军产房，那谁谁说的对“涨了，合同无效；跌了，合同有效……”
（老干部房基地总平面图）
－ 江湾翰林 Y13 容积率2.7
名字就很书香、很隐于市的感觉，瑞安系列，离五角场、大学路零距离。当某年，新江湾悉数楼盘想慢慢涨价时，其3.8万的开盘价将全线涨价风扼杀在萌芽期。而从绿皮的二手房源挂牌价格来看，该盘的涨幅也大于绝大部分11年-14年间新江湾的开盘项目，期间的总体开盘价在3.5-3.8w（绿地等小户型4w+）上下，目前挂牌在7-8w左右，而江湾翰林则在9w左右。👇
－创智天地 Y07 容积率1.2
大学路，五角场核心位置，商业氛围很浓，很多业主出租给到小商户，如果目前二手接盘自住的话，感觉意义不是很大。
－三湘未来海岸（部分为住宅产品） Y13 容2.8
之前未曾关注，价格一直不高，16年春节前后还有100w出头的总价，不过在325限购令出、全上海商住迅速去化的当下，其二手价格也水涨船高。
－江湾68公馆（尚浦名邸商住）Y15
2015年10月底“悄悄”开盘，说悄无声息是因为售楼处建在B1层，且外部没有任何的宣传广告，同策代理，主要靠中原等中介公司来销售。BTW，很多朋友会反感中介的介入，其实中介只是从代理公司或是开发商这边提成，如何能通过专业的中介，拿到开发商最大的销售折扣，才是中介和购房者最互惠互利的事实，而在这过程中，专业的中介销售体现其对开发商和购房者的双重价值，个人观点，不喜勿喷。
刚刚歪了个楼，说回68公馆，最大亮点是化解了商住通常的显著缺点：全明一梯一户、煤气入户、刷卡入户、得房率82%（含附赠面积）、同尚浦名邸（万科翡翠）共享同一住宅小区（包括50%绿化率、儿童乐园、会所及游泳池等）。当然，物业费率高，10.4每平高力国际打理，而铁狮门买地较早，目前剩下42年产权，地理位置无需多论。
简单一二句话流水账带过，规模和档次来说应该：
铁狮门（民府路以南，二期开工在建）> 嘉誉国际悠方（殷行路以北，建成，部分商家入驻）> 星汇广场（建成，部分商家入驻）。
沿国安路的建发，绿地，等等。没看没看没看，不过永辉啊，城超啊，星巴克啊，布点在新江湾会越来越多，这点深信不疑咯。
以上种种，皆纯ds无聊探盘点点滴滴～～ 未曾多方考证，若有出入，勿怪哈～～
不成文
新江湾整体，因前述供应量及投资客等关系，大部分的盘升值幅度逊于大盘，不过也因总价的门槛，总体居住氛围和社区气质相对明媚，于自住而言不能不说是个极大的加分点。相信随着D7和铁狮门的相继成型，以及交通各个环节的打通互联，更为知性、便利、成熟社区氛围指日可待。
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