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北上广深等银行大幅上调首套房贷利率,​高房价仍将持续?

2017-06-20 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


近来,“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧,一些二三线城市也不断跟进,部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。


随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧,楼市将会如何?“定向加息”会有何种影响?



部分银行首套房房贷利率上浮10%




最近,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,此趋势已逐步蔓延至二三线城市。


监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,同比去年5月份则是4.45%。



记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到,自今年5月1日起,北京地区房贷利率普遍有所上调。


☆ 首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;

☆ 二套房房贷执行基准利率的1.2倍。


而此前,北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折,二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。


进入6月以来,北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者,进入6月份,首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍,较5月份上浮了10%,二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。


记者从厦门市部分银行和房产中介获悉,自今年5月起,厦门首套房贷款利率持续收紧,多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来,厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。


记者注意到,福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐,有的上浮比例达10%。同时,二套房房贷利率首次调整,从原先执行基准利率上浮10%,调整为上浮20%。


房贷利率上调同时,房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映,今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函,但直到目前还在等银行给放贷额度。


厦门一家商业银行的工作人员称,今年初以来信贷额度不如去年宽松,房贷额度更是有总量控制,因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了,如果没有客户还清房贷,新的客户很难拿到贷款,只能等待”。


楼市“定向加息”有何影响


近期,多个城市的多家银行收紧房贷,究竟为何?


厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示,金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格,银行同业存单发行量骤减,房贷基准利率的利率水平已超过了4.9%,这意味着资金成本在不断提高。


“资金成本涨的比房贷利率快,银行必然会充分权衡其中的风险因素。”中原地产首席分析师张大伟说,尤其今年3月北京出台各项楼市调控政策后,银行对抵押品的风险意识更是不断提高,所以房贷审批难度加大。


“融360”分析师李唯一表示,现行政策下,严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况,即使大幅上调房贷利率,利润也十分有限。从资源配置角度讲,这部分资金资源未带来预期收益,则会被配置到收益更高效的业务。近期房产交易量亦大幅下滑,部分银行会权衡成本与利润,进而收缩房贷业务。


在戴亦一看来,“定向加息”会直接导致购房成本增加,这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法,背离了调控目的。


戴亦一说,调控的目的不应是为了抑制刚需,若动辄采取“一刀切”的方式,可能会误伤,“刚需人群属于购房的弱势人群,应该让他们买得起房、住得上房。”


楼市将往何处去?



今年6月12日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组,发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。


数据显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。


业内人士预计,一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析,随着近期资金成本不断上升,商业银行需要控制房贷业务的成本,对资金的流向和使用作出新的规划。而且,6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”,在今年金融去杠杆压力之下,银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下,银行展开资金争夺战,纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率,这必然使得银行吸储成本提升。


张大伟认为,受房地产调控政策及年中考核等因素影响,预计银行年中会一定程度上收紧房贷,而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格;该趋势是否会加快,还取决于资金价格上行的速度。


易居研究院智库研究总监严跃进表示,房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响:一是增加购房者买房的成本及难度,迫使整个房地产市场逐渐降温;二是影响房地产成交量。不过,房企可能会通过各种形式的策略性降价,来对冲房贷利率上调对销量的影响。


在戴亦一看来,有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预,金融机构不应在房贷政策上“一刀切”,应区别对待各种购房者,从而支持购买首套房刚需客户的积极性。




延伸阅读:


高房价是一线城市的历史宿命?


中国住房市场存在严重的结构失衡,大城市特别是一线城市住房供求矛盾突出房价畸高,这是公认的事实。对于如何解决这一结构性问题,多数人主张扩大一线城市土地供给,紧缩中小城市土地供应。


2017年5月26日,全国人大财经委副主任委员黄奇帆于复旦大学的专题讲座中也提出,中国存在土地供应失衡,大城市人口集中多流入多,结果每年新增的住宅用地反而相对要少。据此他认为,大城市人多就应该多供地,实现人口应跟着产业走,土地应跟着人口走,土地供应爬行钉住人口规模。


从直观上看,人越多需要的住房就更多,扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看,在大城市病和人口涌入压力面前,特大城市的有效供地能力极其有限,可能不足以对住房市场走势产生重大影响。


通过扩大供地来解决超大城市住房供求矛盾,逻辑上非常简单直观,其实际效果如何呢?


曾有这么一个特大城市,1986年常住人口达到1028万,首次进入千万人口俱乐部。在城市化和大城市化的背景下,随着人口的不断流入,2005年该城市达到1538万,19年净增510万人。此后人口流入加速,接着只花了6年,人口规模又增加了约500万人, 到2011年常住人口已经突破2000万,达到2018.6万人。


与超乎预期的人口激增相适应,城市规模被动地一圈圈摊大饼式地往外扩展,由二环扩展到六环,目前大七环也正在建设之中。这应当就是土地供应钉住人口规模的直接结果。在15年前,该城市三环外就属于偏僻得没人愿去的地方。而今六环外的住房单价,都要比很多二线城市最贵的住房还贵一倍以上。


由于人口的激增和城市建设规模被动扩大,这个城市正饱经受严重的城市病和高房价症。众多城市居民的宝贵青春,都在超长的上下班通勤时间中被不知不觉消耗。城市过大也造成人情的淡漠和生活品质的严重下降。城市过大还有一个必然结果是房价畸高,尽管房价全国第一,住房还经常需要抢购。


最要命的是,由于患上严重的大城市病,这个城市不得不向外疏散人口。为避免疏散人口重新聚集,住房供应不仅无法有效扩大,还必须呈相对收缩的态势。大家都知道,这个城市就是北京。


由北京案例可见,遵循扩大土地供应原则来解决一线城市的住房供求矛盾,最终可能将掉入如下“摊大饼”陷阱:人口涌入——建设摊大饼——人口进一步涌入——进一步建设摊大饼——人口再涌入——再进一步摊大饼——大饼无法再摊、人口继续涌入——无法治理的高房价症及大城市病。


这是因为,在城市化及大城市化这个特定的历史阶段,大城市人口的涌入是动态的,并不会随着土地供应的及时跟进而停滞不前。扩大的土地供应,必将被更多的人口涌入所消化。而受制于资源环境交通等的承载能力,大饼又不能无限制地摊下去。


所以在一线城市,土地供应最终是没法钉住人口规模的。或者说,高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命。为了稀释房价这一无法达成的目标,而将城市摊成一个让人难以接受的超级大饼,这个教训是非常深刻的。


从现实看,大多数特大城市,土地扩大供给的空间已经很小了。通过扩大土地供给来平抑大城市房价,只能是一个望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供给,也不是说房子可以一直盖下去。这还需要考虑到区域的环境、交通、公共基础设施等的承载能力。



仍以北京为例,尽管有人“惊奇”地发现在四环到五环之间、五环到六环之间还存在不少空地,二环以内甚至还有大片平房,从而认为它还有很大的供地潜力,这实际上是一种误解。


如果北京把这些空地都盖上了房子,把容积率进一步提高,那交通拥堵问题将极度恶化以至于无解。在私人汽车时代,我们的特大城市都不同程度存在人口过载或土地过度开发现象,其现实表现是交通的极度拥堵。


如果要进一步提高土地开发强度,只能放弃私家汽车出行,而改走公交出行战略,否则交通可能要完全瘫痪。但私家汽车出行,又是我国国民百年中国梦的一个重要组成部分。禁止出行私家车与中国梦相悖,最终或是不得人心、无法推行的。


在这种背景下,特大城市如果要提高或至少保持现有宜居水准,不仅没有条件扩大供地,还需要把现有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通过整治开墙打洞、拆除违建、迁走批发市场等低端产业等形式,把低端产业吸附的人口导出。这项运动,在我国的一些特大城市正在轰轰烈烈地开展。


所以,在未来的很长一段时间内,中国的特大城市都没有扩大住房供给的潜力,甚至还需要拆除一部分老旧、违章住房,以缓解交通环境压力、维系城市宜居水平。



总之,只要人口城市化和大城市化的动力不发生根本性改变,高房价几乎就是现阶段我国特大城市的宿命:


不扩大土地供应,中国特大城市住房市场必将逐步陷入“香港化”,具体表现为超高房价和低居住水平。


而扩大土地供应,随着更多人口的涌入,中国特大城市住房市场迟早也将逐步“香港化”,同时还要掉入“摊大饼”陷阱无法自拔。


该如何抉择,可谓仁者见仁,智者见智。雄安新区的设立,也正是基于跳出特大城市这一两难选择困境的一种新尝试,力求为人口稠密地区解决住房供求矛盾探出第三条道路。




综合自财经、华尔街见闻等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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