高新区要逆袭，再造一座“滨河国际新城”？
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前言：
26年前获批的高新区，已经不那么新了。
看现在的郑州多么热闹，中原区的常西湖新区，经开区的滨河国际新城，东区的绿博白沙，各个新区你方唱罢我登场，唯独高新区显得落寞。
提起高新区，人们的脑中划过几个标签：高校多，厂房多，楼盘多，交通马马虎虎，配套一般，地铁一号线等。
目前区域房价13000左右，对于大多数手头三四十万首付资金的郑漂来说，是一个不错的选择，除此之外，就是在同一个等级的二七新城或者管南片区里面挑挑拣拣了。总之，就是屌丝、刚需的代名词。
这就是当前的高新区，不好不坏，不惊不喜，一切只是还可以，似乎这样发展下去也挺好。
然而，不甘平庸的高新区引入中建来作为一级开发，一座双湖科技城横空出世。中建喊出口号：打造郑州“双子座”，西有高新双湖科技城，东有经开滨河国际新城。这个牛逼哄哄敢跟滨河齐名的新区，到底如何？我们一探究竟。
区域位置
首先，看看这个新区在哪？
我们放大一下看位置——
大郑州西北边陲，直线距离CBD22公里，火车站18公里，绕城高速2.4公里，可以说是高新区和荥阳的交界地带，万科城五期的业主大概知道在哪。
单从宏观区位来看，确实一般般了，既比不过郑州东南发展带上滨河国际新城，也比不过市府光环加持的常西湖新区。不过细想之下，高新区哪还有大片土地可供打造新区呢？
高新区发展较早，西四环以东早被各个开发商和高校圈地，科学大道以南则是产业聚集区，散布大量企业厂区，又有陇海铁路阻隔，只能往西北发展。
虽然大区位不尽如人意，但这个新区还是站住了政策风口。
政策背景
2016年，河南郑洛新国家自主创新示范区获批。该示范区依托郑州、洛阳、新乡3个国家高新技术产业开发区，将举全省之力建设成为具有较强辐射能力和核心竞争力的创新高地。
随后，市政府出台《郑州市国家自主创新示范区发展规划纲要（2016~2025）》，为郑州自创区建设提供了行动纲领。在“一谷一中心、 五区二十园”的发展格局打造中，“一谷” 即以郑州高新区为核心，建设中原科技创新谷；“五区”以郑州高新区为核心区，以郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、金水科教园区为辐射区。郑州高新区迎来二次腾飞的机遇。
风口已来，但打铁还需自身硬，我们看一下它是怎么规划的？
整体规划
整个新城呈一个扇形，规划范围由莲花街、翠柏路、河阳路、河阳北路、明珠路围合而成，规划用地总面积约为3.91平方公里。
官方是这样描绘的：
双湖科技城以区域内“天健湖”和 “天德湖”为重点，以湖心岛高端商务为特质，打造“双湖环岛汇一心”的生态智慧之城。
看到这里，你肯定会想到一连串的新区湖泊，北龙湖、龙子湖、象湖、蝶湖……一般来说，湖的规模和新区等级挂钩，那就先看看这两湖吧。
区域东南角，由明珠路围合而成一个湖心岛，周边一圈水域就是传说中的“天德湖”，天德湖为天然水系，水域面积459亩。
现状如下▼
规划图显示一圈水域不大，但实际看下来，水面广阔，水质清澈，远处就是湖心岛，两岸柳树均已成型，整体观感相当不错。
而创新大道以西就是天健湖公园，占地约900亩，其中水域面积约300亩，湖区东西长约1500米，南北宽约250米，平均湖深3.5米，设计蓄水量52万立方米。天健湖公园2013年10月开工，现已成为周边居民茶余饭后的休闲场所。
这样，须水河将天德、天健两湖相串联，形成难得的双湖生态系统，合计759亩的水域面积，与其他新区动辄千亩的集中型大湖相比，少了几分磅礴，多了几分别致，再加上又是成型湖泊，倒也不落下风。
看过湖，再来看内部的规划和当前进展。
双湖科技城共分为南区、北区、中心区三个区域，南区为160万㎡高档滨水社区（容积率＜2.5，这点和滨河很像），北部为178万㎡的创客公社（容积率＜3），中心区为243万㎡商业、娱乐、创客园区等。这样分区，可能有以下几个原因：
（1）南区靠近万科城五期，未来连成一片，形成规模效应，而且被两个湖泊和须水河半围合，居住价值高，易于打造高品质社区，相当于新城的居住区。
（2）北侧莲花街路北，是大量的产业园区，其中金玺总部港，是高新区政府着重打造的电子电器产业园区，地块北部做创客公社，两者可形成呼应，相当于新城的工作区。
（3） 而地铁9号线在金盏街两端设站，导入大量人流，做商业娱乐自然最合适不过了，相当于新城的休闲娱乐区。
要想富先修路，区域边界的大路均已成型，如西侧创新大道和北侧莲花街已通车，翠柏路虽未通车，也已基本完工。但区域内部仍然是荒地，小路还未开工。
创新大道已通车，远处是万科城，两边围挡内是中建工地▼
莲花街已通车，两边围挡内是中建工地▼
最西侧边界翠柏路，围挡内是已完工的道路▼
地铁方面：地铁9号线二期从片区经过，设有2个地铁口，分别在红松路金盏街交叉口，创新大道金盏街交叉口；郑州市轨道交通9号线二期工程设计总体总包招标公告显示:计划通车时间为2020年12月28日。此外最近的就是地铁8号线，但8号线主要沿科学大道，离地块距离较远，不作参考。
配套方面：片区内规划有4所小学、2所初中、1所高中（郑州中学高中部），还有一座集体育馆、游泳馆、图书馆、剧场、服务中心等功能的“五馆合一”；还规划了一所三级甲等医院——郑州市中心医院高新医院，但未见开工。
郑州中学高中部，主体结构初具雏形▼
五馆合一效果图，没看到工地，这种沉淀资金的项目，预计前期不会建。
安置房的进度很快，岗崔安置房、朱砦安置房将于2017年底交工，枣陈安置房将于2018年底交工。
远处是岗崔安置房，外立面已经做好。▼
朱砦安置房，外立面已经做好，只差景观和围墙。▼
地产开发
区域的规划落地离不开资金，地产开发自然少不了。
2017年6月21日，中国海外发展有限公司发布公告，宣布将成立项目公司开发一块位于郑州的住宅用地。这块地就是中建地产在16年12月28日拿下的高新区朱砦合村并城项目郑政出[2016]149号地，位于高新区创新大道东、河阳路北，即天健湖北侧，宗地总面积75987.55平方米，折合113.981亩，出让年限70年，最大容积率2.5，建筑密度小于25%，这是双湖科技城首次出让地块。
当然，100多亩仅仅是开端，也许以后双湖的住宅都会由中海垄断开发。这要从中海换帅说起， 2017年1月1日中海地产发布公告，宣布颜建国将担任公司执行董事兼行政总裁之职。这是大股东中建支持下的换帅，颜建国一改前任与中建不温不火的态度，迅速向东家靠拢。
换一个中建系的领导，没什么不好。中建资本雄厚，在郑州掌控着大量一手土地资源，正好能够弥补中海拿不到地的劣势。
在该地块的项目公司——郑州海捷房地产开发有限公司中，这种亲密合作可见一斑，股东为中建方程投资有限公司和中海地产，其中中海地产拥有65%股权，中建方程拥有35%股权。
具体操作方式为中建方程以在建工程转让，将土地转让给中建方程与中海地产组成的合资项目公司，而中建资本负责在开发建设过程中提供融资贷款，这样，中建获得土地出让、贷款利息、开发利润三重收益，而中海则解决了房企最头大的土地和资金问题，可谓双赢。
结语
（1）大区位是双湖科技城最大的遗憾，它最大的劣势是没有处在城市发展带上，注定整体价值难以媲美滨河，反观滨河的成功，何尝不是归功于郑东新区和航空港区双重利好。
（2）相比其他新区，他只有区区4平方公里，无法与其他造城级新区相提并论，较小的规模也将制约未来发展，当然小有小的好，成熟快。
（3） 相比滨河国际新城的断带感，双湖科技城的区域边界衔接好，南侧万科城，北侧产业园区都已建成，莲花街，创新大道可以快速接驳老高新区。
（4）建设进度较快，最核心的湖景已有，主干道贯通，安置房即将交付，医教配套地铁可期，所以请别用画大饼来形容它。
（5）未来可能是中建中海垄断区域，可能出现不了滨河那种百家争鸣的情形，对房地产市场发展不一定是好事，中海的小区，你懂得。
综合来看，这是一个前景可期，可快速兑现，但潜力有限的新区，但不管怎么样，咱高新区也有湖了不是？
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