买房贴士 | 买房前怎能不弄清楚商品房认购书，否则……
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商品房认购书
商品房认购书的范本及解读
在目前的商品房销售中，商品房认购书成为开发商套住购房者的一种手段，使许多购房者欲罢不能。既然暂时不能取消商品房认购书，那么就把商品房认购书规定得清楚明白，使开发商无法把它作为欺诈的工具。
第一条 鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人支付____元定金一事达成协议如下。
【解读】《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金属于金钱担保的一种形式。定金分为成约定金、立约定金、证约定金、违约定金、解约定金。本协议的定金对本合同而言是成约定金，对《商品房买卖合同》是立约定金。定金与预付款、保证金、押金、订金的区别是适用定金法则，即给付定金的一方违约无权要求返还定金，收受定金的一方违约双倍返还定金。
第二条 销售许可：根据建设部《城市商品房预售管理办法》第五条规定，买受人进行房屋预售应当具备并且已经具备如下条件：
1、交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为________
2、出卖人已经办理并持有建设工程规划许可证和施工许可证，号码分别为________;
3、经过房屋销售许可机构____的批准，取得房屋预售(销售)许可证，号码为________。
【解读】上述几个证书的顺序是开发商交付全部土地出让金后取得土地使用权证书，持有建设规划许可证，有监管银行出具的项目投资达到25%的证明，同时具有商品房开发计划、预测报告、营业执照等附件才能到政府相关部门取得商品房预售许可证。
第三条 广告承诺：
1、买受人根据出卖人于____年____月____日刊登在____报第____版的广告，参考出卖人提供的广告(包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络)，与出卖人就购买商品房一事进行协商。
2、出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节上没有做出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。
3、广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例。如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同。
【解读】套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和。广告本为要约邀请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。但是商业广告的内容符合要约规定的视为要约。要约是向特定人发出的协议内容具体明确并希望受要约人承诺，一旦受要约人承诺合同即成立的意思表示。简言之，要约邀请没有法律约束力，但违背要约则要承担法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。”因此广告中对房屋的明确描述和允诺即使没有写入合同亦视为要约。
第四条 合同标的：本房屋位
于___市___区(县)___路___号___楼___层___室，目前处于正在施工(或已经完工)的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片;房屋所在楼房共有____单元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于_____单元___层，朝向为____。
【解读】此条款是对房屋修建状态的介绍，由于买受人不知道房屋的具体建设进度，因此出卖人有义务向买受人介绍房屋状况。
第五条购买过程：出卖人确认买受人希望购买的第____楼____户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。如果买受人发现原选住宅的认购合同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人承担的违约赔偿责任为每平方米支付1000 元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。
【解读】诚实信用原则是市场经济的帝王条款，出卖人应该平等地对待每一个消费者。因此出卖人提供虚假信息致使买受人重新选择是违背商业信用的行为，应该视为商业欺诈。
第六条 房屋面积：房屋总建筑面积为____平方米，其中套内建筑面积为___平方米，阳台建筑面积为___平方米，室内墙体面积为______平方米，分摊的共用面积为______平方米。
【解读】房屋建筑面积是套内建筑面积与分摊的公用面积之和。套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积三者之和。分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。
公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
第七条 房屋价格与交付：
1、基本价格。买受人所购房屋价格为人民币___元(大写：___元);按套内使用面积计算为每平方米___元，按建筑面积计算为每平方米____元。
2、价格稳定。出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人(差额应在合理范围内)，否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。
3、交付时间。商品房交付时间为__年__月__日，广告所承诺的社区设施环境交付时间为___年___月__日。
【解读】房屋的交付是商品房买卖合同中的关键条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”因此一定要注意房屋的交付时间。房屋的交付时间必须明确，但对社区设施环境的交付也不能忽视，实际案例中有社区服务设施拖了几年最后改做他用的沉痛教训。即使按《合同法》第61条合理时间交付，实践中合理时间的解释又得由开发商提供解释，麻烦得很。
第八条 签订《商品房买卖合同》：
1、协商时间。双方承诺将于___年___月___日就《商品房买卖合同》的内容进行协商，并将于__年__月__日前签订《商品房买卖合同》。
2、合同内容。《商品房买卖合同》的具体内容包括建设部示范文本的内容、出卖人提出的附加条款、买受人提出的附加条款、双方认为应当签订的其他条款。
3、买受人义务。如果出卖人有证据证明买受人未在本合同约定的时间内到达销售现场并就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为买受人违约。
4、出卖人义务。如果买受人有证据证明买受人或者代理人已经在本合同约定的时间内到达销售现场，但出卖人未就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为出卖人违约。
5、无过错。如果双方均未同意对方提出的关于《商品房买卖合同》的内容，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，或者双方协商解除本合同，则双方均不承担违约责任。
【解读】《商品房买卖合同》的签约地点、时间是商品房认购书约定的目的条款。但是最终是否达成买卖合同要看双方的合意。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第115条规定的定金罚则是在买受人和出卖人任何一方“拒绝订立主合同”的情况下适用的。因此如果买卖双方都不是拒绝订立主合同，而是因为就商品房买卖合同的具体条款无法达成一致意见导致未能签约的不能视为拒绝订立主合同。买受人和出卖人都不承担违约责任。
第九条 履约责任：
1、权利瑕疵。如出卖人在本认购合同签订前或者《商品房买卖合同》签订前，将房屋出售或者抵押给其他第三人，则出卖人除返还双倍定金外，还应当赔偿买受人的1万元损失。
2、买受人违约。如果发生买受人违约的行为，买受人己经支付的________元定金将归出卖人所有。
3、出卖人违约。如果发生出卖人违约行为，出卖人承诺将在3天内将买受人支付的定金双倍________元以现金形式支付给买受人，否则每延迟1天将支付300元违约金。
4、双方均未违约。如果双方未就《商品房买卖合同》的内容达成最终协议，则出卖人承诺将在3天内将买受人已经支付的定金________元以现金形式支付给买受人，否则每延迟1天将支付500元违约金。
【解读】如果出卖人将本协议约定的房屋出售或者抵押给第三人，就本协议而言承担违约责任，双倍返还定金并支付违约金。但是支付双倍定金和违约金的时间必须明确否则遥遥无期。对《商品房买卖合同》而言则是违背先合同义务，承担缔约过失责任。缔约过失责任是因一方当事人的过错导致合同不能订立或成立使对方当事人遭受损失应该承担的责任。出卖人违反初步协议造成买受人的信赖利益的损失要承担赔偿责任，所以适用定金法则和违约金。
第十条 合同生效及其他：本合同一式六份，双方各执三份;双方签字盖章且买受人支付定金后生效;如双方发生争议，由市仲裁委员会仲裁。
【解读】本规定说明定金合同是实践合同，交付定金后合同生效，定金没有交付则合同不生效。买受人交付的定金是成约定金。合同的成立和生效是不同的概念。一般情况下合同经双方合意达成一致签字，合同成立。合同的生效是成立的合同内容不违背国家法律规定就对合同当事人产生合同约束力，如果违背国家法律或者行政法规的强制性规定，合同不发生法律效力，为无效合同。
好了，本文接近尾声……
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