【关注】马光远：房地产剩最后的晚餐，将迎不可回避的崩盘
小探说，2015年70个大中城市房价数据的变化说明了什么？或许你之前看到过不少的新闻消息，但小探今天还是想和你分享下业内人士的分析~
国家统计局发布了2015年最后一个月70个大中房价数据，其中，新房环比上涨的城市有39个，价格下降的城市有27个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%。同比上涨的城市有21个，价格下降的城市有49个。其中深圳最高涨幅为47.5%。
二手房与环比上涨的城市有37个，下降的城市有24个，持平的城市有9个。同比上涨的城市有35个，价格下降的城市有34个，持平的城市有1个。二手房最高涨幅仍然是深圳为，42.6%。
2015年70个大中城市房价数据的变化说明了什么？
第一，在3月之后政策的回暖下，一线城市，重点城市和热点城市受政策的刺激，无论是销量，还是价格都全面回升，个别城市如深圳、上海出现了暴涨的现象，这在我之前分析房价走势的额趋势基本吻合。
第二，2015年，全国房地产的销量和销售额，将再创新高，但这都是因为我所讲的三类城市的回升导致，并不能掩盖其他城市库存高企的事实。销售和投资的背离其实揭示了这种真相。
第三，三线及以下城市房价将长期处于盘整，天量的库存会成为影响这些地方房地产以及整体经济的最大因素。对这些城市而言，吃土地，依靠房地产的日子基本结束。
2016年房地产会如何？
这个问题已经多次阐明我的观点，其实最早的观点在2014年10月1日我的文章《不是每一朵野百合都会有春天》里，最近看到一些之前叫嚣房地产还有20年的好日子的开发商也认为三线城市的房子有些可以炸掉了，这话，我至少在两年前就说了。我的关于2016年房价的详细观点，可以参阅我之前的文章。再重复两点：
第一，2016年房价分化的走势会持续，由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段，这些地方的房价明年至少还有10%的涨幅，投资这些城市的房子问题不大；
第二，考虑到2016年房地产政策的刺激力度，三四线想买房子住的也没有问题，房价暴跌的概率建立在中国经济出现危机的基础上，我认为，2016年中国经济全面陷入危机是小概率。
第三，记住，这将是中国房地产最后一次救市，也是中国房地产的最后一顿晚餐。吃完这一餐，我们将不得不面对的，就是在透支一切概念之后，房地产迎来不可回避的崩盘。
所以，李嘉诚是对的，王健林下调房地产指标也是对的。在万达年会上，老王的一曲《苦行僧》，“假如你已经爱上我，就请你吻我的嘴”。政府的爱没有变，可是，这真的是最后一吻，政府最终会痛下决心和房地产“吻别”。
房价的逻辑，兼答为什么这几个城市房价可能大涨
统计局2016年1月18日公布了70个大中城市2015年最后一个月的房价数据。70个大中城市的房价我从来都觉得是最不可信的数据之一，比如，2009年中国房价大涨的那年，这个数据显示房价一年只涨了1.5%，沦为笑谈。但如果从趋势看，这个指标也能够反映房价的基本走势。
比如，从2015年全年看，70个大中城市的房价数据起码可以告诉我们这么几点：
NO.1、热的很热
在政策的刺激下，包括一线城市在内的房价回暖的态势明显，特别是四个一线城市，全年同比的涨幅都很乐观。比如，深圳的涨幅高达47.5%，比高利贷和贩毒的收益都高，而且很靠谱。相信2015年年初没有人想到深圳房价会涨到这个程度。
NO.2、冷的很冷
尽管一线城市和一些热点的二线城市，比如南京、杭州、福州、厦门等，涨幅可观，而且预期升温的态势仍然在持续，但大量三、四线城市，因为库存的压力，仍然处在深度调整中。这两天我看到媒体报道，一个一直以来很乐观的开发商说，一些城市的房子只有炸掉一条路了。恩，这话我至少三年前就开始讲了。
NO.3、有的更热，有的热不起来
如果2016年政策发力，一定会让热的城市更热，但冷的城市恐怕热不起来。2016年政策的着力点是去库存，但一线城市、部分二线城市、一些热点城市和未来人口流入的城市，需求旺盛，根本不存在去库存的问题，一旦政策发力，等于火上浇油。而那些库存压力很大的三、四线城市，不管政策如何发力，都很难点燃市场的热情。
这些情况，早在2014年9月30日我的文章《不是每一朵野百合都会有春天》里谈得清清楚楚。前一段时间，我在功夫财经的文章《2016年，这几个城市的房价会大涨》里对一些可能明显上涨的城市进行了列举。文章发表之后，很多网友不断问我，为什么我认为某个城市会大涨。我认为，大家之所以对房地产的一些问题有困惑，对一些明显忽悠的概念搞不清楚，除了羊群效应，关键还是很少有人去理解房价的基本逻辑。
大家要知道，价格只是一个表象，在表象的背后，则是影响价格的一系列因素，这些因素最终的合力导致了价格的生成。房价走势如何，不是靠一些诸如什么“刚需”、“城镇化”、甚至“二胎”之类的概念，而是靠支撑房价的重要逻辑：
房价某种程度上是货币现象。过去10年，中国房价上涨背后最大的推手，就是货币。过去10年是中国房价暴涨的10年，在这背后，则是M2的膨胀。目前中国的M2已经超过了137万亿，之所以没有发生很严重的通胀，主要是因为房价吸收了这些水分。大家记住，我之所以强调2016年一些城市的房价仍然会上涨，是因为2016年货币政策宽松的预期很明显，而且，全年很有可能进入负利率时代。大家记住，在负利率的情况下，大城市的房价没有下降的先例。
千规律，万规律，供求规律是第一规律。过去很多年，房地产最流行的一个概念就是“刚需”，我批驳“刚需”这个概念很多年，因为经济学上从来没有一个需求叫“刚需”。需求指的是收入约束曲线下的需求，比如，我对中南海里的房子有想法，但这不是刚需。人人都爱大房子，但你的收入必须足够承担才可以，所以真正的供求规律是有购买力的需求。过去房价飞涨，政府控制不住，原因只有一个：房子不够。现在80%的城市房子供应严重过剩，房子不再短缺，价格是不可能上涨的。就此而言，未来房价上涨的城市是需求仍然旺盛的城市、人口流入的城市。
过去有人讲，在中国城镇化完成之前，房价都会一直上涨。这也是一个伪逻辑，因为：第一，这个逻辑假定现在城市里的房子都住满了人，农民进城，都需要建新的房子；第二，它假定进城的农民都能买得起房子。很显然，这两个假定都不存在。关于中国房子的库存，我在之前的文章里都很详细地论证过，在此不再赘述。但城镇化的逻辑告诉我们，未来人口流入的城市，对住房的需求是实实在在存在的。
这是过去开发商一直告诉大家房价不会跌的逻辑，因为政府要靠房地产，所以政府不会让房价跌。但这个逻辑也建立在供求规律的基础上。当房子少的时候，政府可以卖地，但当房子多的时候，政府就无法依赖土地财政。当然，土地的逻辑也意味着，一些土地供应稀缺的城市，房价的上涨就具有天然的基础。比如，兰州的房价为什么比西安贵，很简单，西安地处800里秦川，一点不缺地，而兰州地处黄河边上，几面都是山，土地相对西安还是比较稀缺的。再加上甘肃的城市资源也少，大城市只有兰州一个，这导致兰州的房价未来仍然被看好。
当然，还会有其他的一些逻辑，比如股市跷跷板逻辑。但我认为，就2016年而言，货币逻辑、供求逻辑、以及一些城市的特殊性将决定房价的走势。我仍然坚持之前文章中的判断：不是每一朵野百合都会有春天，冷的更冷，热的更热的格局将依旧。
来源：来源：光远看经济、功夫财经， 南宁地产圈综合整理
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