【分析】开放式小区到底好不好，来看看这个一线江景房的例子
小探说，近日，关于“街区制”的消息已经刷屏了，“中国不再建封闭小区，以建成小区逐步开放”一事引起各方热议，不仅地产圈的朋友讨论，一些知名人士也在关注此事。那么在地产从业者看来，“不再建设封闭式小区”会对住宅地产方面带来哪些深远影响？
以下是有关人士发表的一些看法，小探觉得值得一看，就推荐给大家了。
@叶欣然：那么对于这件事，你有什么看法和想法吗？欢迎在在留言区和小探一起讨论哦！地产朋友圈被这件事刷屏了，一夜之间就快速发酵出各种声音（支持的、不支持的、动机论的、违反《物权法》的等等不一而足，甚至卢俊还从新闻发布时间做了解读...），估计过两三天地产圈的各位话事者也会阐述各自的态度。所有的这些都说明了这份《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（后简称《意见》）对地产开发的震动和影响有多大。
简明从我有限的角度，纯义气地阐述我的一些如下：
1、说实话，《意见》全文很赞。假如早提出几年，我那时还在学校，估计会为之热血沸腾，同学之间得吃个夜宵、多喝几瓶酒，畅谈一晚了。摘取《意见》里我最喜欢的几点：
1）拒绝“大洋怪”建筑；
2）大力推广装配式建筑、制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建筑部品部件工厂化生产；
3）建设开放式小区；
4）免费开放公园；
5）提高城市规划水平（尤其支持高校开设城规专业）；
6）鼓励国内外建筑设计企业充分竞争；
7）落实工程质量五方责任主体的质量安全责任、推行总承包、推行工程质量保险制度；
8）推广节能、绿建；
9）建设地下综合管廊
这里面的内容真的早出来 10 年就太棒了，即使 5 年也是极好的！这几年，各个城市不断出现造型莫名其妙的建筑（基本上在学校课程和讲座里被批了一个遍）、几十年了国内还是民工现场制作的施工水平、一个个封闭小区把整个城市割离成一块块小城邦、大多数大学里的城规专业名存实亡（基本都是建筑学的附庸）、工程质量责任依然没有落实（各方主体权责不对等，出了问题也不好了难）、工程施工中各种分包转包（导致实际施工的工人、材料很难保证质量）、甲方充当施工员和监理（监理挂个牌的作用）……到了这个年代，国内大面建筑施工、城市规划不仅没有进度，甚至部分在退步。好了……说多了走题了，下面说回建设开放式小区的事。
2、
随手在 Google Earth 上截了个图如上。图中是长沙的“著名小区”- 湘江世纪城，相信长沙的朋友应该都对这个小区有一些了解。简单说一下：400 万建面、3.5 容积率、城北临湘江一线江景、以及据江为己有。如此黄金地段，400 万的大盒子一扣，临江的湘江路为之一断（或者说绕？），几百万市民无法临此江岸，小区架空而立，这么大范围内的交通隔绝于城市，真是让人扼腕叹息！且不说这个小区对城市的巨大负面影响，即使就小区内的市民而言，也并未便于生活（在长沙的可以去小区外围逛逛感受一下）。
大家内心充斥着危机感，什么东西不是私有的（或者少部分人占有的）就不安心，能占有就占有，浑不知共有的、透明的，大家才能享有到更多，每个小区扼住自己那一小块（实际上小区都很大，是一大块），无怪乎仅有的市政主干道修再宽都无法满足使用。
3、以后的城区新开发项目规划思路会是化大为小。景象可能大致为：4-9 栋住宅围合成一个小块，围合范围内为地下车库、小绿地、开放人行道，范围外是临路裙楼商铺，大大加强大范围内的流动性。集中式商业将部分地被优质商业街代替。小区快的划分直接影响土地出让规模、开发商合作开发、开发交房节奏更为频繁紧凑、小区不同小块更加丰富多样，当然建设开发难度更大（所以更需要装配式建筑）。
4、小区物业的管理模式将有很大变化。小区大门式的集中安保将退居楼栋内，区内道路、绿地、水景维护的权责将与市政约定权责。这将不是小区物业没事做了，而且更多更麻烦的事情做了。小区物业的管理者将有可能变成城市市政的维护者，物业和城管的关系更紧密了。
5、已建成小区进行开放确实有违《物权法》，实际上未按开放式小区模式进行规划的小区大多也没那么适合开放（区内道路的路宽、路形、影响临近低楼层业主），所以我并不支持强制开放封闭小区，即使适合开放的小区也应该征求业主同意并作补偿。这也是我为什么之前嗟叹开放小区怎么不早几年，这几年的疯狂建设已经把重要的区域大多建成封闭小区了，负面影响深远而不可估。
6、大家担心不那么发达城市的小区一旦开放，将面临不小的安全和卫生压力，我也是同意的。但是这不构成大的影响，实际上针对开放小区而做的规划、物业布设都能将这些影响降到很小的程度。
7、插空式的景观效果怎么做好，将是景观设计和施工人员需要重点考虑的事情了，以往的景观设计都是利用集中景观制造亮点。
一时间把自己想到的内容都写了上去，略带主观情感。以后有多想到的，不定期更新。
当然也有人从开发商的角度表达了自己的观点：
@杨敏：站在开发商角度，讲一下将来产生的影响：
1、抛弃大盘概念：现在哪个城市的开发商，动不动都是40万方、100万方，实际上分期开发一次性有10万方都很不错了。很有扯虎皮做大旗的虚假繁荣。所以，以后的开发商都会逐步抛弃大盘的概念，主打个性化、主体化、精致化小盘。很多三四线城市，就会少很多为圈地而圈地的行为；
2、楼盘底商增多：既然以后每个盘都限制开发地块面积，那么开发商就会用在住宅下面建设住宅底商或裙楼。卖不卖得掉不是关键，建设底商可以解决各位所考虑的治安问题，也能跟尽量把住户往楼上提，增强住户的体验感；楼盘底商增多的话，那么整个商铺的价格也许就会拉低；
3、土地价格更高：我想，这才是我们伟光正的党所考虑的事情。大型开发商都集中、小块拿地的话，有利于快速炒高地价，进一步拉高房价；
4、规避建设成本：各位所考虑的，谁来投资公共地块上的路网开发与维护。这个事情，新拿地的开发商是肯定不会做这个事情的。所以，开发商会想尽一切办法规避；
5、建筑容积更高：开发商都只能小块拿地的话，低密度无疑会极大的提高成本。因为，就算地价成本不变，管理成本、营销成本等很多不能分摊。所以，开发商会想尽办法使劲抬高容积率，
6、精简营销成本：以后，也许就不会为了那么三五栋房子建一个高大上的营销中心，房产电商类的网站估计会更受重视；
7、楼盘项目增多：大开发商想操作大盘的时候，会和当地官员苟合，把周边多个地块一起拿下来。那么，为了规避小区道路拿出来作为市政设施，开发商必定会小块拿地，且做成多个项目名称。到时候，满天都是眼花缭乱的地产案名；
8、物业服务贬值：一般来说，小盘的话物业服务通常不会太好。以后的物业公司，也许真的会消失，物业和业主之间的矛盾会更加增强。多楼盘的小区，物业可以通过多个渠道分摊成本，只有几栋楼的小区，就靠着这些业主赚钱，如果几个业主不交物业费的话，物业就可能亏损。物业没有那么强的抗风险能力，只能请一些老弱病残来看大门，更加会恶化物业和业主的矛盾，降低物业服务品质；
9、治安管理困难：很多人都说到不会出现太多的治安问题，我只能呵呵了。集中管理的好处，确实能规避很多小偷小摸的事情。以后你想想，你买的房子下面，就是早餐点、啤酒摊、烧烤摊，再加几个拉着音响唱歌的流浪歌手，你就知道有多舒服了。再加上没有地方停靠的车辆往小区路上一摆，转个身都不容易。现在，很多城市的新区回迁房不就是这样吗？路网不都很密布吗？但是，楼下各种店、三教九流之辈不就混杂吗？
10、休息场所缺乏：没有了大社区，小孩子、老年人的休憩场所确实会少很多。不要跟我讲国外的太多大道理，这里是中国。在电动车、摩托车、小车横冲直撞的今天，就那么几千平米的小区绿化，你想让我体验出什么感觉来？人不能一辈子憋在这个几千平米的小小区里吧？带个孩子出去散散步，能不提防各种车辆吗？
11、跨层结构出现：不排除一些开发商，会在多个地块之间做跨层、跨小区的空中连廊或者广场，连廊下面部分作为市政通行，连廊部分作为小区内的广场，为业主提供休息娱乐场所。这样的话，在现在的建筑规划情况下，会提升楼盘公摊，但能保障原来的业主所追求的那种大社区的独立感。你地面不让我连了，我就连空中嘛。
12、高楼层更畅销：现有业主都喜欢低楼层、低密度的房子，未来随着容积率提高，更多的人会为规避地上的影响而选择高楼层，以后是楼层越高销售价格也越高了（现在基本也这样）；
13、园林行业受损：以后的住宅要吸引客户，不会再是以景观的名义作为大卖点，应该会通过功能性来打造宜居场所。几千平米的场地，能打造出什么好看的园林？所以，园林景观不会那么受重视，更小的小区范围内，开发商会考虑更多的复合型功能来取代。所以，对园林行业肯定是有影响的；
14、存量房快速去化：那些不适合开放（如有底商和车库）小区的新房、二手房将会被热捧，能加速现有房产的去化，提振二手房市场；
那么对于这件事，你有什么看法和想法吗？欢迎在在留言区和小探一起讨论哦！
来源：知乎日报，叶欣然；知乎，杨敏 南宁地产圈综合整理
编辑：一幅看不懂热议的小探，转载请注明出处。
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