转给普通人：房价不会崩盘，买房最好的时机就是现在！

作为地产从业者，常会被亲戚、朋友们询问购房问题，比如：房价会不会崩盘？什么时候买房最好？

最近地产大佬任志强的一次演讲，从市场、体制与政策的角度，深刻解析了房价背后的政治逻辑。

涛哥提炼了其中的精华观点，希望能帮助更多普通人理解中国房地产市场。

房地产不会崩盘

且当前价格受限

1、我国房地产并没有真正市场化，因为没有自由的交易权和定价权，开发商不能随意销售房屋，也不能随意制定价格。

2、为保持经济稳定，中国不会允许房价崩盘。当市场快速下行时，官方可以限制交易和定价，既不能买，又不能卖，没有成交，价格就无法下跌。

3、日本、美国曾出现的房地产崩盘，在中国不会发生，因为他们从来不敢像中国一样，每隔一段时间、每到出现问题时就进行强势的调控。

4、比如最近出台的政策，限制开发商到境外投资，你要去投资一分钱都不给你。这就是用行政手段来终止经济行为，如果经济行为可以随时被终止，他怎么有机会出现问题呢？

5、有朋友代理了一个深圳的豪宅项目，每平米售价12万，结果被客户秒杀，瞬间就卖完了。这其实是因为政府限制价格，实际上强制让地产降价了，了解内幕的人自然要去抢房。

6、北京8月初批了三个项目，都是9万多一平，买的人非常多，大家拼命去抢。为啥要抢？有些人说9万多很贵啊，错了！那些项目原本打算卖14万，现在政府帮你压了好几万，你还不赶紧买吗？所以那三个项目一天就抢光了。

7、上海出了个摇号政策，如果市场上没人买还需要摇号吗？摇号就是告诉你这个东西是大家抢的，你要赶紧去抢。不先抢的话，连摇号的资格都没有，比如北京买车得摇号，不摇号没牌照，你想买车也买不了。

8、因此一旦出现摇号的政策，这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号，最后只有一个人能买到。

9、综上所述，我们不能用市场化条件下的经济学原理来判断中国楼市，对于房地产只能讲一个大趋势，而这个趋势一定要在非市场化的政策环境下去理解。

四大基本制度

导致住房供不应求

1、在国家基本制度中，土地制度、户籍制度、金融制度、社会化租赁制度对房地产市场有直接影响。

2、土地制度：我国的土地分国家所有和集体所有，不存在私有。由于土地不能自由交易，导致城市用地发展空间受限，农民也难以用土地换取进城的资本。

3、户籍制度：城市的地有城市户籍，而户籍绑定了社保、教育、医疗等公共资源，所以人们都要到大城市买房，获取城市户口，还出现了学区房等概念。

4、金融制度：发达国家很少有人会炒房，因为他们有房地产基金。即使付不起首付、买不起房子，也可以通过购买基金分享地产升值的收益。这类基金在大部分国家免税，就是让你可以低成本的分享城市化红利，但不用专门买房。

5、中国是2008年温总理在全国人代会报告中提到要建立房地产基金，但从08年到现在，还没有一个真正的房产基金出现，结果就变成买到房子的发了财，没买房子的发不了财。

6、社会化租赁：最近租售同权很热门，做租赁想不亏就得地价低，上海之前推出的租赁地块很便宜，楼面地价不到6000元，但这样的项目在上海的住房中连十万分之一都不到，你想租到也是很困难的。

7、发达国家中，德国的住房私有化比例最低，只有46%，而他们的租赁用房却很多。为什么多呢？因为把房租出去可以免税，比如你有房子空着，超过半年要交税。但你把房子出租后就会给你免税，这样租赁用房就多了，租房成本也低了。

8、我国因为相关制度还不完善，导致租赁用房少，租金价格高，如果没有大量便宜的社会租赁房存在，你不买房子还能怎么办呢？

政策调控下

房价出现窗口期

1、“十三五”规划要求，到2020年国内生产总值和居民人均收入比2010年翻一番，经济年均增长保持在6.5%以上。要达成目标，必须在经济增长与防范风险之间求平衡，很多人说中国的经济政策今天向左明天向右，其实错了，所有的路线都是为了求平衡。

2、今年的货币政策从紧，导致：1）信贷收紧，国内贷款大幅度下降；2）融资限制，地方政府不能随便借债，企业融资也出现管制；3）利率上升，按揭贷款利率和发债利率上调。在这些因素作用下，有的房企已经开始觉得紧张了。

3、那么未来三年房企要还多少钱呢?内外债大概要还一万八千亿，今年到期的大概有几千亿，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，所以今年下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。

4、开发商从银行拿不到钱，又面临还债压力，如果政策持续从紧，很快就会出现资金紧张，投资和销售可能会出现下行。

5、销售下行并非市场问题，而是很多城市不批准销售。不给发销售证因为开发商老想卖高价，不让卖高价怎么办？开发商就扛着，扛到资金不够的时候，那政府说多少钱就卖多少钱吧。

6、还有一种情况可能导致低价售房，上市公司都有业绩指标的要求，上半年扛住了，下半年总得有业绩吧？因此他即使赚不了多少钱，也会按政府要求，降价或者低价完成销售。

7、但如果房地产出现明显下行，会导致经济波动，政府不能让他垮台，就又得调整回来。今年我们的GDP增长其中两个很重要的支柱，一个是基础设施投资，第二个就是房地产。

8、房地产对GDP的影响有四最，见效最快、总量最大、需求最大、最能支撑财政。为什么这样厉害？因为房产交易量一年有二十万亿，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。房地产对经济增速贡献巨大，当他不行的时候政府必须要救。这就像夜壶，尿急时就得拿出来用用。

9、今年中央给地方下的任务是：按去年10月份的房价，涨幅不得超过2%。这是指限价的城市，没限的三四线城市爱涨多少涨多少。去年房地产总销售额本身就是历史最高峰，今年即使只增长一点，也将会成为最好的一年。

总结

任总的这次演讲，其实说出了一个开发商都知道，但普通老百姓却不清楚的事实，那就是：房地产市场受政策的强力主导，当前的市场售价是被严格控制的。

很多人感觉最近新房价格不涨了，不少楼盘开出来跟去年价格一样，甚至低于周边二手房售价，因此有人会觉得房价降了。

但事实上，如果你想去买这些低价楼盘，却往往会发现很难买到，能摇号还算好，有些项目连广告都没打就悄悄卖完了。

这其实就是由于政策限制新房售价，开发商只能用比去年微涨的价格销售，相当于政府出面帮老百姓压了价。

比如最近刷屏地产圈的“捂盘创新”，就是开发商不愿低价卖房，想尽办法让自己不能销售，从而拖延时间等待政策松动。

房子是用来住的，不是用来炒的。近期各地推出的长期租赁、限贷限售等政策，充分体现了政府打击房产投机的决心。

但对有真实购房需求的人来说，今年下半年到明年，由于管制出现的新房价格低点，是千载难逢的购房时机。

总而言之，官方都亲自出手帮你狠狠压价了，你还不赶快买吗？

对当前的房价走势，你有怎样的理解和判断？欢迎留言说说你的看法。

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涛哥杂谈

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